Právní úprava nájmu prostor sloužících k podnikání zůstává od účinnosti nového občanského zákoníku novelizacemi zcela nedotčena, a již více než šest let se tak nezměnila. Legislativní klid však neznamená, že by se v oblasti komerčního nájmu nic nedělo. Naopak, před Nejvyšší soud se již dostala řada sporů podle nového občanského zákoníku. Ty nejzajímavější rozebíráme na následujících řádcích.

Případ první: Výpověď pro změnu okolností

První sledovaný spor se dotkl otázky, kdy lze nájem komerčních prostor vypovědět na základě podstatné změny okolností.1 💬 Pronajímatel s nájemcem uzavřeli smlouvu o nájmu zavedené jídelny, která se nacházela v průmyslovém areálu, v němž působilo několik dalších společností. Nájemce očekával, že jídelna bude zaměstnanci těchto společností i nadále hojně navštěvována. Ostatní nájemci v areálu však smlouvy o závodním stravování ukončili, respektive zajistili pro své zaměstnance jiné způsoby stravování, zejména formou stravenek. Kvůli tomu lidé z okolních podniků přestali služeb jídelny využívat. V návaznosti na to nájemce smlouvu vypověděl pro podstatnou změnu okolností ve smyslu § 2287 občanského zákoníku.

Podle tohoto ustanovení může nájemce vypovědět smlouvu na dobu určitou, změní-li se okolnosti, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Přesto, že se toto ustanovení vztahuje k nájmu domu nebo bytu, Nejvyšší soud potvrdil, že jej lze vzhledem k § 2311 občanského zákoníku aplikovat i na komerční prostory. Je však nutné jej vykládat restriktivně, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se jedná o výjimku z obecné zásady, že smlouvy je třeba plnit, a to i za ztížených podmínek.

Nejvyšší soud se tak zabýval otázkou, zda lze skutečnost, že podnikání v prostorách není tak úspěšné, jak nájemce při uzavření smlouvy předpokládal, považovat za změnu okolností ve smyslu § 2287 občanského zákoníku.

Je nutné poznamenat, že nájemce měl informace o počtu zaměstnanců v areálu i o cenách, za jaké byly obědy předchozím poskytovatelem stravovacích služeb nabízeny. Část strávníků navíc používala stravenky již při úhradě obědů předchozímu poskytovateli a ani nájemci nic nebránilo tento druh plateb přijímat. Pronajímatel se navíc nezavázal zajišťovat nájemci počet strávníků a nájemce neměl ke svému očekávání, které označoval za legitimní, ani jiné záruky od jednotlivých zaměstnavatelů.

Pro právní posouzení věci bylo proto relevantní především zjištění, zda a do jaké míry se změnily okolnosti, jež objektivně existovaly ke dni uzavření smlouvy, oproti okolnostem nastalým v době trvání smluvního vztahu. Určující také bylo, jak tyto změněné okolnosti vymezil nájemce ve své výpovědi z nájmu.

S ohledem na shora uvedená zjištění Nejvyšší soud uzavřel, že okolnosti, které existovaly v době uzavření smlouvy, žádných zásadních změn nedoznaly. Z výpovědi vyplývá jediná změna okolností, a to, že zaměstnavatelé v areálu poskytli svým zaměstnancům stravenky a že jídelnu nenavštěvuje předpokládaný počet strávníků.

Účelem ustanovení § 2287 občanského zákoníku je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby plnili své smluvní závazky. K ochraně podnikatelského rizika však toto ustanovení směřovat nemá. S ohledem na výše uvedené Nejvyšší soud v posuzovaném případě dospěl k závěru, že podmínky výpovědi z důvodu podstatné změny okolností nebyly naplněny a výpověď shledal jako neoprávněnou.

Případ druhý: Naplnění podmínky určitosti výpovědi

Další námi popisovaný případ se týká naplnění podmínky určitosti výpovědi z důvodu neplacení nájemného.2 💬

Pronajímatel si s nájemcem sjednal možnost výpovědi smlouvy mimo jiné i pro případ prodlení s placením nájemného o více než jeden měsíc, a to pokud k provedení úhrady nedojde ani po písemné výzvě pronajímatele. Nájemné mělo být hrazeno kvartálními splátkami vždy do 15. dne každého prvního měsíce příslušného kvartálu počínaje uvedením prostor do provozu.

Nájemce se dostal do prodlení s úhradou nájemného, jež bylo delší než jeden měsíc, a přes výzvu dlužnou částku neuhradil ani v dodatečné lhůtě. Pronajímatel poté nájemci doručil výpověď z důvodu neplacení nájemného specifikovaného v předchozí výzvě k jeho úhradě.

Nájemce podal proti výpovědi námitky pro její neurčitost. Poukazoval na skutečnost, že ani samotná výzva, na niž pronajímatel ve výpovědi odkazoval, neobsahovala přezkoumatelný výpočet dlužných částek. Pronajímatel ve výzvě uvedl pouze celkovou dlužnou částku s tím, že nájemce upozornil, že s jednou její částí je v prodlení od 16. ledna 2015 a s druhou od 16. dubna 2015. Současně nájemce namítl, že ke dni doručení výpovědi již nebyla dlužná částka vyčíslená ve výzvě aktuální, neboť v mezidobí část nájemného uhradil.

Nejvyšší soud tak posuzoval otázku, zda výpověď z nájmu ujednaného na dobu určitou daná z důvodu neplacení nájemného, v níž pronajímatel neuvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil, je určitá.

Klikli jste na článek, který patří do předplatitelské sekce iHNed.cz
Chcete si přečíst celý článek?