Varianta, že by přechod nájmu negativně ovlivnil nového nájemce spíše z logických důvodů nepřichází v úvahu, a to pro stávající stav na trhu s byty, přičemž se však netvrdí, že tato varianta je zcela vyloučena.

V současné době je bezesporu zřejmé, že do doby, dokud budou v českých podmínkách nájemní vztahy k bytu výrazně determinovány zejména občanským zákoníkem do té míry, do jaké je tak činěno v současnosti a stávající ekonomickou a sociální politikou státu v bytové politice, jelikož bezesporu dochází k výraznému ovlivňování a regulaci výše nájemného, lze jen kalkulovat s výraznými střety zájmů pronajímatele a nájemce, případně nového nájemce, a též stoupající četností těchto střetů vrcholících až ve spory, které mívají ne zřídka dohru u soudu, u něhož se řeší, zda určitý nový nájemce, na kterého měl přejít nájem bytu, se stal, či nestal nájemcem bytu (toto přichází v úvahu typicky v případě přechodu nájmu podle § 706 odst. 1 obč. zákoníku).

Názorná jsou v tomto ohledu velkoměsta, neboť tam výše nájemného u bytů se stávajícím regulovaným nájemným výrazně pozitivně ovlivňuje sociální úroveň jednotlivých nájemníků, kterým se pochopitelně tím, že žijí v bytech s regulovaným nájemným, zvyšuje i jejich vlastní životní úroveň, jelikož právě v těchto městech bývá zpravidla mnohem větší šance si ekonomicky a příjmově polepšit, a to bez ohledu na to, že náklady na bydlení v důsledku existence regulace nájemného stagnují, popř. stoupají velmi málo, přičemž shora uvedené ovlivňuje vlastní jednání a ekonomické chování jednotlivých nájemníků v tom ohledu, že zejména nájemníci staršího věku se snaží pro svá pokolení připravit cestičky pro dosažení možného budoucího přechodu nájemního vztahu k bytu s takto regulovaným nájemným z jejich osoby na své dcery, syny a jiné příbuzné (přechod nájmu k bytu podle § 706 odst. 1 obč. zákoníku). Pochopitelně, ne vždy může být důvodem pro takové jednání nájemců právě jenom otázka regulace nájemného, každopádně toto může být základním předpokladem, hlavně hovoříme-li o přechodu nájmu k bytu podle § 706 odst. 1 občanského zákoníku.

ZMĚNA NÁJEMNÍHO VZTAHU NENÍ PŘEŽITKEM

Přechod nájmu k bytu je bezpochyby institutem převážně velmi negativně determinujícím pronajímatele, zejména jeho vůli a rozhodování, jak svobodně disponovat s bytem, nastane-li určitá právní skutečnost ovlivňující modifikace na straně nájemce. V tomto ohledu však nelze říci, že přechod nájmu bytu je jistým přežitkem, ba naopak, za jistých okolností zakládá i právní jistoty pro účastníky nájemního vztahu, nicméně problém vyvstává právě v jiném aspektu, a to, že využívání této zákonné možnosti stran nájemce, resp. v případě přechodu nájmu bytu podle § 706 odst. 1 občanského zákoníku spíše jeho právními nástupci, může směřovat k vypočítavému a tím až k nemravnému jednání, kterým by mohl trpět pronajímatel. To, že by uvedená situace mohla nastat, je nepochybné.

Stejně tak je třeba říci, že to musí bez dalšího vést k úvaze, že to neplatí absolutně. V případě přechodu nájmu k bytu lze mít též za to, že ne-oprávněné šikanózní jednání může být i stran pronajímatele na újmu nájemce, popř. "nového" nájemce, který do práv a povinností z nájemního vztahu vstoupil na základě přechodu nájmu typicky podle § 706 odst. 1 občanského zákoníku, bezesporu proto, že právě pronajímatel bude mít spíše zájem uzavřít novou nájemní smlouvu k bytu s nějakým jiným nájemcem, s kterým může sjednat neregulované a v podstatě jakési tržní nájemné, než mít nájemce, na kterého přešel nájem bytu s regulovaným nájemným.

Praxe ukázala, že také k tomuto může často docházet. Každopádně z tohoto ohledu lze mít za to, že se jedná o právní institut velmi vnucený, a to ve prospěch určité škály osob, kterým může svědčit právo nájmu původního nájemce jeho přechodem na tyto osoby.

Na to, jak to skutečně může být, se podívejme podrobněji. Nejprve je však třeba definovat některé základní právní pojmy, abychom dále pochopili jádro celé problematiky.

POJEM BYT

V první řadě je třeba připomenout, že stávající znění občanského zákoníku nedefinuje, co přesně je vlastně "byt", co se pod tímto pojmem myslí. Víme to skutečně? Mnozí v nich bydlíme, ale definovat byt není snadné, nemluvě o tom, že ani občanský zákoník se nesnaží "byt" definovat. Pravděpodobně k definování bytu v občanském zákoníku též nevede z toho důvodu, že je všeobecně známo všem, co může "byt" vlastně být.

Je zde ovšem zásadní problém v tom, že každý může chápat "byt" velmi subjektivně a zřejmě tedy i po každé jinak. Pro někoho to může být prostor ve zděném či panelovém domě, s několika místnostmi, které obývají lidé a pro někoho místnosti na ubytovně, ve srubu, na chalupě atd. Ne vždy to však skutečně "byt" může být. Je třeba mít na vědomí, že se třeba může jednat jen o místnosti, nebo o soubor místností, který je ale podroben zcela jinému právnímu režimu nájemního vztahu, např. na ubytovnách, přičemž takové místnosti, resp. jejich soubor, mohou ve veřejnosti vzbuzovat dojem, že se může jednat o byt.1)

Přestože pojem "byt" občanský zákoník nedefinuje, jak již bylo řečeno, "byt" rozhodně může být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, což je velmi podstatné, neboť byť doposud z občanského zákoníku nevíme, co tedy "byt" je, víme rozhodně, že může být předmětem občanskoprávního vztahu, např. předmětem nájmu, anebo předmětem koupě (resp. prodeje), zástavou i darem.

Přestože sice občanský zákoník pojem "byt" legálně nedefinuje, definice bytu již však ale existuje, byť jen v ustálené judikatuře či v jiných právních předpisech. Podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a pro účely tohoto zákona, je bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení,2) popř. podle vyhlášky č. 137/1998 Sb. a pro účely této vyhlášky, je bytem souborem místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, která svým stavebně-technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určena.3)

Podle uvedené vyhlášky je konkrétně bytem obytná místnost (nebo soubor místností), která musí mít jedno WC a jednu koupelnu, u které je také vyloučeno odvětrávání do prostorů domovního vybavení nebo domovních komunikací, musí být dostatečně prosluněná, mít protiskluzovou podlahu a další vlastnosti uvedené v této vyhlášce.

Bytem se tedy může pro občanskoprávní účely rozumět soubor místností (popř. jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Potom je v tomto případě třeba mít za to, že rozhodující je pro vymezení souboru místností (popř. jednotlivé obytné místnosti) jako bytu právní stav založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby (případně o změně účelu jejího užívání). Z uvedeného vyplývá, že základem pro posouzení, zda se v tom či onom konkrétním případě jedná o byt (tedy i o předmět občanskoprávních vztahů), se musí vycházet ze stavebně-právních předpisů. Rozhodující je přitom kolaudační stav, nikoliv faktický způsob využívání.

Jinými slovy, abychom posoudili, zda konkrétní místnost (nebo soubor místností) je bytem i ve smyslu občanskoprávním, zásadně se musí vycházet z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že určitá místnost (eventuálně soubor místností), je způsobilá k trvalému užívání, resp. je určena k trvalému bydlení. Vždy je tedy rozhodné uvedené účelové určení místností, které byt tvoří, konkrétně, že místnost, resp. soubor místností je a bude možné užívat trvale a jsou určeny k trvalému bydlení.4)

PŘECHOD NÁJMU BYTU

Přechodem nájmu bytu se má na mysli určitá právní skutečnost, se kterou zákon spojuje určité právní následky. Přechod nájmu bytu je upraven v § 706, § 707, § 708 a § 709 občanského zákoníku.

Ustanovení § 706 občanského zákoníku řeší otázky přechodu nájmu bytu, jestliže zemře nájemce bytu, u něhož však nešlo o společný nájem manželů, a to k:

- bytu nedružstevnímu (§ 706 odst. 1 obč. zákoníku),

- bytu družstevnímu (§ 706 odst. 2 obč. zákoníku).

U nedružstevního bytu platí, že má-li dojít k přechodu nájmu bytu, který však nebyl nájmem společným, musí být splněny tyto podmínky:

- smrt nájemce,

- prokázání, že noví nájemci (společní nájemci), kterými mohou být jen děti původního (tedy zemřelého) nájemce, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, žili v den smrti původního (zemřelého) nájemce ve společné domácnosti; dalšími nájemci se mohou stát také osoby uvedené v § 706 odst. 1, druhá věta, o kterých bude řeč dále,

- a prokázání, že noví, výše uvedení nájemci nemají vlastní byt.

"Novými" nájemci (společnými nájemci) se mohou stát i jiné osoby, než které jsou uvedené v § 706 odst. 1 první věta občanského zákoníku (děti původního, resp. zemřelého nájemce, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha), tedy také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let před smrtí nájemce původního a nemají vlastní byt.

Z uvedeného vyplývá, že výčet subjektů, u kterých je možné (jsou-li také splněny další zákonné podmínky), aby na ně podle § 706 odst. 1 občanského zákoníku přešlo nájemní právo ze zemřelého nájemce, je buď výslovný (s výslovnou konkretizací), anebo relativně výslovný. Jinými slovy, je vyloučeno, aby novými nájemci byly jiné osoby, než stanoví zákon.5)

V první řadě je zcela jasně zákonem určeno, že konkrétními osobami, na které může přejít nájemní právo k bytu, jsou děti nájemce, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, a to jen za předpokladu, že prokáží, že s nájemcem žili ve společné domácnosti6) (v této souvislosti stojí však za připomenutí, že na okolnosti, zda existovala, či neexistovala "společná domácnost", má velmi výrazný vliv také míra existence a intenzita soužití, tedy spíše "soužití trvalejšího charakteru", na který nemůže mít vliv ani skutečnost, že nájemce např. zemřel v nemocnici či jiném léčebném zařízení, pokud soužití vzniklo, resp. mohlo vzniknout, ještě před touto hospitalizací) a současně jestliže tyto osoby nemají vlastní byt.

Dalšími osobami, na které je možné, aby přešel nájem bytu z původního (tedy zemřelého nájemce), jsou také ti, kteří buď pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, avšak opět za předpokladu, že prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a současně, že nemají vlastní byt.7)

V případě, kdy nájem podle § 706 odst. 1 občanského zákoníku má přejít ze zemřelého nájemce na jeho děti, vnuky, rodiče, sourozence, zetě i snachu (pomineme-li tedy další podmínky pro přechod, které byly specifikovány výše), pak je zcela jasné, o které osoby konkrétně jde, neboť jejich status je již nepochybný a je existentní již na základě jasně předem určených osobních a rodinných vazeb na zemřelého nájemce. Mnohem méně jednoznačné bývá, jestliže osobami, na které má přejít nájem bytu, jsou osoby uvedené jako "ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něj byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt." Tento výčet osob lze považovat za poměrně proměnlivý, neboť zde je určení způsobilých osob relativně určité, což v praxi může způsobovat velké potíže, mají-li navíc zvláště tyto osoby povinnost prokazovat skutečnost, že s nájemcem žily ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let před smrtí nájemce a současně že nemají vlastní byt. Nemají to navíc zkomplikované jen tím, že se mohou dostávat do problematických situací, že budou muset prokazovat, že s nájemcem žili po dobu minimálně tří let před smrtí nájemce a nemají vlastní byt, ale mnohdy také tím, že musejí ještě prokazovat, že jsou vůbec těmi osobami, které zmiňuje druhá věta § 706 odst. 1 občanského zákoníku.

Rozhodujícím dnem, k němuž dochází k přechodu práva podle § 706 odst. 1 obč. zákoníku, je den smrti uživatele.8) V tomto případě den smrti původního nájemce bytu. V této souvislosti je však třeba poznamenat, že dle mého názoru účinky přechodu nájmu nastávají k uvedenému datu smrti původního nájemce, ale v podobě jako by zpětně. Důvodem pro tuto úvahu je, že v první řadě nový nájemce, ať se jedná o osobu uvedenou v první nebo druhé větě § 706 odst. 1 občanského zákoníku, aby mohla vstoupit do práv a povinností nájemce, musí splnit zákonem stanovené podmínky, a to, že musí dojít k prokázání požadovaných skutečností (pravděpodobně pronajímateli nebo obecně komukoliv?), a to vždy až po smrti původního nájemce. Každopádně platí zásada, že důkazní břemeno ohledně skutečností rozhodných pro přechod práva nájmu bytu tíží, a to platí obzvláště v případě hrozícího nebo již existujícího sporu ohledně určení, zda k přechodu práva nájmu bytu došlo či nikoliv, tedy resp. zda právo (právní vztah) existuje či nikoliv, toho, který tvrdí tyto rozhodné skutečnosti.9)

POJEM "NEMÍT VLASTNÍ BYT"

V praxi se při posuzování okolností, zda v tom či kterém případě došlo k přechodu nájmu bytu na nového účastníka nájemního vztahu na straně nájemce, může řešit také otázka, co je, resp. může být pojmovým znakem podmínky determinující celý přechod práva nájmu k bytu nejen na osoby uvedené v první větě § 706 odst. 1 občanského zákoníku, ale i na osoby uvedené v druhé větě, tedy co je obsahem pojmu "nemít vlastní byt".

Na první pohled by se mohlo zdát, že v kontextu celého § 706 odst. 1 občanského zákoníku se jedná o něco, co se zdá jako naprosto neprávní a s potížemi obecně interpretovatelné. Legální definice právního sousloví "nemít vlastní byt" neexistuje, a to i přesto, že podmínka "nemít vlastní byt" není v českých právních podmínkách něco, co by bylo pro determinaci přechodu nájmu bytu na určené subjekty na straně nájemce neznámé. Ba na-opak. S podmínkou, že subjekt, kterému by jinak svědčil přechod nájmu k bytu, musí pro přechod nájmu k bytu splnit i podmínku, že "nemá vlastní byt", se lze setkat v mnoha předchozích právních předpisech platných v minulosti na našem území.10)

Nemít vlastní byt je tedy základní a nezbytnou podmínkou pro přechod nájmu bytu a tato podmínka musí být každopádně vždy pro přechod nájmu bytu splněna. Mít vlastní byt, pro účely dosažení přechodu práva nájmu bytu, znamená disponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému uspokojení potřeby bydlet. To znamená, že právním titulem zakládajícím právo na bydlení, které podle své povahy slouží k trvalému uspokojení potřeby bydlet, nájem, společný nájem, právo vlastnické, právo věcného břemene, popř. právo založené jakoukoliv jinou nepojmenovanou smlouvou.

Slovy "mít vlastní byt" takto zákon postihuje nejen právo bydlení, jehož titulem je vlastnictví bytu (jakož i na stejné úrovni např. i spoluvlastnictví domu, ve kterém má spoluvlastník právní možnost užívat byt v tomto domě), ale všechny právní důvody, od nichž se odvíjí takové právo na bydlení, jež svým charakterem slouží k trvalému (nikoliv jen k přechodnému) uspokojování bytové potřeby jeho nositele. Jestliže však jakákoliv osoba uvedená v § 706 odst. 1 občanského zákoníku disponuje některým z těchto titulů bydlení, pak přechodem nájmu v její prospěch nelze spravedlivě pronajímatele omezovat ve volném nájmu bytu.11) Právní titul zakládající právo na bydlení, tak jak bylo řečeno shora, musí však být objektivně způsobilý k trvalému uspokojení potřeby bydlet a je nerozhodné, zda někdo ze subjektivních důvodů takový právní titul nerealizuje.12) Podmínka přechodu práva nájmu podle § 706 odst. 1 občanského zákoníku spočívající v tom, zda určitá osoba, na kterou by měl přejít nájem bytu, nemá vlastní byt, musí být splněna ke dni smrti nájemce. Již zcela irelevantní je, že se tak stane později a vlastní byt by již posléze neměla.

PŘECHOD NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO BYTU

Jiná situace nastává v případě přechodu nájmu družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů. Družstevním bytem, byť opět legální definice tohoto termínu neexistuje, se rozumí byt, který družstvo13) pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům. Podle § 716 odst. 2 občanského zákoníku nájem družstevního bytu, resp. členství v družstvu a nájem bytu (který je s členstvím v bytovém družstvu bezprostředně spjat) přechází smrtí nájemce na dědice, kterému připadl členský podíl. V tomto případě je však třeba poznamenat skutečnost, že je již zcela irelevantní, zda dědic, na kterého přechází členský podíl (resp. členství v družstvu) mohl se zůstavitelem (a tedy nájemcem družstevního bytu) bydlet ve společné domácnosti, protože mohl bydlet i jinde.

Vzhledem k obsahu tohoto článku ale není irelevantní obsah § 232 odst. 2 obchodního zákoníku, konkrétně že se nevyžaduje, aby představenstvo bytového družstva udělovalo souhlas s nabytím práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, z čehož vyplývá, že dědici vzniká členství v bytovém družstvu ze zákona ke dni úmrtí zůstavitele a proto není třeba, aby dědic musel o členství žádat.

Pokud byl zůstavitel výlučným členem bytového družstva a měl jediného dědice, pak se stane dědicem on, resp. jedinému dědici bude potvrzeno nabytí dědictví. On také jako jediný vstoupí do práv a povinností z nájemní smlouvy k bytu. Pakliže však má zůstavitel více dědiců, pak se stane členem ten z dědiců, jemuž připadne členský podíl. Dědicové by však měli uzavřít dohodu, kdo z nich výlučně převezme členský podíl a tím i veškerá členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, tedy i práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. Nedohodnou-li se však dědicové na tom, kdo se stane členem bytového družstva, pak soud rozhodne a potvrdí nabytí členského podílu dědicům podle dědických podílů. Tito dědicové by se však posléze měli dohodnout, kdo z nich se stane členem bytového družstva, neboť situace, kdy jsou všichni dědicové soudem potvrzenými podílovými spoluvlastníky členského podílu v bytovém družstvu, není dlouhodobě myslitelný, neboť jestliže nikdo z dědiců není výlučný člen družstva, pak nemohlo dojít k účinnému přechodu nájmu družstevního bytu. Tuto situaci lze řešit buď u soudu, na základě podané žaloby některým z dědiců na určení, kdo z nich bude nadále členem bytového družstva,14) nebo podobně koncipovanou dohodou dědiců. Výsledkem však musí být, kdo konkrétně z dědiců, resp. již z jakýchsi podílových spoluvlastníků členského podílu, se stane výlučný člen družstva a tím i nájemce družstevního bytu.

Ustanovení § 707 občanského zákoníku upravuje podmínky, za kterých dochází k přechodu práva společného nájmu nedružstevního bytu v důsledku úmrtí jednoho z manželů. Ustanovení § 707 odst. 1 občanského zákoníku upravuje přechod nájmu nedružstevního bytu v případě, že zemře jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu. V tomto případě dochází k tomu, že nastane-li tato právní událost, pak se stane jediným nájemcem tohoto bytu pozůstalý manžel.

Odlišná právní situace je upravena v § 707 odst. 2 občanského zákoníku. Toto ustanovení upravuje nejen otázku vypořádání společného nájmu družstevního bytu, ale též otázku, komu po smrti jednoho z manželů bude náležet členský podíl a tím i členství v bytovém družstvu. Podle § 707 odst. 2 občanského zákoníku platí, že jde-li o byt družstevní, zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manžely. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu také náleží členský podíl. Jestliže však zemřel manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

Ustanovení § 708 občanského zákoníku upravuje pro změnu také otázky možného přechodu nájmu bytu v případě trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem. K tomuto druhu přechodu nájmu bytu může dojít jen za podmínky, že se nebude jednat o byty družstevní, byty služební, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení.

PŘECHOD NÁJMU NA DALŠÍ SUBJEKTY

Základním předpokladem pro přechod nájmu na další subjekty na straně nájemce je, že stávající nájemce trvale opustí společnou domácnost. Kdy ovšem nájemce bezpochyby trvale opustí společnou domácnost?

Ustanovení § 708 občanského zákoníku nechává tuto otázku bez odpovědi, nicméně také v této oblasti je judikatura již poměrně bohatá na to, abychom si na položenou otázku dokázali bez problémů odpovědět. Trvalým opuštěním společné domácnosti se obecně může rozumět jednání vedené s úmyslem domácnost zrušit a již ji neobnovit.

O trvalé opuštění společné domácnosti např. půjde, jestliže nájemce výslovně prohlásí, že opouští natrvalo společnou domácnost, anebo lze-li z jeho chování usuzovat, že se do společné domácnosti nehodlá vrátit. Může jít tedy jak o jednání učiněné výslovně, tak i mlčky, tj. způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o vůli nájemce bytu trvale opustit společnou domácnost. Úmysl trvale opustit společnou domácnost může nájemce pojmout až po odchodu ze společné domácnosti, který charakter trvalého opuštění nemá. Rovněž tak nelze vyloučit, že vůli trvale opustit společnou domácnost nájemce fakticky nezrealizuje v jeden okamžik (např. v konkrétní den), jako je tomu např. tehdy, opouští-li nájemce byt a stěhuje přitom větší množství nábytku a bytového zařízení. Opustí-li nájemce bytu trvalou společnou domácnost, dochází ze zákona k přechodu nájmu bytu na osoby stanovené zákonem; jeho právo nájmu tak zaniká a nemůže se nikdy "obnovit".15)

Z uvedeného vyplývá zcela jasně, že trvalé opuštění domácnosti musí být projevem vůle nájemce, ze kterého je zřejmé, že nadále nechce byt užívat a nelze za něj považovat zejména jednání v určitém afektu, kdy lze pochybovat o úmyslu odstěhovat se skutečně trvale.16)

Přechod nájmu bytu v případě, kdy nájemce trvale opustí společnou domácnost, se řídí podle § 706 odst. 1 a § 707 odst. 1 občanského zákoníku. Z toho vyplývá, že jestliže nájemce trvale opustí společnou domácnost a nejde o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s tímto nájemcem žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (společnými nájemci) se stávají také ti, kteří pečovali o společnou domácnost nájemce, který trvale opustil společnou domácnost nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokážou, že s ním žili ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let před trvalým opuštěním společné domácnosti a nemají vlastní byt.

Zde platí zásada vyjádřená v ustálené judikatuře - jestliže nájemce trvale opustí společnou domácnost a je-li tu více osob splňujících podmínky přechodu práva nájmu na ně, stávají se všichni společnými nájemci.17) Typicky a prakticky tato varianta přichází v úvahu tehdy, jestliže by přešel nájem bytu na děti, popř. na vnuky, ale třeba i na manžele za předpokladu, že tito manželé jsou jedinými osobami, na něž právo nájmu přechází.18)

Naproti tomu podle § 707 odst. 2 občanského zákoníku platí, že opustí-li trvale společnou domácnost jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem druhý z manželů.

Na závěr je nutné sdělit, že otázky přechodu nájmu bytu, tak jak byly řešeny v celém obsahu tohoto článku, se v žádném případě nemohou týkat bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení, neboť na ty se nevztahují relevantní § 706 až § 708 občanského zákoníku.

Poznámky:

1) Viz srovnej s právní úpravou § 717 obč. zákoníku.

2) Viz § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., zákona o vlastnictví bytů, v aktuálním znění.

3) Viz § 3 písm. l) vyhl. č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.

4) Viz rozhodnutí NS ČR ze dne 29. 5. 2001, spis. zn. 26 Cdo 2152/2000 nebo rozhodnutí NS ČR ze dne 29. 1. 2002, spis. zn. 26 Cdo 400/2000.

5) Viz C 640: Výčet osob, na něž přechází nájem bytu v případě smrti nájemce, uvedený v § 706 odst. 1 větě první občanského zákoníku, je taxativní a nelze jej rozšiřovat o další příbuzné v tomto ustanovení neuvedené; to platí i pro pravnuka zemřelého nájemce.

6) Pojem domácnost upravuje § 115 občanského zákoníku, který vymezuje domácnost tak, že ji tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Z toho vyplývá, že musí jít o soužití dvou a více fyzických osob, které má však trvalý charakter a společně uhrazují náklady na své potřeby. Někteří autoři tvrdí, že mezi pojmy domácnost a společná domácnost je rozdíl v tom smyslu, že společná domácnost je pojem širší. Důvodem, proč též oba termíny nesměšovat je také v tom, že již několikrát soudy judikovaly, že se pojem "společná domácnost" má pro účely § 706 odst. 1 vykládat i tak, že nevyžaduje, aby tyto osoby (tedy osoby tvořící společnou domácnost) společně uhrazovaly náklady na své potřeby (typ. rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 8, ze dne 6. 3. 1996 ve věci 9 C 129/93 (viz: JUDr. Stanislav Křeček: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů, 2. doplněné vydání, Linde, a. s., Praha 2002, str. 54).

7) Viz C 431: Soužití osoby, na niž má přejít právo nájmu bytu, s nájemcem bytu ve společné domácnosti musí být trvalé povahy, tj. musí jít o příslušnost k domácnosti nájemce, vyznačující se souhlasným úmyslem nájemce a spolužijící osoby vytvořit trvalé, předem časově neomezené životní společenství. Soužití lze považovat za trvalé, jsou-li tu objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takové společenství.

8) Holub M., Fiala J., Borovský J.: Občanský zákoník (poznámkové vydání s judikaturou a novou literaturou), 9. doplněné vydání, nakl. Linde, a. s., Praha 2003, str. 644.

9) Viz C 1016.

10) Např. v zákoně č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty, v zákoně č. 67/1956 Sb., o hospodaření s byty, v zákoně č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty a nepochybně v modifikované verzi i u zákona č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku v původním znění. Naopak např. zákon č. 48/1925 Sb., o ochraně nájemníků, takovou podmínku či jakoukoliv jinou podmínku, pro přechod nájmu vůbec neupravoval a nestanovoval.

11) Viz rozhodnutí R 20/2001 (viz Korecká V.: Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s. r. o., Praha 2003, str. 41).

12) Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2000, sp. zn. 26 Cdo 349/99.

13) Bytovým družstvem je každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, a to zejména tím, že jim pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti, nebytové prostory. Bytovým družstvem je nejen družstvo, které má zajišťování bytových potřeb uvedeno v předmětu podnikání (činnosti), ale i takové družstvo, jež bytové potřeby členů skutečně zajišťuje (R 12/2001).

14) Žalobou na určení podle § 80 písm. c) obč. soud. řádu.

15) Viz rozsudek ze dne 24. 7. 2002, spis. zn. 26 Cdo 396/2001 (viz Korecká V.: Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s. r. o., Praha 2003, str. 49).

16) Holub M., Fiala J., Borovský J.: Občanský zákoník (poznámkové vydání s judikaturou a novou literaturou), 9. dopl. vydání, Linde, a. s., Praha 2003, str. 651.

17) Viz rozhodnutí R 8/98.

18) Tamtéž.


právník, Praha

Autoři: Pavel Brach