Ustanovení § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku zakládající výpovědní důvod bez přivolení soudu z důvodu, že nájemce má dva nebo více bytů, s výjimkou případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, je po deregulaci nájemného zákonem č. 107/2006 Sb., ve znění zákona č. 150/2009 Sb. v letech 2011-2012 i trvalém převisu nabídky volných bytů na trhu již obsolventní a v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. I bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod ve znění protokolů č. 3, 5 a 8 (dále jen "Úmluva") zakotvujícími právo na pokojné užívání majetku.

NÁJEM BYTU PO DEREGULACI

Rovněž nájem bytu je třeba považovat za majetek (majetkové právo)2) požívající ochrany právních předpisů nejvyšší právní síly, čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. I bod 1 Dodatkového protokolu č. 1 k Úmluvě.

Deregulací nájemného v letech 2011-2012 na základě zákona č. 107/2006 Sb., ve znění zákona č. 150/2009 Sb., zásadně na úroveň tržního nájemného i trvalým převisem nabídky volných bytů došlo k podstatné změně společenských podmínek do této doby odůvodňujících právo pronajímatele výpovědi z nájmu bytu z důvodu, že nájemce má dva nebo více bytů, nelze-li na nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden ze dvou nebo více bytů.

Protože zákonnou deregulací nájemného v letech 2011-2012 zásadně na úroveň tržního nájemného došlo k narovnání nájemného s trvalým převisem nabídky volných bytů, není již žádný věcný důvod, aby nájemce, vlastník domu (bytu) nemohl být bez jakéhokoli zákonného omezení - spravedlivého požadavku mít více než jeden byt - nájemcem bytu v jiné obci s deregulovaným (tržním) nájemným.

Argument potřeby tzv. sociálních bytů může přicházet v úvahu jen u menšiny státních a obecních bytů, které je však k těmto účelům ve skutečnosti poskytují jen v zanedbatelném procentu s možností trvalého vyčlenění některých bytových domů či bytů či nově uvolněných bytů pro tyto bohulibé účely. Tvrdí-li stát či obec v řízení o neplatnost výpovědi z nájmu bytu dle § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku, že předmětný byt potřebuje jako tzv. sociální byt, musí toto tvrzení i prokázat, když nestačí jen samotné obecné tvrzení.

Zákonná úprava zakládající výpověď z nájmu bytu s deregulovaným či čistě smluvním nájemným včetně družstevních bytů při trvalém převisu nabídky volných bytů - zvláště v různých obcích - při stále častějším odděleném bydlení manželů významně narušuje majetková práva a je v rozporu i s principem právní jistoty (sjednání tržních nájmů bytů v různých obcích téhož státu s okamžitou zákonnou sankcí výpovědního důvodu pro užívání dvou a více bytů).

Ustanovení § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku [dříve § 184 písm. c) zákona č. 40/1964 Sb. účinného od 1. 4. 1964 do 31. 12. 1991 - má uživatel dva byty] je v režimu nájmů bytů obdobný § 129 zákona č. 40/1964 Sb.3) účinného od 1. 4. 1964 do 31. 12. 1991 omezující vlastnické právo jen k jednomu rodinnému domku, které měly za účel ve prospěch státu a "blahobytu" všech ("více pro jednotlivce znamená méně pro ostatní") omezovat kumulaci majetkových hodnot jednotlivci; důvodnost a souladnost s ústavními principy pokojného užívání majetku zákonného omezení užívání dvou a více bytů v různých obcí téhož státu však zcela odpadly nejpozději deregulací nájemného zákonem č. 107/2006 Sb., ve znění zákona č. 150/2009 Sb., i trvalým převisem nabídky volných bytů po roce 2010.

- - -

Dávno po zrušení omezení zákonné kumulace vlastnictví rodinných domků jako věcného práva zrušením § 129 zákona č. 40/1964 Sb. dnem 1. 1. 1992 a po deregulaci nájemného zákonem č. 107/2006 Sb., ve znění zákona č. 150/2009 Sb. očividně již nastala doba i pro zrušení obdobné zákonné kumulace nájmů bytů (užívání bytů) jako závazkového práva s deregulovaným nájemným po roce 2010.

Do zrušení § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku je ústavně konformní ten výklad, že na nájemci nelze ve smyslu § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden ze dvou nebo více bytů v různých obcích, pokud již na základě zákona č. 107/2006 Sb., ve znění zákona č. 150/2009 Sb. za užívání předmětného bytu platí deregulované nájemné či čistě smluvní nájemné.

 

Poznámky:

1) Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 6. 2011 sp. zn. 26 Cdo 3341/2009: "Ustálená soudní praxe dovodila, že o situaci, kdy má nájemce ve smyslu § 711 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku dva nebo více bytů, jde v případě, svědčí-li nájemci právní důvod užívání dvou (více) bytů. Z hlediska naplněnosti předpokladu existence dvou (více) bytů ve smyslu uvedeného ustanovení je tedy především rozhodné, zda nájemci svědčí dva, resp. více právních titulů zakládajících právo na bydlení trvalé povahy, tj. takový právní důvod bydlení, který je objektivně způsobilý trvale uspokojit jeho bytovou potřebu (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2000, sp. zn. 26 Cdo 349/99, ze dne 29. 8. 2000, sp. zn. 26 Cdo 813/99, a ze dne 12. 7. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1837/2006). rozhodnutí Nejvyššího soudu, dále např. rozsudky ze dne 24. 6. 2004, sp. zn. 26 Cdo 761/2003, a ze dne 16. 2. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2460/2005) dovodil, že neužívá-li nájemce fakticky byt v nemovitosti, jejímž je vlastníkem, je třeba zkoumat, zda je takový byt způsobilý uspokojovat bytové potřeby jeho rodiny, tj. zda na něm lze spravedlivě požadovat, aby užíval právě a pouze tento byt ve své nemovitosti; přitom nelze ponechat bez povšimnutí ani velikost, případně vybavení takového bytu." 2) Znovu k promlčení práva výpovědi z nájmu bytu (in. Právní rádce č. 5/2011, L. Chalupa).

Z § 711 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku rovněž vyplývá, že výpovědní důvod podle citovaného ustanovení není naplněn, nelze-li na nájemci ´spravedlivě požadovat´, aby užíval pouze jeden ze dvou či více bytů, které má. Nejvyšší soud (srov. jeho rozsudek ze dne 18. 5. 2004, sp. zn. 26 Cdo 107/2004, uveřejněný pod C 2685 Souboru

 

3) ustanovení § 129 zákona č. 40/1964 Sb. (účinné od 1. 4. 1964 do 31. 12. 1991): V osobním vlastnictví může být jen jeden rodinný domek.

 

Luboš Chalupa
advokát, Praha, člen redakční rady Právního rádce

Související