jarvis_58dacb8b498ef2e147203ffe.jpeg
Šanci na odškodnění za regulaci nájmů mají hlavně rozjednané případy, ty uzavřené se již vyššího odškodnění zřejmě nedomůžou.
autor: Jiří Němeček

Evropský soud pro lidská práva přiznal třem Čechům odškodnění za státní regulaci nájemného ve výši 2,19 milionu korun. Postižení se domáhali náhrady za období od roku 2002 do roku 2006, kdy stát navzdory verdiktu Ústavního soudu stále ovlivňoval výši nájemného. Revoluční částí rozsudku je hlavně výpočet odškodnění, které bylo stanoveno jako rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným. České soudy doposud přiznávaly pouze zlomek této částky. Rozhodnutí ovšem zatím není pravomocné.

Konec regulace nájemného v Čechách

Přítrž ovlivňování nájmů ze strany státu učinil Ústavní soud v roce 2000, kdy zrušil takzvanou regulační vyhlášku. Stát pak dostal do roku 2002 čas na zjednání nápravy. Vláda se snažila regulaci zachovat jinými předpisy, které ovšem Ústavní soud rovněž zrušil. Zákon, který majitelům umožnil jednostranné zvyšování nájmů, byl schválen až v roce 2006.

Cestu za odškodňováním majitelů, kteří byli v tomto období nuceni pronajímat byty za netržní nájemné, otevřel soud v roce 2009. "Ústavní soud v tomto roce vydal takzvané sjednocující stanovisko. To konečně určilo jako viníka stavu pouze stát, na který měly směřovat všechny žaloby," vysvětluje Karel Polata, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů. Do té doby se totiž často stávalo, že soudy zamítaly žaloby z toho důvodu, že žalovaným podle jejich názoru neměl být stát, nýbrž nájemci.

Ústavní soud ale neurčil, za jaké období lze odškodnění za regulaci nájemného přiznat. V roce 2014 pak Evropský soud pro lidská práva rozhodl, že je to právě období od roku 2002 do roku 2006, tedy období, kdy měl stát započít s uvolňováním nájemní ceny, a neučinil tak. Štrasburský soud nyní v případě tří Čechů na rozsudek navázal a určil metodiku pro výpočet odškodnění.

Tuzemské soudy dosud používají metodu stanovenou judikaturou Nejvyššího soudu. "Horní hranicí pro určení výše náhrady je nájemné dosažené k 1. 1. 2007, tedy v prvním roce deregulace, kdy nájemné rostlo o 10 až 20 procent," vysvětluje Dita Křápková, advokátka, která úspěšně zastupovala zmíněné Čechy před Evropským soudem pro lidská práva.

Nová odškodnění? Pouze s trochou štěstí

Zdali se stát dočká návalu žalob odškodnění, závisí na dvou faktorech. V prvé řadě na nabytí právní moci rozsudku z letošního února, poté na českých soudech a jejich aplikaci nálezu Ústavního soudu z roku 2016. Ten totiž stanovil, že na případy odškodnění za regulaci nájmu nelze použít námitku promlčení, pokud stát započítává do promlčecí lhůty i období, kdy přiváděl majitele bytů do nejistoty. Majitelé bytů by tak měli mít šanci podat žalobu až do roku 2019, což je 10 let od chvíle, kdy Ústavní soud určil, že žaloby na odškodnění mají směřovat na stát.

Evropský soud při výpočtu odškodného poprvé vycházel z tržního nájemného. České soudy berou v potaz jen částečně uvolněné nájmy z roku 2007.

Nepřípustnost zamítnutí žaloby kvůli jejímu pozdnímu podání demonstroval Ústavní soud na případu z konce ledna 2012, v němž stěžovatelé požadovali odškodnění za období od 1. 1. 2002 do 1. 1. 2006. Promlčecí lhůta od doby, kdy újma vznikla, je totiž občanským zákoníkem vymezena na 10 let a v době podání žaloby byla již zčásti překročena. Soud argumentoval tím, že právě stát přivodil nepřehlednou situaci, kdy majitelé ani přesně nevěděli, proti komu žalobu na odškodnění směřovat a z tohoto důvodu nemůže žalobu zamítnout. Je třeba brát v potaz, že lhůta zasahuje do pětiletého období, ale je možné uvažovat o aplikaci nálezu až do roku 2009.

Soudy se mohou s odůvodněním od nálezu Ústavního soudu odklonit. "Možná budou žaloby z důvodu promlčení zamítat u těch stěžovatelů, kteří se dosud o žádnou žalobu nepokusili," říká Dita Křápková. Mohlo by se jednat o ty, kteří v minulosti neprojevili ani sebemenší zájem o získání odškodnění.

Pokud by tedy soudy umožňovaly žaloby bez námitky promlčení až do roku 2019, mohl by se stát dočkat přívalu nových žalob. Kdyby však soudy vykládaly nález Ústavního soudu pouze pro období do roku 2006, byly by již všechny letošní žaloby promlčené. Záleží tak na období po nabytí právní moci rozsudku, kdy se ukáže, zdali stát doplatí odškodnění za cenu blížící se tržnímu nájmu jen u běžících případů, nebo zaplatí miliony navíc za nové žaloby.

Ti, o jejichž případu některý ze soudů rozhodl a ne­využili lhůtu pro podání odvolání k soudu vyšší instance, Ústavnímu soudu nebo k Evropskému soudu pro lidská práva, se však také nechtějí vzdát naděje na odškodnění na úrovni tržního nájemného. "Obecně ale platí, že tam, kde soud již pravomocně rozhodl, se uplatní překážka věci rozhodnuté," vysvětluje Gabriela Jiráková, advokátka z bpv Braun Partners. Podle Křápkové je problémem procesní stránka věci, tedy to, jak obnovit soudní řízení. "Čistě teoreticky by to bylo možné pomocí ustanovení občanského soudního řádu, v němž je upravena obnova řízení, nicméně sám rozsudek Evropského soudu pro lidská práva není důvodem pro obnovu řízení," vysvětluje.

Z důvodu promlčení hrozí, že soudy budou zamítat žaloby těch stěžovatelů, kteří o odškodnění dosud nijak neusilovali.

Aktuální rozsudek Evropského soudu pro lidská práva tak dává naději na vyšší odškodnění hlavně těm, kteří se o něj už soudí. Takových případů je u Evropského soudu pro lidská práva podle tiskového mluvčího ministerstva financí Michala Žurovce osm, z toho tři jsou součástí rozsudku z února. Počet případů u českých soudů odhaduje Křápková až na dvě stě.

Rozsudek Evropského soudu pro lidská práva nabude právní moci nejdříve v polovině května, a to pouze za předpokladu, že ministerstvo spravedlnosti nezažádá o postoupení věci Velkému senátu Evropského soudu pro lidská práva. Podle advokátky Jirákové bude muset ministerstvo zvážit, zdali chce riskovat úhradu nákladů za právní zastoupení stěžovatelů v případě prohry. "Přesto však hlasování senátu nebylo jednotné a za poměru 5:2 zde nepatrná šance na změnu rozsudku může existovat," dodává právnička.

Připraveno ve spolupráci s měsíčníkem Právní rádce.

Autoři: Lukáš Šikel