jarvis_5a15846d498e0896e01070f6.jpeg
Nově by se majitelé pronajímaných bytů měli zajímat i o velikost odpadkového koše.
autor: Vojta Šeda

Lidé, kteří nabízejí své byty přes platformy, jako je Airbnb, by měli zpozornět. Generální finanční ředitelství v říjnu vydalo zprávu, podle které považuje krátkodobé ubytování zprostředkované přes platformy za ubytovací služby, nikoliv pronájem. Tato jednoznačná klasifikace zcela mění pohled na povinnosti ubytovatelů. Ve většině případů se například neobejdou bez živnostenského oprávnění a pronajímaný byt se rázem stává provozovnou ve smyslu živnostenského zákona.

Pro posouzení toho, jaké náležitosti vůči úřadům bude podnikatel mít, je důležitý hlavně charakter nabídek. "Pokud je ubytování poskytováno či nabízeno opakovaně, jedná se dle názoru finanční správy o činnost vykonávanou živnostenským způsobem," vysvětluje mluvčí Generálního finančního ředitelství Petra Petlachová. Ubytovatelé by v takovém případě měli mít živnostenský list na poskytování ubytovacích služeb. Příjmy, které jim z ubytování hostů plynou, pak budou danit jako příjmy z živnostenského podnikání. To znamená, že pokud nepovedou daňovou evidenci a neuplatní proti příjmům výdaje ve skutečné výši, budou si moci od příjmů náklady odečíst 60procentním paušálem. Pro letošek si mohou podnikatelé paušál uplatnit u příjmů do 1,2 milionu korun ročně. Od příštího roku se pak maximální limit sníží na 600 tisíc korun.

Tržby za ubytování se podle finanční správy započítávají také do takzvaného zákonného obratu pro povinnou registraci k DPH. Jinými slovy ten, kdo celkově z podnikání utrží víc než milion korun, musí se na finančním úřadu zaregistrovat a začít DPH platit. Ti majitelé bytů, kteří už jsou plátci daně z přidané hodnoty v rámci jiné podnikatelské činnosti, pak musí odvádět DPH z poskytnutého ubytování automaticky.

Povinnosti vyplývající z nového metodického pokynu finanční správy
  • Pronajímatel musí mít živnostenské oprávnění.
  • Příjmy z krátkodobého pronájmu se daní jako z podnikání, nikoliv jako z pronájmu.
  • Pronajímatel musí z příjmů odvádět sociální a zdravotní pojištění.
  • Pokud celkové tržby podnikatele přesahují jeden milion korun, musí z krátkodobých pronájmů odvádět DPH.
  • Vztahuje se na něj EET.
  • Byt musí být označen jako provozovna a musí splňovat příslušné náležitosti.
  • Zvyšuje se daň z nemovitosti za bytovou jednotku.
  • Povinné platby za odvod srážkových vod.
  • Nutné hradit rekreační poplatky.

Poskytovatelé ubytovacích služeb by neměli zapomínat ani na elektronickou evidenci tržeb. "Přijímá-li poskytovatel za tyto služby platby v hotovosti, platební kartou nebo jiným obdobným způsobem, je povinen je evidovat podle zákona o evidenci tržeb," upozorňuje daňová poradkyně ze společnosti KPMG Klára Sauerová. Naopak vyhnout se legálně povinnosti evidovat tržby mohou ubytovatelé tak, že si nechají od hostů platit výhradně převodem z účtu na účet.

Ubytovávání hostů na živnostenský list zvyšuje i daň z nemovitosti, kterou musí majitel bytu zaplatit každoročně do konce května. "Základní sazba daně se u bytu využívaného k podnikání zvyšuje z dvou korun za metr čtvereční na 10 korun za metr čtvereční," uvádí daňová poradkyně společnosti KODAP Jana Melicharová.

Daněmi byrokracie nekončí

Ačkoliv se finanční správa nezmiňuje o sociálním a zdravotním pojištění, její výklad má dopad i na tyto položky. Pojistné se z běžných příjmů z pronájmu neplatí. Pokud se ovšem jedná o ubytovací služby provozované na základě živnostenského oprávnění, odvádět je pronajímatelé podle Sauerové musí. A nejde přitom o malé částky. Minimální měsíční odvody na sociální a zdravotní pojištění pro letošek dosahují v úhrnu téměř čtyř tisíc korun.

Ani tím ale byrokracie spojená s ubytovací živností zdaleka nekončí. Držitel živnostenského oprávnění má celou řadu dalších povinností, kterým se majitel bytu k dlouhodobému pronájmu vyhne. Tak například musí ohlásit byt, v němž ubytovává hosty, živnostenskému úřadu jako provozovnu a splnit podmínky, které na ni zákon klade.

"Provozovna musí být v souladu s živnostenským zákonem zvenčí trvale a viditelně příslušně označena obchodní firmou nebo názvem či jménem a příjmením podnikatele a jeho identifikačním číslem, jménem a příjmením osoby odpovědné za činnost provozovny," popisuje advokát KPMG Legal Radim Kotlaba. Uvést podnikatel musí také kategorii a třídu ubytovacího zařízení podle oficiální jednotné klasifikace ČR. Od toho se pak odvíjí například maximální počet lůžek na metr čtvereční plochy bytu. To limituje i počet hostů, které může živnostník ubytovat. Hygienické předpisy pak dále stanoví například to, že jednou týdně musí ubytovatel dezinfikovat koupelnu a toaletu a převlékat hostům postele. A v závislosti na počtu hostů předepisují třeba i velikost odpadkového koše.

Pokud ubytovatel nabízí přes Airbnb byt pravidelně, měl by mít živnostenský list a platit z příjmů sociální a zdravotní pojištění.

Skrze společenství vlastníků jednotek se dále musí ubytovatel přihlásit k platbám za odvod srážkových vod. Jde o další povinnost, která pro byty, ve kterých se bydlí dlouhodobě, neplatí. Za prostory určené k podnikání se ovšem odvádět musí. Výše poplatku se odvíjí od zastavěné plochy domu a velikosti bytu využívaného k podnikání a ovlivňuje ji i výše stočného stanovená příslušnou vodárenskou společností.

infografika: Dlouhodobý vs. krátkodobý pronájem

Sami ubytovatelé pak musí odvádět do městské pokladny ještě rekreační poplatek. Jeho výši si určuje obec. V Praze jde o 15 korun na osobu a každý započatý den pobytu. Poplatek ovšem může ubytovatel naúčtovat svým hostům nad rámec dohodnuté ceny za ubytování. Anebo se jej i zprostit, pokud prokáže, že hosté nepřijeli kvůli rekreaci, ale třeba z pracovních důvodů.

V řeči peněz

Administrativních povinností s finančními dopady je tolik, že stírají doposud deklarovanou výhodnost krátkodobých pronájmů bytů a pokojů oproti těm klasickým dlouhodobým. V turisticky nejexponovanějších lokalitách, jako je například Praha 1, sice dokáže byt nabízený turistům vydělat i při splnění všech povinností vůči státu i dvojnásobek toho co dlouhodobý pronájem, dál od centra už je to ale jinak. Z analýzy realitní kanceláře Re/Max vyplývá, že pokud živnostník ubytovává turisty ve 45metrovém bytě na Žižkově, vydělá při průměrné obsazenosti, která se u Airbnb v Praze pohybuje kolem 68 procent, zhruba 13 800 korun měsíčně. To je jen o 1400 korun víc, než kolik by mu vynesl dlouhodobý pronájem stejného bytu. Analýza přitom nepočítá s DPH. Pokud by byl ubytovatel jejím plátcem, vychýlilo by to jeho příjmovou rovnici v neprospěch krátkodobého ubytování. V propočtu rovněž nejsou zahrnuty náklady na práci. "V případě krátkodobých pronájmů přitom neustále komunikujete se zájemci o ubytování, předáváte byt, řešíte úklid či hlášení na cizineckou policii," vypočítává makléř Re/Max City Daniel Kotula.

Jen o 1400 korun měsíčně víc vydělá průměrný poskytovatel krátkodobého ubytování, než kdyby svůj byt pronajímal dlouhodobě.

Kdo to ohlídá

Otázkou ovšem je, do jaké míry toto všechno dokážou úřady kontrolovat. Generální finanční ředitelství na ni jasnou odpověď nedává. "Finanční správa automatizovaně neeviduje kontrolní činnosti v rozlišení podle předmětu provozované činnosti daňového subjektu," říká Petlachová. Pravděpodobnost kontroly z finančního úřadu ale nejspíš nebude nijak vysoká. Úřady totiž mají omezené kapacity. V Praze, kde se přes Airbnb nabízí nejvíce bytů, sídlí tolik podnikatelů, že na jednoho připadá kontrola v průměru jednou za 120 let.

A podobné je to s četností kontrol i tam, kde přesné statistiky mají − například na živnostenských úřadech. "Letos bylo zkontrolováno přes 50 bytů, přičemž nějaké pochybení bylo zjištěno ve 14 případech," uvádí starosta městské části Praha 1 Oldřich Lomecký. Celkově se však v Praze 1 prostřednictvím Airbnb inzeruje přes 3,5 tisíce bytů. Radnice má přitom jasné indicie, že většina ubytovatelů minimálně některé zákonné povinnosti ignoruje. "Existuje zde nepoměr mezi těmi, kteří se přihlásili k místnímu poplatku, a počtem ubytovacích nabídek ze strany Airbnb v naší městské části. Poplatníků je necelá tisícovka, zatímco nabídek na ubytování v bytech v Praze 1 je třikrát více," upozorňuje Lomecký. Přesná čísla o tom, kolik ubytovatelů má požadovaný živnostenský list, tamní úředníci zatím zjišťují.

Připraveno ve spolupráci s měsíčníkem Právní rádce.