jarvis_5a719bfe498e740b02585e45.png
Za skryté vady bytu nebo domu prodávající ručí pět let. Stát ho to může statisíce.
autor: Vojta Šeda

Zápach z netěsné kanalizace, popraskané stěny kvůli nedostatečnému vyztužení zdiva či vlhkost a odpadávající obklady v koupelně patří mezi typické vady domů a bytů, které je možné reklamovat. Od developera nebo předchozího vlastníka může v takových případech kupující žádat opravu nebo slevu z kupní ceny. Ta se obvykle počítá v desetitisících či sta­tisících, v závažných případech může přesáhnout i milion korun. Jeden takový případ nedávno řešil i Nejvyšší soud. Prodávajícímu nařídil z 3,5milionové ceny vrátit kupu­jícímu bezmála třetinu. Na domě ve Frýdlantu nad Ostravicí, o nějž ve sporu šlo, totiž chyběly i věnce na nosných zdech a technici u něj zjistili také špatnou konstrukci krovu.

Občanský zákoník dává kupujícím možnost reklamovat vady, které měl byt nebo dům už v době předání, ale viditelně se projevily později, ještě pět let od uzavření kupní smlouvy. Jenže jak ukázal nedávný průzkum agentury Response Now, více než třetina Čechů o takovém nároku na reklamaci vůbec neví a jen šest procent dotázaných zná správný postup reklamace.

"Podle výše uvedeného průzkumu se 58 procent lidí domnívá, že svou nemovitost zakoupili bez vad, přestože ke kupní smlouvě neobdrželi záznam o technickém stavu budovy. Na většině nemovitostí se však vyskytují vady, které laik nemá šanci pouhým okem objevit," popisuje předseda celostátní rady inspektorů Nemopas Jiří Čížek.

Jen jedna z deseti nemovitostí v Česku projde před prodejem technickou prohlídkou. V USA je to devět z deseti domů a bytů.

Když nový majitel v pětileté lhůtě zjistí, že jeho dům nebo byt má vady, měl by je bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu a žádat slevu z kupní ceny. Svůj nárok by měl opřít o odborný posudek. Jeho vypracování zabere týdny. Lidé ale nemusí mít strach, že by kvůli tomu ztratili nárok na kompenzaci.

"Lhůta bez zbytečného odkladu je flexibilní podle okolností daného případu a časovou náročnost procesů, jako je důkladná odborná prohlídka nemovitosti a vypracování posudku, by v sobě měla zahrnovat a bude zachována i při využití odborníků," ujišťuje Michal Flachs, zakladatel a jednatel společnosti Zdravá nemovitost, která se zabývá inspekcí technického stavu nemovitostí.

Reklamovat kupující může všechny skryté vady, které neodpovídají stáří a obvyklému opotřebení nemovitosti. Typicky může jít třeba o plíseň na stěnách, kterou zakrýval sádrokarton, nebo zatékání do nemovitosti. Reklamovat naopak nejde věci, které už při koupi byly na hranici své životnosti. "Pokud kupujete například 15 let starý dům, kde je stále původní kotel, musíte počítat s tím, že vás v blízké době bude čekat jeho výměna, protože plná funkčnost kotle je prostě technologicky limitována," upozorňuje ředitel právního oddělení Maxima Reality Jiří Lemberka.

Tam, kde je reklamace oprávněná, může kupující žádat, aby předchozí majitel nedostatky opravil na své náklady nebo vrátil část zaplacených peněz. Pokud by vada byla tak závažná, že by se kvůli ní nedalo v domě bydlet − například kvůli špatné statice by hrozilo jeho zřícení −, může nový majitel odstoupit od kupní smlouvy a žádat vrácení peněz.

Prověřit předem

Aby se kupující vyhnuli komplikacím, měli by si technický stav bytu nebo domu nechat prověřit ještě před koupí nebo technický posudek požadovat po vlastníkovi, od nějž nemovitost kupují. Ten má totiž vůči kupujícímu ze zákona informační povinnost.

Na západ od České republiky je vypracování technického posudku standard, který k prodejům domů a bytů patří. Například v USA projde technickou inspekcí před prodejem devět z deseti nemovitostí. V Česku je ale situace jiná. Podle zkušeností společnosti Zdravá nemovitost se technický stav řeší jen u jedné z deseti prodaných nemovitostí.

Realitní kanceláře to připisují nedostatku bytů a domů na tuzemském realitním trhu. "Dnes je běžné, že pokud se klientům nemovitost líbí a za nimi je dalších šest, často i více zájemců o prohlídku, od inspekce upustí, a to ze strachu, že by o nemovitost mohli přijít," popisuje typickou situaci Lemberka z Maxima Reality.

Důkladná technická kontrola nabízeného domu nebo bytu je přitom i v zájmu prodávajícího. "Téměř každý prodávající si dnes myslí, že když podepíše smlouvu o prodeji nemovitosti a dostane peníze, tak že po něm zpětně nikdo nic nemůže požadovat, což je obrovský omyl," varuje Luděk Lošták ze společnosti Comfort Space, která se zabývá kontrolou a certifikací prodejů.

Odpovědnosti za vady se prodávající nezbaví, ani když si do smlouvy o prodeji dá formulace typu "nemovitost se kupujícímu přenechává, jak stojí a leží" nebo "kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit". To už svými rozsudky potvrdily i soudy. "Vyloučení odpovědnosti prodávajícího nelze dovozovat z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že kupující byl seznámen s technickým stavem nemovitosti," konstatoval například předloni Nejvyšší soud. Prodávající musí umět fakt, že kupujícího o nedostatcích nabízeného bytu nebo domu předem informoval, prokázat. Existence technického posudku nebo certifikátu je tady tím nejsnazším řešením. Jeho cena se u většiny bytů a rodinných domů vejde do 20 tisíc korun.Odpovědnosti prodávajícího nezbaví ani to, že sám o závadě nevěděl. "Relevantní je pouze zjištění, zda vada v době plnění existovala a zda prodávající na ni kupujícího upozornil," uvedl Nejvyšší soud v jiném případě.

Možnost reklamovat skryté vady v pětileté lhůtě se ale týká jen domů a bytů v osobním vlastnictví. U družstevních bytů s ní občanský zákoník nepočítá. Lidé totiž v tomto případě nekupují konkrétní byt, ale podíl v družstvu.

Dva roky místo pěti

Častou chybou je také to, že lidé zaměňují pětiletou odpovědnost za vady se zárukou. Ta bývá dvouletá, výjimečně tříletá a obvykle ji poskytují developeři na nové domy a byty. Podle nového občanského zákoníku není záruka samozřejmostí a kupující si ji musí s prodávajícím smluvně dohodnout.

Oproti pětileté odpovědnosti za vady se záruka vztahuje na mnohem širší okruh vad včetně těch, které během záruční doby teprve vzniknou. Prodávající totiž kupujícímu ručí v rámci záruky za to, že si nemovitost po určitou dobu uchová vlastnosti, které měla při prodeji. Zákazníkovi tak odpadá povinnost prokazovat, kdy přesně vada vznikla.

Realitka kupujícímu s reklamací nepomůže. Nebývá totiž jejím klientem. Tím je prodávající, s nímž má kancelář uzavřenou smlouvu o zastupování.

Ani záruční doba ujednaná ve smlouvě ale nezbavuje developera pětileté odpovědnosti za skryté vady. Když se tedy například až po dvou letech od chvíle, kdy jste si koupili byt v developerském projektu, nastěhuje do sousedního bytu první nájemník a vy zjistíte, že kvůli nedostatečné izolaci nebo nevhodnému zdivu slyšíte každé jeho slovo, pohyb, nebo dokonce splachování na záchodě, můžete žádat developera o slevu nebo odstranění nedostatků v rámci odpovědnosti za vady.

Realitka nepomůže

Dalším častým omylem kupujících je to, že s případnou reklamací pomůže realitní kancelář, která prodej zprostředkovala. Ale ani to většinou neplatí. "Případná odpovědnost realitní kanceláře za vady nemovitosti či pomoc s reklamací by musely vyplývat ze smlouvy uzavřené přímo s kupujícím. Jinak za ně kupujícímu odpovídá výhradně prodávající na základě kupní smlouvy o prodeji nemovitosti," vysvětluje advokátka KPMG Legal Linda Kolaříková.

Jenže takové smlouvy mezi realitkami a kupujícími nejsou v Česku obvyklé. "Problém je v tom, že kupující nejsou v drtivé většině případů našimi klienty. Těmi je strana prodávající, která má s makléřem podepsanou smlouvu o zastupování," vysvětluje finanční specialistka realitní kanceláře RE/MAX Iva Hlinková.

Zpřehlednit vztahy mezi realitními makléři a spotřebiteli měl zákon o realitním zprostředkování navrhovaný v minulém volebním období ministerstvem pro místní rozvoj. Legislativní rada vlády ho ale nechala resortu loni v březnu přepracovat a sněmovna ho kvůli tomu už nestihla před volbami schválit. Teď bude záležet na novém vedení resortu, jestli vůbec a v jaké podobě návrh předloží znovu.

Text vyšel v týdeníku Ekonom