Novela občanského zákoníku má svázat dluh s bytem. Při prodeji by tak přešel na kupujícího, který by ho musel uhradit.
Novela občanského zákoníku má svázat dluh s bytem. Při prodeji by tak přešel na kupujícího, který by ho musel uhradit.
autor: HN – Lukáš Bíba

Bytová družstva a společenství vlastníků trápí dluhy jejich členů. Podle statistiky Svazu českých a moravských bytových družstev roste podíl nedobytných pohledávek za nájemné a služby spojené s užíváním bytu. Ještě v roce 2016 tvořily 28 procent veškerých pohledávek, loni už to bylo 44 procent. Nedobytný je tak téměř každý druhý dluh.

Jen členům svazu, který sdružuje bezmála 650 společenství a družstev, dluží zhruba 17 tisíc neplatičů více než 250 milionů korun. Že jsou dluhy problém, potvrzuje i konkurenční Sdružení bytových družstev a SVJ. "To, že dlužník zkonzumuje služby a pak je nezaplatí, vede k tomu, že je za něj musí zaplatit ostatní lidé v domě. Tím pádem se pak sami někdy dostávají do druhotné platební neschopnosti. Stačí mít v domě dva tři neplatiče a pro ostatní už může být problém to utáhnout," popisuje předseda sdružení František Lebl.

Nejvíce se teď podle něj potýkají s dluhy družstva a společenství vlastníků ze severu Čech a Moravy, kde jsou ceny bytů nízké a v případě, že majitel neplatí, je obtížné jeho byt prodat. "Třípokojový byt v Mostě s výhledem na jezero se draží za 120 tisíc korun a ještě se často stane, že o něj nikdo nemá zájem," popisuje situaci Lebl.

V takovém případě nemusí pomoci ani novinka, kterou od loňského prosince zavedla novela občanského soudního řádu. Společenství vlastníků podle ní mají při prodeji dlužníkova bytu rezervováno 10 procent z výtěžku. Jenže to v praxi nemusí na pokrytí dluhu stačit. Navíc bytových družstev, která problémy s dluhy svých členů také řeší, se rezerva netýká. Prodej dlužníkova bytu tam totiž nepřipadá v úvahu, protože vlastníkem není dlužník, ale samo družstvo.

"Jak bytovým družstvům, tak i společenstvím vlastníků by pomohlo, kdyby dluhy za bydlení přešly do skupiny přednostních pohledávek, kam patří mimo jiné i výživné či pohledávky státu," navrhuje možné řešení předseda Svazu českých a moravských bytových družstev Jan Vysloužil. To by znamenalo, že dluhy na nájemném a službách spojených s bydlením se budou společenstvím a družstvům platit přednostně i z jiného dlužníkova majetku. Svaz nyní žádá, aby zákonodárci toto opatření přidali ještě do aktuálně připravované novely insolvenčního zákona. Ta je nyní před druhým čtením ve sněmovně.

Za racionální považuje požadavek na přesunutí dluhů za bydlení do kategorie přednostních pohledávek i Česká asociace věřitelů. "Členové družstev a společenství vlastníků jsou skutečně tím typem věřitele, který nemá šanci vznik pohledávky nijak ovlivnit, a jsou de facto obětí neplatícího souseda," říká prezident asociace Pavel Staněk.

Ministerstvo spravedlnosti je o návrhu se Svazem českých a moravských bytových družstev připraveno jednat. Aby se ale návrh dostal ještě do aktuální insolvenční novely, nepovažuje resort za vhodné. "Novela je tematicky omezena na zpřístupnění oddlužení jako jednoho ze způsobů řešení úpadku širšímu okruhu poctivých dlužníků a nikterak nezasahuje do právní úpravy občanského soudního řádu týkající se exekuce," zdůrazňuje mluvčí ministerstva Lucie Machálková.

S tím ale organizace hájící zájmy společenství vlastníků nesouhlasí. Insolvenční novela podle nich dramaticky omezí práva společenství. "V té novele se říká, že obydlí za jistých okolností nejde zpeněžit. Společenství vlastníků by tak de facto přišla o rezervu 10 procent z výtěžku z prodeje bytu, protože prodej bytu by se neuskutečnil," upozorňuje Lebl ze Sdružení bytových družstev a SVJ.

Kvůli neplatičům se často dostávají do druhotné platební neschopnosti i jejich sousedé. Dodavatelům totiž musí platit za dlužníky.

Ministerstvo spravedlnosti ale namítá, že zákon bude nedotknutelnost bytu zaručovat jen do určité hodnoty. Jak vysoká tato hranice bude, nicméně zatím nestanovilo. "Uvažujeme v tom směru, aby hodnota chráněného obydlí respektovala regionální odlišnosti," říká k tomu Alžběta Šírková z ministerstva spravedlnosti.

Jak vymáhat dluhy

Avšak zkušenosti z praxe ukazují, že vymáhání dluhů si někdy komplikují i sama společenství vlastníků. Majitelé se totiž nedokážou shodnout na tom, jak má společenství proti neplatiči zasáhnout. "Svou roli samozřejmě hrají i osobní vztahy mezi sousedy, kdy ostatní obyvatelé domu obvykle zprvu nechtějí proti dlužníkovi podnikat razantní kroky, a nechávají tak situaci často zajít až do krajnosti, kdy již z důvodu nadměrné předluženosti neplatiče a závazků vůči dalším věřitelům vymáhání nemusí být úspěšné," popisuje Staněk. V případě družstev je situace podle něj o něco lepší, o dluhy se tam totiž obvykle starají profesionálové, kteří mají s vymáháním dluhů zkušenosti.

V obou případech nicméně platí, že postup proti dlužníkům by měla mít společenství vlastníků i družstva předem domluvený a zakotvený ve stanovách. Vyzvat k úhradě dluhu by pak dlužníka měla hned s první dlužnou platbou. "Nejprve by mělo společenství poslat dlužníkovi písemnou upomínku, na které by mělo být uvedeno číslo účtu, variabilní symbol, dlužná částka a datum splatnosti," doporučuje advokátka Bohdana Hejduková, která se specializuje na bytové právo. Upomínku je nejlepší poslat doporučeně, aby společenství nebo i družstvo mělo případně u soudu aspoň nějaký důkaz, že dlužníka vyzvalo k zaplacení.

V případě, že dlužník na okamžité zaplacení nemá peníze, by si s ním mělo společenství nebo družstvo domluvit splátkový kalendář. "Pokud taková domluva nefunguje, doporučuji se co nejdříve obrátit na advokáta a začít věc řešit právní cestou," radí Pavel Staněk z České asociace věřitelů. Advokát nejprve zašle dlužníkovi předžalobní výzvu, v níž dlužníka upozorní, že když nezaplatí ve stanovené době, obrátí se společenství na soud. "Pokud dlužník ani na ni nereaguje, bude potřeba podat žalobu na zaplacení dlužné částky," dodává Staněk. Udělat to je možné nejdříve týden po odeslání výzvy.

Výbor nebo předseda by také měli hlídat insolvenční rejstřík, aby včas zjistili, jestli některý z dlužníků už není v insolvenci a na cestě k osobnímu bankrotu. Pokud se v ní ocitne, musí v soudem stanoveném termínu přihlásit pohledávku. "V případě, že nárok včas nepřihlásí, jelikož o nich třeba nevědí, způsobí společenství škodu, za kterou jsou dle občanského zákoníku zodpovědní svým osobním majetkem," varuje Hejduková.

Svázat dluhy s bytem

Usnadnit vymáhání dluhů ve společenství vlastníků by do budoucna mohla novela občanského zákoníku, kterou připravuje ministerstvo pro místní rozvoj. To mimo jiné navrhuje, aby dluhy vlastníka bytu vůči společenství přecházely při prodeji bytu na kupujícího. Ten by tak měl povinnost dluh uhradit a společenství by pak už nemuselo žalovat původního problémového vlastníka.

Základem pro přechod dluhu by bylo potvrzení vydané kupujícímu společenství o tom, jak velký dluh prodávající na bydlení má. "Výše dluhu by pak měla vliv na výši prodejní ceny bytu," popisuje Lebl a dodává: "Je to výhoda po vzoru družstev, protože když si koupíte družstevní podíl, tak automaticky všechny dluhy, které tam jsou, přejdou na vás jako na kupujícího."

Novela by také měla zjednodušit prodej bytu v případě, že vlastník neplatí nebo jinak závažně porušuje pravidla dohodnutá vlastníky domu. Nyní totiž platí, že aby mohlo dojít k nucenému prodeji bytu, musí proběhnout dvě soudní řízení za sebou. V prvním se správce domu domáhá, aby soud uložil problémovému vlastníkovi povinnost zdržet se závadného chování, ve druhém se pak hraje o faktický prodej bytu s odůvodněním, že soudem uloženou povinnost vlastník dál porušuje. "Novou úpravou by bylo první soudní řízení nahrazeno doručením písemné výstrahy vlastníkovi jednotky osobou odpovědnou za správu domu," popisuje, v čem spočívá zjednodušení, řídící partnerka advokátní kanceláře LP Legal Alice Kubíčková. Novelu občanského zákoníku zatím ale ještě ani neprojednala vláda. Platit tak nezačne dřív než v roce 2020.

Připraveno ve spolupráci s měsíčníkem Právní rádce.