Pasti ve smlouvách na nové byty.
Pasti ve smlouvách na nové byty.
autor: HN – Lukáš Bíba

Smlouvy, které uzavírají zájemci o nové byty s developerskými společnostmi, jsou plné nástrah. Zákazníci kvůli nim mohou přijít o statisíce korun, anebo po několikaletém čekání na vytoužený byt může z koupě úplně sejít. Týdeník Ekonom získal smlouvy pěti významných developerských společností. Podle právníků, kteří je analyzovali, jsou výrazně nevyvážené. V neprospěch kupujících.

"Smlouvy jsou připraveny tak, aby primárně chránily jejich autory − developery," popisuje zakladatel advokátní kanceláře DostupnyAdvokat.cz Ondřej Preuss. Týká se to především sankcí − pro kupujícího jich je ve smlouvách obvykle dlouhý seznam, zato pro developera někdy i úplně chybí.

Prodej bytů v číslech

94 000 korun stojí metr čtvereční nového bytu v Praze;

68 200 korun je průměrná cena za metr čtvereční nového bytu v ČR;

2750 nových bytů se v Praze prodalo za první pololetí letošního roku;

14 913 nových bytů vyrostlo v ČR za první pololetí letošního roku;

2+kk je nejprodávanějším typem bytu.

Zdroj: ČSÚ, Deloitte, Trigema, Skanska Reality, Central Group

Developerským společnostem ale nahrávají i další ustanovení. Čtyři z pěti firem, jejichž dokumenty má Ekonom k dispozici, dávají klientům do smluv nebo obchodních podmínek ujednání, které umožňuje postavit byt i o několik metrů menší, aniž by se to promítlo do ceny. Developer tak může na úkor zákazníka vydělat i stovky tisíc korun.

Některé smlouvy stavitele ani nezavazují k dodržování přesných termínů anebo jim umožňují dohodnuté termíny posunout, například kvůli tomu, že od úřadů nezískali potřebná povolení. "Stavba se může z nejrůznějších důvodů zdržet, nebo dokonce vůbec neuskutečnit. Případně nemusí odpovídat původní smluvní dokumentaci. Přitom klient často platí dopředu či postupně bez užití advokátní úschovy. Riziko se tak přenáší na kupujícího," upozorňuje na kritická místa developerských smluv Preuss.

Právníci proto kupujícím radí, aby smlouvy na nové byty nepodepisovali bezhlavě tak, jak jim je developer předloží, ale o podmínkách vyjednávali. "V každé z pětice analyzovaných smluv jsme identifikovali ustanovení, která by měla být změněna či doplněna," uvádí vedoucí advokát bpv Braun Partners Miroslav Dudek.

1. Bez termínů a razítek

Největší nejistotu zákazníci podstupují, pokud kupují byt tzv. "z papíru", tedy takový, který ještě nestojí. Většinou se stavebníkem nepodepisují hned smlouvu o smlouvě budoucí, ale mnohem jednodušší rezervační smlouvu. V té se obvykle nehovoří o závazných termínech dokončení. Po jejím podpisu už ale zákazník developerovi platí první zálohu na byt, která bývá nevratná v případě, že kupující ze své vůle nepodepíše smlouvu o smlouvě budoucí. Ještě před podpisem rezervační smlouvy by se proto zákazník měl seznámit s obsahem všech dalších smluv, které bude muset v průběhu výstavby uzavřít, a také zjistit, jestli už má developer na projekt všechna nezbytná razítka. Zapotřebí jsou hlavně pravomocné územní rozhodnutí a stavební povolení. Bez nich se může stát, že se výstavba zpozdí třeba i o několik let.

O kolik může developer zmenšit nebo zvětšit byt

Central Group

5 % – odchylka se promítá do ceny bytu.
U 60metrového bytu až 3 m2

Ekospol

Maximální povolená odchylka 5 %.
U 60metrového bytu až 3 m2
Do 3 % 
se nepromítne do ceny bytu, odchylky nad 1,8 metru čtverečního zohlední developer v ceně bytu.

Trigema

4 % bez vlivu na kupní cenu
U 60metrového bytu až 2,4 m2

Finep

3 % bez vlivu na kupní cenu
U 60metrového bytu až 1,8 m2
U balkonů, lodžií a teras a předzahrádek 10 %

Skanska

3 % bez vlivu na kupní cenu
U 60metrového bytu až 1,8 m2

Jak to může v praxi vypadat, ukázal dva roky starý případ developerské společnosti Ekospol. Ta ve velkém prodávala byty v projektech v Hostivaři a v Horních Měcholupech, aniž by na ně měla územní rozhodnutí.

Kvůli zdlouhavému schvalovacímu řízení ani po roce a půl od podpisu smluv developer nezačal stavět. Rezervace tak stovkám klientů vypršely. Desetitisícový poplatek dostali sice lidé zpět, rezervovaného bytu za cenu, s níž počítali, se ale nedočkali. Cena bydlení mezitím vzrostla a nové nabídky byly i o stovky tisíc korun dražší.

I smlouvy o smlouvě budoucí ale bývají na skutečně závazné a neprolomitelné termíny dokončení stavby skoupé. Většinou obsahují jen datum, kdy developer podá žádost o kolaudační souhlas. To se navíc za určitých okolností může posouvat − typicky třeba v případě, že úřady nevydají stavebníkům povolení ve lhůtě, jakou očekávali, nebo proto, že se proti úředním rozhodnutím někdo odvolá.

Tato ustanovení developeři dávají i do smluv na byty, které jsou už takřka před dokončením.

"Doporučujeme stanovit vždy pevný nejzazší termín pro uzavření vlastní kupní smlouvy nebo doručení výzvy a možnost odstoupení od smlouvy v případě, kdy nebude obstarána kolaudace v určité konkrétní lhůtě," radí Dudek. Vhodné také je, když smlouva obsahuje alespoň nějaké sankce pro developera za nedodržení termínu kolaudace. To dává kupujícím větší šanci, že se svého bytu skutečně a včas dočkají.

2. Poněkud jiný byt, než jste čekali

Ani pokud výstavba běží hladce, nemusí mít zákazník jistotu, že nakonec dostane bydlení, které si objednal. Někteří developeři si totiž vyhrazují právo jednostranně měnit smluvní ujednání, nebo dokonce charakter bytu. Trigemě dává text rezervační smlouvy právo změnit celkový vzhled budovy nebo právní charakter příslušenství k bytu, jako jsou lodžie, balkony, terasy, parkovací státní nebo sklepy.

"Například terasa výlučně spojená s kupovaným bytem se tak může změnit v terasu sdílenou," upozorňuje na možné úskalí advokátka bpv Braun Partners Pavlína Tejralová a kupujícím radí: "Ve smlouvách by měl být závazek, že prostory k výlučnému užívání developer takto promítne i do prohlášení vlastníka." To je v podstatě rodokmen domu.

Pětiprocentní odchylka u stometrového bytu znamená pět metrů čtverečních. To je při současné ceně novostaveb v Praze 470 tisíc korun.

Takřka neomezené právo na změny si ve svých obchodních podmínkách vyhrazuje také Ekospol. Kupní smlouva, jejíž návrh předkládá developer zákazníkům ještě před uzavřením rezervační smlouvy, není konečná. Ekospol ji může měnit či doplňovat až do jejího uzavření. Kupující svým podpisem pod podmínkami stvrzuje, že to nepovažuje za porušení smluv.

"Byty prodáváme již před zahájením stavby či rozestavěné, tedy v době, kdy nelze přesně specifikovat

předmět převodu. Proto jsme nuceni konečné změní upravovat, aby mohla být smlouva zavkladována do katastru," snaží se rozptýlit obavy ze změn generální ředitel Ekospolu Evžen Korec a dodává, že charakter bytu ani jeho cenu firma nemění.

Takový závazek developera by ale měli zákazníci nechat zapsat přímo do smlouvy. "Kupující by se neměl spoléhat pouze na ústní dohody a sliby o některých parametrech či vlastnostech nemovitosti. Vše by mělo být černé na bílém a součástí smlouvy," říká k tomu Ondřej Preuss. Jen tak se zákazník nebude muset bát, že se při přejímce ukáže, že hotový byt vypadá úplně jinak, než se podle původní nabídky zdálo.

"Specifikace bytu, včetně příslušenství a vybavení, by měla být obsažena již v rezervační smlouvě. Jelikož bývá v rezervačních smlouvách stanovena smluvní pokuta pro neuzavření budoucí smlouvy, doporučujeme si nechat předložit před jejím podpisem kompletní dokumentaci, aby kupující později nezjistil, že znění budoucí smlouvy neakceptuje," radí Dudek.

3. Plus minus pár metrů, plus minus pár set tisíc

V praxi se mohou od původní nabídky odchýlit hlavně rozměry bytu. Ujednání připouštějící menší či větší odchylku obsahovaly všechny analyzované smlouvy s developery. Maximální po­volený rozdíl se většinou pohybuje do pěti procent plochy bytu.

Finep pak dokonce v případě balkonů, lodžií a teras připouští změnu plochy až o 10 procent oproti tomu, k čemu se zavázal ve smlouvě. Byt se tak oproti původnímu očekávání může zvětšit či zmenšit i o několik metrů.

Pokud někdo začne trvale bydlet v ateliéru či studiu, může dostat pokutu od stavebního úřadu. Ta může dosáhnout až půl milionu korun.

Ve většině případů přitom tato odchylka nemá vliv na cenu bytu. Devoleper se tak snadno může obohatit na úkor kupujícího, a to dokonce i o stovky tisíc korun.

Pětiprocentní odchylka u stometrového bytu znamená pět metrů čtverečních. To je vyjádřeno v penězích při současné ceně novostaveb, která v Praze dosahuje 94 tisíc korun za metr čtvereční, 470 tisíc korun. Pokud tedy developer postaví byt o pět metrů menší, aniž by to zohlednil v ceně, kupující právě o takovou částku přichází.

Závazek promítnout do výsledné ceny jakékoliv odchylky má ve smlouvě jen Central Group. Ani to ale nemusí být bez dalšího ujednání pro zákazníka výhodné. Může se totiž stát, že byt bude ve finále větší, a developer bude naopak chtít i statisíce navíc a zákazník na to nebude mít. Advokátní kancelář DostupnyAdvokat.cz už takový případ řešila u jednoho menšího středočeského developera.

Dobré proto je, aby smlouva obsahovala možnost odstoupení od smlouvy v důsledku větších změn v ploše bytu. U některých developerů je to samozřejmost.

Finep tuto možnost zákazníkům dává, když odchylka přesáhne sedm procent, u Central Groupu mohou klienti byt odmítnout při rozdílu větším než pět procent plochy bytu. Naopak třeba Skanska s ničím takovým nepočítá. "Smlouva toto explicitně nestanoví, pokud by k takové situaci došlo, určitě bychom ji řešili s klientem individuálně," říká specialistka marketingu Skanska Reality Barbora Hantonová. Výsledek takových jednání ale bývá nejistý.

4. Bydlení ve zdi či na balkoně

Byt se ale může oproti očekávání "zmenšit" i z jiných důvodů. Většina developerských společností v nabídkách a ve smlouvách uvádí plochu bytu a jednotlivých místností včetně půdorysné plochy zdí. Skutečná užitná plocha, na niž si zákazník může reálně postavit nábytek nebo třeba položit koberec, pak bývá u 60metrového bytu zhruba o tři metry čtvereční menší.

"U bytu 110 metrů čtverečních bude rozdíl dokonce osm metrů," upozorňuje manažer rezidenčního bydlení společnosti Finep Pavel Havránek.

infografika: Infografika: Pasti ve smlouvách na nové byty

V tomto případě ovšem stojí zákon na straně developerů. Zahrnovat do plochy bytu i zdi jim nařizuje vládní vyhláška. Jenže zdaleka ne ve všech nabídkách to tak skutečně dělají, což přispívá ke zmatení zákazníků. Například společnost Skanska na svém webu inzeruje pouze užitnou plochu bytu. Tu spočítanou podle vyhlášky dává zákazníkům až do smlouvy. "Za správné jednání považujme informovat naše klienty o skutečné ploše bytu. Matoucí naopak je uvádět v inzerci plochu včetně příček, která je pro klienty nerelevantní," říká k tomu Hantonová ze Skanska Reality.

Jenže jak se ukázalo při mystery shoppingu, který provedl týdeník Ekonom, ani někteří prodejci bytů od Skansky nedokázali potenciálnímu zájemci o byt s jistotou říct, co přesně společnost v nabídkách inzeruje. Přívětivější se tak ve výsledku zdá řešení, které zvolila Trigema. Ta také inzeruje dispozice bytu v užitné ploše. Na závěr nabídky ale připojuje i údaj o celkové podlahové ploše bytu dle vládního nařízení. Ve smlouvě pak kupující najdou i přesně vyčíslenou plochu "svislých konstrukcí", tedy zdí.

Ve většině případů nemůže kupující počítat s tím, že by mu developer v kuchyni nachystal vypínače a zásuvky. Obvykle najde při přejímce jen elektrický kabel v rohu kuchyně.

Jak ukazují zkušenosti makléřů, lidé se mohou v nabídkách setkat také s tím, že inzerovaná podlahová plocha bytu je třeba 85 metrů čtverečních, ale užitná jen 40 metrů čtverečních.

"V takovém případě se pravděpodobně jedná o menší byt s velkou terasou a kupující by se měl mít na pozoru, zda toto je právě to uspořádání, které hledá," radí vedoucí realitního oddělení Broker Consulting Veronika Vránová.

5. Místo bytu ateliér

Kupující by se ještě před podpisem rezervační smlouvy měl zajímat rovněž o to, jak bude byt, o který má zájem, zkolaudován. Pokud developer inzeruje místo bytu ateliér nebo studio, může se stát, že nemovitost nebude kolaudována jako bytový prostor. "Důvodem jsou přísné technické normy, které musí prostor pro trvalé bydlení splňovat. Ateliéry nebo studia většinou nevyhovují v limitech hlučnosti, oslunění či výšky a rozměrů místností," vysvětluje Vránová a dodává: "Banky pak nemusí na takovou jednotku poskytnout hypoteční úvěr."

Do výsledné ceny se promítají změny bytu, které si zákazník objedná. Někteří developeři si za to ale navíc účtují ještě administrativní poplatek.

Navíc na rozdíl od nových bytů pořizovaných přímo od developera podléhá nebytový prostor dani z nabytí nemovitosti.

Kupující tak bude muset finančnímu úřadu zaplatit čtyři procenta z ceny ateliérů, tedy až stovky tisíc korun.

Ani to ovšem nemusí být poslední nečekaný výdaj, který bude nový majitel s ateliérem mít. Pokud v něm začne trvale bydlet, může dostat pokutu od stavebního úřadu. Ta podle stavebního zákona hrozí za užívání jednotky v rozporu s kolaudačním rozhodnutím nebo souhlasem a vystoupat může na půl milionu korun. "Stavební úřad je zmocněn provádět kontrolní prohlídky stavby, během kterých může kontrolovat právě i soulad reálného užívání stavby s kolaudačním rozhodnutím," vysvětluje advokát PwC Legal Milan Fric.

Kontroly většinu chodí na udání − často od nespokojených nájemníků. Těm pokuta od stavebního úřadu paradoxně nehrozí. Směřuje výhradně proti majiteli ateliéru, který jim ho pronajal.

Pokuty v developerských smlouvách

Central Group

Pro zákazníka

1000 korun za každý den prodlení klienta s uzavřením kupní smlouvy nebo převzetím bytu;

50 000 korun za nezaplacení 1. zálohy na byt, pokuta je splatná při ukončení smlouvy;

0,3 % z jakékoliv další neuhrazené platby;

1 % z výše hypotečního úvěru, pokud smlouva s bankou nebude v souladu s podmínkami stanovenými developerem;

50 tisíc korun v případě, že zákazník v dohodnutém termínu developerovi nepředá smlouvu s bankou o hypotéce nebo včas nepředloží zástavní smlouvu;

Pro developera

1000 korun za každý den prodlení s podáním žádosti o kolaudační souhlas;

1000 korun za každý den prodlení s uzavřením kupní smlouvy nebo s předáním bytu;

Ekospol

Pro zákazníka

300 000 korun za odvolání souhlasu s další výstavbou developera v lokalitě nebo nezavázání dalšího kupujícího v řadě k témuž souhlasu;

15 % z ceny bytu za neuzavření kupní smlouvy v dohodnutém termínu nebo zpoždění kupujícího se splátkou o více než 5 dní, navíc má developer právo odstoupit od smlouvy;

0,05 % za každý den zpoždění zákazníka s placením dohodnuté splátky;

15 % z ceny bytu za neuzavření hypoteční smlouvy s bankou, nedoložení této smlouvy developerovi, neuzavření zástavní smlouvy v termínu nebo odvolání plné moci pro developera k čerpání úvěru;

Developer může zaplatit případný dluh kupujícího vůči bance ze záloh na byt, kupující musí v takovém případě zaplatit developerovi vzniklý nedoplatek navýšený o 10 %, minimálně však o 1000 korun.

50 000 korun, pokud kupující v termínu nepodepíše s developerem smlouvu o smlouvě budoucí.

Pro developera

0,5 % z částky, kterou klient zaplatil developerovi, za každý ukončený měsíc prodlení s podáním žádosti o kolaudační souhlas, maximálně však 5 % z celkové ceny bytu.

Finep

Pro zákazníka

100 000 korun, pokud kupující v termínu nepodepíše s developerem smlouvu o smlouvě budoucí;

1000 korun za každý den prodlení kupujícího s převzetím bytu (po 15 dnech od podání návrhu na vklad do katastru);

10 % z ceny bytu, když kupující znemožní postoupení své smlouvy na právního nástupce developera;

100 000 korun, pokud má kupující zpoždění více než týden s placením některé zálohy, developer navíc může odstoupit od smlouvy;

10 % z ceny bytu, pokud ani 20 dní po dohodnutém termínu nepodepíše zákazník kupní smlouvu nebo bude mít více než 10 dní zpoždění s placením poslední splátky;

50 000 korun, pokud kupující developerovi včas ­neoznámí, že se stal plátcem DPH.

Pro developera

200 korun za každý den prodlení s dokončením stavby delším než 90 dnů;

200 korun za každý den zpoždění s uzavřením kupní smlouvy.

Trigema

Pro zákazníka

0,05 % za každý den zpoždění kupujícího s placením;

5000 korun, pokud kupující neposkytne developerovi součinnost zejména při převzetí bytu nebo změnou vi­zualizace domu a použitých materiálů.

Pro developera

Nejsou.

Skanska

Pro zákazníka

0,05 % za každý den zpoždění s placením, maximálně však 5 % z kupní ceny.

Pro developera

0,05 %, když developer nepodá žádost o kolaudační souhlas ani 30 dní po dohodnutém termínu.

Nájemníkům v ateliéru zákon garantuje ve vztahu k majiteli stejnou ochranu jako v případě pronájmu běžného bytu − ovšem až na jednu výjimku. "Mnohé nájemníky od bydlení v nebytovém prostoru odradí skutečnost, že v něm není možné zřídit trvalé bydliště," podotýká Fric.

6. Dispozice "na vodě"

Kromě charakteru prostoru by si zákazníci měli hlídat také to, jakou dispozici bytu nechá developer zkolaudovat.

Stává se totiž, že byty inzerované jako 2+kk se kolaudují jako 1+kk a na původně inzerovanou dispozici je pak stavaři dodělávají až po kolaudaci. "Navrhované byty jsou koncipovány s tím, že do budoucnosti nabízí možnost dalšího vhodného členění vnitřních dispozic," vysvětluje důvod takového postupu mluvčí Trigemy Radek Polák.

Při fiktivním nákupu bytu ale Ekonom zjistil, že prodejci lidem zdůvodňují postup developerských společností jinak. Uvádějí, že tím snižují nároky na počet parkovacích stání a tím vlastně urychlují výstavbu. Každé další patro podzemních garáží výstavbu protahuje.

Jenže alespoň v Praze už pro takový postup není důvod. "Pražské stavební předpisy od srpna 2016 vztahují počet parkovacích míst k podlahové ploše. Jedno parkovací stání tak u nových bytových domů v Praze připadá na 85 metrů čtverečních hrubé podlahové plochy," upozorňuje vedoucí právní poradny spotřebitelského sdružení dTest Lukáš Zelený.

Bez ohledu na důvod je ale menší kolaudovaná dispozice pro zákazníka nevýhodná, a to hlavně v případě, že se byt rozhodne v budoucnu prodat. "Pokud je byt zkolaudovaný jako 1+kk a stejnou dispozici má také na listu vlastnictví, tak je to opravdu 1+kk. Při následném prodeji pořád musíte inzerovat, že se jedná o 1+kk, čímž si reálně snižujete nabídkovou cenu takové nemovitosti," varuje provozní ředitel Fitcentrum Reality Martin Fojtík a dodává: "Pokud se takový byt inzeruje jako 2+kk, tak se jedná o nekalou obchodní praktiku."

7. Zaplať hned, nebo to bude dražší

Ačkoliv developeři obvykle inzerují nové byty jako "all inclusive", je potřeba pozorně číst, co přesně cena zahrnuje. Ve schématech sice developerské firmy standardně kreslí kuchyňskou linku, ta ale nebývá součástí inzerované ceny. Ve většině případů nemůže kupující počítat ani s tím, že by mu developer v kuchyni nachystal vypínače a zásuvky, do kterých by pak nový majitel jen pohodlně zapojil spotřebiče. Obvykle najde při přejímce jen elektrický kabel v rohu kuchyně.

Zvlášť developeři kupujícím v drtivé většině případů účtují také garážová stání nebo sklepy. Výjimkou je v tom pouze Central Group, jehož kalkulace ceny bytu zahrnuje i toto příslušenství. To ale neznamená, že by cena v nabídkách Central Groupu byla pro jeho zákazníky vždy konečná. Platí pouze v případě, že dotyčný zaplatí 95 procent ceny do 30 dnů od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud ale klient chce platit postupně nebo byt financovat hypotékou, zaplatí v závislosti na tom, v jaké fázi výstavby smlouvu s developerem podepíše, i desítky tisíc korun navíc.

Podobnou cenovou politiku má také společnost Finep. Na nejnižší cenu dosáhne kupující ve chvíli, kdy zaplatí 90 procent ceny bezprostředně po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. U bytu 2+kk z jeho nabídky pak může cena v závislosti na výši zálohy a fázi výstavby, v níž klient smlouvu uzavírá, vzrůst klidně i o 80 tisíc korun. "Zvýhodnění vyšší zálohy je nejvyšší na začátku projektu. Když se blíží termín dokončení, je rozdíl mezi splátkovým kalendářem s 90procentní zálohou a 20procentní zálohou už jen v řádu jednotek tisíc, maximálně 10 tisíc korun," popisuje Havránek z Finepu.

Rozdíl v ceně developeři vysvětlují změnou hodnoty peněz v čase. Právníci ale v případě vysoké počáteční zálohy nabádají kupující k opatrnosti. Když totiž zákazník zaplatí většinu nebo velkou část ceny předem na účet developera, vystavuje se riziku, že o peníze přijde, pokud by developer zkrachoval. "Velcí developeři standardně využívají externí projektové financování, mají tedy peníze na stavbu předem alespoň částečně zajištěné, a proto bychom doporučovali pokusit se část hrazenou před převodem vlastnictví alespoň snížit a zajistit například zástavním právem," říká Miroslav Dudek z bpv Braun Partners.

Pokud se přesto zákazník povzbuzen cenovou motivací rozhodne zaplatit většinu peněz ve chvíli, kdy dům ještě nestojí, doporučuje Dudek, aby kupující raději platili prostřednictvím notářské, advokátní nebo bankovní úschovy. Z té se peníze developerovi uvolní až ve chvíli, kdy katastr nemovitostí přepíše hotový byt z developera na zákazníka.

Takovou externí úschovu peněz developeři klientům standardně nenabízejí. Připouštějí ale, že o ni někteří lidé žádají. Většinou jde dle informací firem o jednoho až dva zákazníky na sto prodaných bytů. A takovým klientům jsou připraveni vyhovět. "Jako zajišťovací instrument pro garanci jednotlivých plateb mohou klienti využít bankovní garanci. Poplatek bance hradí klient," uvádí Barbora Hantonová ze společnosti Skanska Reality.

Náklady na úschovu si musí zaplatit také zákazníci Finepu. Navíc ale musí počítat i s nárůstem ceny.

"Developer v tomto případě obdrží peníze později než v případě čerpání hypotéky, a tak klient musí počítat s tím, že se výsledná cena mění s ohledem na čas," popisuje mluvčí Finepu David Jirušek. Cena se podle něj může zvýšit i o desítky tisíc korun, podobně jako je to při volbě jiného splátkového kalendáře, než je úhrada 90 procent ceny bytu do 20 dnů od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí.

Do výsledné ceny se pak promítají také změny bytu, které si zákazník výslovně objedná. Platí se i za to, že bude chtít poskládat kachličky v koupelně do jiného vzoru, než jak to developer definuje ve svých standardech, nebo zvolí jinou barvu spárovací hmoty. Někteří developeři si ale navíc účtují ještě administrativní poplatek. Příkladem je společnost Skanska. U té kupující, který zamýšlí byt měnit nad rámec standardu, zaplatí paušální poplatek deset tisíc korun. V případě, že udělá jen drobnou změnu − například bude chtít změnit barvu vnitřní strany vchodových dveří do bytu, což stojí zhruba 1200 korun −, propadá celý poplatek developerské společnosti. Když se celková cena klientských změn pohybuje v rozmezí 50 tisíc až 100 tisíc korun, vrátí Skanska zákazníkovi polovinu zaplaceného poplatku. Teprve v případě, že hodnota klientských změn přesáhne 100 tisíc korun, poníží cenu změn o zaplacený paušální poplatek.

8. Kudy domů

Při nákupu bytu by ale lidé neměli řešit jen jeho vzhled. Tím, na co se často zapomíná, je okolí domu a přístup k němu. Součástí developerských projektů obvykle bývá i výstavba kanalizace a příjezdových cest, které pak většinou stavebníci předávají do správy obce. Ale pozor: stoprocentně to platit nemusí.

Konkrétně v projektu Čtvrť Emila Kolbena v pražských Vysočanech se Skanska s obcí na údržbě cesty nedomluvila a plánuje ji převést do vlastnictví majitelů bytů. Společnými silami tak má silnici i chodníky udržovat několik jinak samostatných společenství vlastníků.

Takové řešení zákonům sice neodporuje, kupující by ale měli počítat s tím, že domluva v rámci společenství může být komplikovaná, a například zimní úklid sněhu nemusí být naprostou samozřejmostí. A má to i další úskalí: "Pokud si nechá cestu ve správě SVJ, nese veškeré náklady na její údržbu, opravy a zabezpečení," připomíná Martin Fojtík z Fincentra Reality. To znamená, že náklady na údržbu ve výsledku platí majitelé bytů. Konkrétně ve Čtvrti Emila Kolbena je prodejce odhaduje zhruba na tisíc korun na rok a jeden byt.

9. Závazek k životu na staveništi

Pravidlem už dnes bývá, že developerské projekty mívají několik etap. I to by měl vzít zájemce při výběru bytu v úvahu. Pokud ho koupí v prvních etapách plánované výstavby, musí počítat s tím, že bude i několik let žít na staveništi plném ruchu a prachu z probíhající stavby. "Při nákupu si lidé většinou neumí představit, co to obnáší. Později volají a stěžují si na nepohodlí," popisuje své zkušenosti Havránek z Finepu.

Jenže zatímco třeba v případě Finepu nebo Skansky mohou lidé s okolní výstavbou nesouhlasit a v některých případech u úřadů i uspějí, Ekospol smluvně zavazuje klienty, aby se této možnosti předem vzdali. Pokud klient svůj souhlas s další výstavbou odvolá, například i tak, že podá námitku ve veřejném správním řízení, musí developerovi zaplatit pokutu 300 tisíc korun. Totéž platí i v případě, že byt prodá a nezaváže ke stejnému souhlasu dalšího kupujícího v řadě. "Prodávající má v těchto případech i možnost odstoupit od smlouvy," varuje před nebezpečím ztráty bytu advokát Ondřej Preuss. Podobně tvrdé ujednání žádná další z pětice analyzovaných smluv neobsahuje.

"Považujeme za korektní informovat klienty o budoucí plánované výstavbě v okolí jejich bytu," reaguje na kritiku generální ředitel Ekospolu Evžen Korec. Bohužel smlouva ani všeobecné smluvní podmínky, které týdeník Ekonom od Ekospolu získal konkrétně k projektu Panorama Kyje, žádný popis plánované okolní výstavby neobsahovaly. Jinými slovy: kupující se smluvně zavazuje nenapadat okolní výstavbu, aniž by s jistotou věděl, co tam Ekospol postaví.

10. Sankce nahrávají developerům

Smluvní pokuty právníci označují za nejproblematičtější část developerských smluv. Jsou právě tím místem, kde se smlouvy významně vychylují ve prospěch stavitelských korporací. "Ve většině smluv jsou pokuty, pokud jde o jejich četnost a výši, výrazně v neprospěch kupujících," říká Pavlína Tejralová z bpv Braun Partners.

V případě Finepu nebo Skansky mohou lidé s okolní výstavbou nesouhlasit, Ekospol smluvně zavazuje klienty, aby se této možnosti předem vzdali.

Žádné peněžité sankce pro developera tak například neobsahují smlouvy společnosti Trigema, které má týdeník Ekonom k dispozici. Naopak když se klient opozdí s platbou některé splátky bytu, musí počítat s pokutou ve výši 0,05 procenta z dlužné částky za každý den zpoždění. A pět tisíc korun pokuty bude muset zaplatit Trigemě v případě, pokud by si na její výzvu nepřevzal hotový byt.

Finepu zase začne pokuta za nedodržení termínu dokončení stavby nabíhat až po tříměsíčním prodlení. A je v řádu stokorun za promeškaný den. Zatímco když se kupující opozdí se zaplacením některé zálohy o více než týden, bude ho to stát 100 tisíc korun, a navíc má developer v takovém případě i právo odstoupit od smlouvy.

Pokud kupující na výzvu developera nepodepíše ani do 20 dnů po dohodnutém termínu kupní smlouvu, může mu za to pak firma naúčtovat pokutu 10 procent z ceny bytu. V případě bytu za čtyři miliony korun půjde o 400 000 tisíc korun.

Nastavení sankcí je tak zpravidla tím nejzásadnějším bodem, o jehož úpravě by měli kupující s developery vyjednávat. Pokuty nemají nahrávat ani jedné ze stran transakce a na straně developera by mezi nimi měla být hlavně pokuta za nedodržení termínu dokončení stavby. "Měla by to být sankce buď za každý den prodlevy, nebo jednorázová v řádu stovek tisíc korun," radí Preuss.

Při nedostatku bytů, který ale na českém trhu a v Praze zvlášť panuje, kdy se na volné byty tvoří mnohdy i dlouhé pořadníky zájemců, jsou kupující ve slabé vyjednávací pozici. "Odhadujeme, že případné změny, které by developer akceptoval, budou spíše technického charakteru. Tomu odpovídají i naše dosavadní zkušenosti, a to nejen se standardními byty v ceně do 10 milionů korun, ale i s byty luxusními, jejichž cena dosahovala desítek milionů korun," říká Tejralová z bpv Braun Partners. I tak by se ale kupující měli o úpravy smlouvy alespoň pokusit.