Zcela běžnou advokátní praxí před převodem vlastnického práva k nemovité věci je revize historických nabývacích titulů. Na základě ustanovení § 1091, odst. 2 občanského zákoníku se pro řádné vydržení nemovitých věcí vyžaduje držba trvající alespoň 10 let. Z toho důvodu se pak při revizi nabývacích titulů běžně zkoumají náležitosti1 💬 převodní dokumentace zpětně po dobu 10 let, případně i nabývacího titulu staršího 10 let, pokud je tím posledním.

Občanský zákoník k řádnému vydržení požaduje držbu v kvalitě pravé, poctivé a nepřerušené. Pravost držby je pak specifikována ustanovením § 1090, odst. 1 občanského zákoníku: "K vydržení se vyžaduje pravost držby, a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci, nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou." Občanský zákoník v citovaném ustanovení navíc umožňuje splnění pravosti držby v případě existence domnělého právního důvodu, který by postačil k derivativnímu převodu vlastnického práva.

Vedle běžného vydržení by se kupující ještě mohl spolehnout na z pohledu ochrany vlastnictví jistější mimořádné vydržení podle § 1095 občanského zákoníku.2 💬 Toto ustanovení již nevyžaduje prokázání právního důvodu, na kterém se držba zakládá, ale je zapotřebí doba dvojnásobně dlouhá. U nemovitých věcí tedy 20 let. Samozřejmě ani mimořádné vydržení bezvadnosti vlastnického práva nepomůže, prokáže-li se držiteli nepoctivý úmysl.

Ověření vlastnického práva

Pomineme-li institut vydržení, posuzují se dále v rámci nemovitostních transakcí historické převody vlastnického práva. Nebývá však výjimkou, že prodávající disponuje pouze částí historické převodní dokumentace, a tak nezbývá nic jiného než se spolehnout na katastr nemovitostí, respektive spisovou službu příslušného katastrálního pracoviště.

Občanský zákoník v § 984 výslovně zakotvil zásadu materiální publicity veřejného seznamu, kterým je i katastr nemovitostí. Zmíněné ustanovení chrání přeneseně osobu, která nabyla za úplatu vlastnické právo v dobré víře od osoby zapsané v katastru nemovitostí jakožto vlastníka převáděné nemovitosti. Každý si tak může v katastru ověřit vlastnická práva k nemovité věci a na tento údaj se spolehnout (avšak nikoliv absolutně).

Dobrou víru je nutné vždy velmi pečlivě posuzovat a hodnotit, a to s ohledem na konkrétní okolnosti a situaci vlastního případu. V tomto můžeme odkázat na judikaturu, například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. března 20163 💬, který řešil situaci, zda existence plomby (spočívající v možném napadení vlastnického práva) může narušit dobrou víru kupujícího v bezvadnost vlastnického práva prodávajícího.

Získání dokumentace z katastrálního spisu

Právo nahlížet do katastru má podle § 52 zákona o katastru nemovitostí každý, přičemž si z něj může pořizovat pro svou potřebu opisy a výpisy. V případě nahlížení do spisu a s tím spojené získávání dokumentace (zejména podkladovou dokumentaci v rámci vkladového řízení) je nutné využít § 38 správního řádu. Na základě tohoto ustanovení je katastrální úřad povinen nechat příslušné osoby nahlížet do spisu, který se týká převodu předmětných nemovitých věcí, a to buď z pozice účastníka správního řízení (v tomto případě vkladového řízení), nebo osobám, které prokážou právní zájem či jiný vážný důvod, a nebude-li tím porušeno právo některého z účastníků, popřípadě dalších dotčených osob anebo veřejný zájem.

Je zřejmé, že pozdější nabyvatel vlastnického práva nebude své oprávnění nahlížet do spisu zakládat na účastenství, ale bude žádat o nahlédnutí z důvodu vlastního oprávněného zájmu. V takovém případě se nabízí opírat tento oprávněný zájem o ochranu vlastnického práva s odkazem na Listinu základních práv a svobod.4 💬 Ochrana vlastnického práva je beze všeho jedním ze základních pilířů fungujícího právního státu a katastr nemovitostí v zásadě s tímto odůvodněním k nahlédnutí do spisu nemá problém.

Klikli jste na článek, který patří do předplatitelské sekce iHNed.cz
Chcete si přečíst celý článek?