Daň z převodu nemovitosti se počítala několik let špatně - Ilustrační foto.
Daň z převodu nemovitosti se počítala několik let špatně - Ilustrační foto.
autor: Matej Slávik

Více než tři roky se v Česku špatně vypočítávala, a tedy i platila jedna z daní – konkrétně daň z nabytí nemovitosti.  Její výpočet zpochybnil Nejvyšší správní soud (NSS) hned ve dvou rozsudcích, ze kterých vyplývá, že se do kupní ceny pro účely výpočtu této daně nemá počítat DPH, což bylo do té doby běžnou praxí finanční správy.

"V takovém případě by převodce danil nejen svůj zisk z převodu nemovitosti, ale i částku, kterou inkasoval pro stát a která se fakticky nestala částí jeho majetku," uvádí v rozsudku Nejvyšší správní soud.

NSS se však zabýval pouze případem, že daň platí prodávající. Od ledna 2014 do října 2016 bylo totiž možné si vybrat, jestli daň z nabytí nemovitosti, zpravidla čtyři procenta z kupní ceny, zaplatí kupující, či prodávající. Možnost výběru stanovil na nátlak developerů v roce 2013 Senát, který mohl kvůli rozpuštěné Poslanecké sněmovně historicky poprvé zcela sám přijímat zákony. Nyní už má zaplacení daně na starosti jen kupující.

Finanční správa konečně vnáší světlo do situace, kdy daň zaplatil kupující. V páteční tiskové zprávě oznámila, že bude postupovat v obou případech stejně. Tvrdí, že postupovala podle zákonu a jeho praxi potvrdily i krajské soudy. Výklad ale následně změnil již zmíněnými rozsudkny Nejvyšší správní soud. "Nakonec se dvěma rozsudky přiklonil k názoru, který je ve prospěch poplatníka, tedy že má Finanční správa u daně z nabytí nemovitých věcí akceptovat u poplatníka převodce cenu sjednanou bez DPH," uvedla finanční správa v tiskové zprávě. 

"Situaci poplatníka nabyvatele bylo nutné podrobit dalšímu rozboru obou rozsudků. Na základě důkladné analýzy se finanční správa přiklonila k závěru, že není důvod, aby soud v budoucnu nerozhodl i v tomto případě obdobně jako u poplatníka převodce," uvádí finanční správa.

Toto opatření se vztahuje na všechny nemovitosti, které byly nabyté po 1. lednu 2014 (zpravidla bývá dnem nabytí den zápisu do katastru nemovitostí) a jejichž prodejce byl plátcem DPH. Každý, kdo podal daňové přiznání z ceny včetně DPH a komu dosud neuplynula lhůta pro stanovení daně (zpravidla tři roky od podání přiznání), tak může podat dodatečné daňové přiznání, v němž zažádá o přeplatek.

Vzhledem k tomu, že by mohlo jít až o tisíce případů, by tak stát mohl vracet částky až v řádech stamilionů. "Já to stanovisko vítám, především proto, že ušetří mladým rodinám peníze na dani, aniž by musely vést s finančním úřadem spor," řekl Tomáš Hajdušek. Odhadl také, že se může jednat řádově o více stovek milionů korun přeplatků.

Už teď je však jasné, že se do zmíněné lhůty nevejdou všichni, kterých se to týká. "Pokud plátci uplynula prekluzivní lhůta, tak s tím bohužel nelze nic dělat," dodal k tomu Tomáš Hajdušek, daňový poradce obce Střelské Hoštice, který oba spory ohledně vyměřování daně vyvolal.

Finanční správa otočila

Berní úředníci po rozsudku Nejvyššího správního soudu hovořili jinak, zejména ministerstvo financí nechtělo část daně vracet jinak než skrze soudní spory. Finanční správa ale nakonec vyšla plátcům vstříc. "V současné době je pouze zřejmé, že se bude po ukončení daňového řízení vracet daň v daném konkrétním případě, o kterém rozhodoval NSS," odpověděla v srpnu vedoucí tiskového oddělení finanční správy Gabriela Štěpanyová. "Závěry Nejvyššího správního soudu u tohoto případu nelze ihned automaticky vztahovat na všechny obdobné případy a předjímat rozhodování soudů v podobných kauzách," dodala tehdy.

Nejvyšší správní soud za svůj rozsudek původně schytal kritiku od daňových expertů – tedy nikoliv za verdikt, ale za to, že se v odůvodnění vůbec nezabýval druhou a častější situací, kdy daň po roce 2014 platil kupující, která je také včetně DPH. A tedy tím, zda i současný systém je správný.

Opomenutí druhé varianty vyčítala soudcům i finanční správa. "Nejvyšší správní soud se nezabýval situacemi, kdy je poplatníkem daně nabyvatel, což by sice bylo nad rámec projednávané věci, ale ve vztahu ke správní praxi finanční správy je posouzení této otázky zcela nezbytné," řekl Jiří Fojtík, ředitel sekce metodiky a výkonu daní na finanční správě.

Vesnice proti státu

Na začátku byl spor obce Střelské Hoštice s finančním úřadem zhruba o tři tisíce korun. Výsledkem dvouletých soudních pří ale jsou dva průlomové rozsudky Nejvyššího správního soudu. Jimi se otevřela možnost, že stát bude vracet stovkám až tisícům firem, podnikatelů a obcí část zaplacené daně z nabytí nemovitosti. Podle hrubých odhadů by mohlo jít o desítky až stovky milionů korun. Přesnější číslo však neví ani finanční správa.

Když Střelské Hoštice prodávaly zasíťované pozemky, strakoničtí daňoví úředníci od obce nesprávně požadovali zaplacení daně z nabytí nemovitosti, která byla vypočtená z kupní ceny včetně DPH. Obec ji chtěla uhradit jen z částky bez DPH.