Podnikatelská činnost nesmí znamenat zvýšenou zátěž pro dům
Podnikatelská činnost nesmí znamenat zvýšenou zátěž pro dům

Poskytování služeb v oblasti péče o tělo či účetnictví nebo překladatelství jsou typicky doménou českých žen podnikatelek. Všechny tyto činnosti mají jedno společné − lze je provozovat z domova, tedy například i z běžného panelákového bytu. Jenže ne vždy je zahájení podnikání v bytě jednoduché − může být například trnem v oku sousedům a těžké může být i splnit požadavky hygienických či stavebních předpisů. Zákonů, nařízení a vyhlášek, na které přitom musí začínající podnikatel pamatovat, je celá řada, a některé si podle expertů dokonce protiřečí.

Bez souhlasu sousedů

Základní mantinely pro podnikání v bytě stanovuje občanský zákoník. Ten nový s platností od roku 2014 pravidla uvolnil. V bytě totiž výslovně povoluje pracovat a podnikat, a to bez souhlasu sousedů, nebo dokonce i vlastníka bytu v případě, že jde o nájemní byt.

Souhlas sousedů by neměl vyžadovat ani rejstříkový soud, když zapisuje nově vznikající firmu a její sídlo do obchodního rejstříku. "Zákon o veřejných rejstřících stanoví, že k doložení právního důvodu užívání prostor postačí písemné prohlášení vlastníka nemovitosti nebo jednotky, kde jsou prostory umístěny, popřípadě prohlášení osoby oprávněné s nemovitostí, bytem nebo nebytovým prostorem jinak nakládat," popisuje Bohdana Hejduková, advokátka spolupracující s odborným portálem pro společenství vlastníků a bytová družstva Pravnigramotnost.cz.

Ačkoliv jsou dnes zákony benevolentnější, než bývaly před lety, neznamená to ale, že vlastník může dělat v bytě cokoliv. I podle nového občanského zákoníku totiž platí, že svou činností nesmí narušovat výkon práv ostatních vlastníků a obtěžovat je nad míru obvyklých poměrů. Podnikat je možné v bytě jen tehdy, pokud to je slučitelné s účelem, povahou a rozsahem podnikatelské činnosti.

"Pokud by tam vznikaly obtěžující pachy nebo by tam byla kovárna, která by generovala hluk, tak už to samozřejmě zasahuje do výkonu práv ostatních vlastníků a takového chování by se měl vlastník zdržet," upozorňuje zástupce veřejné ochránkyně práv Stanislav Křeček, který se dlouhodobě zabývá bytovým právem.

Dvojí optikou

S tím, že nájemník může v bytě podnikat, musí zcela automaticky počítat i pronajímatelé. "Nájemce může byt řádně užívat způsobem, který není v rozporu se zákonem. Podnikání v bytě není v rozporu se zákonem, to už tady občanský zákoník umožnil, a tedy majitel bytu se k tomu nikterak vyjadřovat nemusí," říká Křeček.

To platí i v případě, že se nájemník rozhodne část bytu dále pronajímat − například prostřednictvím platforem pro krátkodobé pronájmy, jako je Airbnb. Souhlas vlastníka s podnájmem by nájemník potřeboval jen tehdy, pokud by v bytě sám nebydlel.

Jak ale konkretizuje důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku, podnikáním v bytě se rozumí umístění sídla − tedy místa, kam chodí podnikateli pošta a kde se s ním může veřejnost stýkat − a dále k tomu dodává: "Není ale možné, aby z výkonu podnikatelské činnosti plynulo zvýšené zatížení pro byt nebo dům, ať už v podobě množství osob nebo hluku, prachu, pachu apod." Jinými slovy v bytovém prostoru tak lze bez obav vykonávat svobodná povolání, tedy například překladatelskou či autorskou činnost. Důvodová zpráva už ale výslovně zapovídá provozovat v bytě advokátní kancelář, notářský nebo exekutorský úřad.

A navíc, není to jen občanský zákoník, kterým se musí podnikatelé řídit. Přísnější pravidla než pro umístění sídla tak platí pro umístění provozovny podle živnostenského zákona. Ten totiž říká: "Je-li provozovna umístěna v bytě a není-li podnikatel vlastníkem tohoto bytu, může v něm provozovat živnost pouze se souhlasem vlastníka." Nájemníci nebo třeba družstevníci, tedy lidé, kteří nevlastní přímo konkrétní byt, si tak musí i nadále souhlas majitele, respektive družstva obstarat.

To se může v některých případech ukázat jako nepřekonatelný problém. Například obce ve svých bytech nevidí podnikání rády. "Změnu v účelu užívání u obecních bytů zásadně nepovolujeme, protože bychom tím redukovali svůj bytový fond. Možné by to bylo pouze ve výjimečných případech u bytů, které nesplňují současné podmínky pro bydlení, například suterénní byty − bývalé domovnické. V takovém případě by odbor obecního majetku mohl vydat souhlasné stanovisko," říká k tomu Jiří Bigas z úřadu Městské části Praha 4.

Pravidla hygieny

Ani souhlasem majitelů přitom požadavky živnostenského zákona nekončí. Podnikatelům dále nařizuje, aby provozovnu uvedli do souladu se zvláštními předpisy. Mezi ty patří zejména ty hygienické. "Na některé typy provozoven jsou kladeny specifické požadavky jak z pohledu ochrany zdraví zákazníka − například činnosti epidemiologicky závažné −, tak z pohledu ochrany zdraví zaměstnanců − například zrakově náročná činnost," vysvětluje Ladislav Šticha z ministerstva zdravotnictví.

Některé typy podnikání tak v bytě ani třeba v rodinném domě provozovat nejde. Příkladem může být práce s chemickými látkami. Další předpisy zase kladou tvrdé požadavky. Platí to i pro pečení domácího cukroví, výrobu marmelád nebo jiných potravinářských produktů, populární mezi ženami podnikatelkami.

Pokud má jít o pravidelnou činnost, což podnikání z logiky věci bývá, musí se podnikatelka registrovat na Státní zemědělské a potravinářské inspekci a svůj plán na výrobu domácích potravin oznámit také místní hygienické stanici. Jejich pracovníci pak také poradí, co všechno je z pohledu hygienických předpisů potřeba splnit.

Mezi základní podmínky patří oddělení výroby potravin od běžného fungování domácnosti, a to jak prostorově, tak časově. Není přípustné, aby se při přípravě potravin v kuchyni pohybovali další lidé nebo domácí zvířata. Podle evropského nařízení o hygieně potravin pak musí být provozovna vybavena snadno čistitelnými povrchy. To vyžaduje použití hladkých, omyvatelných a korozivzdorných netoxických materiálů. Dále musí být k dispozici vhodné zařízení pro hygienické mytí a osušování rukou nebo zařízení pro hygienické skladování a likvidaci nebezpečných nebo nepoživatelných látek a odpadů.

Stavební úřad na tahu

Hygienické předpisy tak v mnoha případech přimějí majitele bytů ke stavebním úpravám. A ruku v ruce s tím vyvstává také otázka, zda si umístění provozovny v bytě žádá změnu v účelu užívání stavby, tzv. rekolaudaci. Stavební zákon totiž říká, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo kolaudačním souhlasu.

"Tato striktní ustanovení však byla poněkud determinována judikaturou, z níž je zřejmé, že ne každá změna ve způsobu užívání nemovitosti by také vyžadovala změnu v účelu užívání stavby podle stavebního zákona," uklidňuje začínající podnikatele Bigas. Například Krajský soud v Hradci Králové ve svém rozhodnutí z roku 2001 zdůraznil, že samotné umístění provozovny v prostorách určených k bydlení nevyvolává nutnost rekolaudace. Ta je odvislá jen od povahy té které živnosti. Tak například využívání části rodinného domu k poskytování ubytovacích služeb podle soudu nemění stanovený účel užívání stavby.

U jiných živností to ale může být jinak. Jak, to už ale judikatura neříká. Ani rozhodnutí soudů tak podle expertů na právo v oblasti bydlení otázku rekolaudací zcela nevyjasnila. "Tady dochází k rozporu civilního práva − to je občanský zákoník − a veřejného práva − to jsou stavební předpisy," poukazuje zástupce ombudsmanky Křeček.

Podle Hejdukové lze ale rozpor mezi zákony překlenout tím, že podnikatel bude v bytě nejen pracovat, ale i nadále bydlet. "Pokud je byt užíván k bydlení a pokud podnikání nevyžaduje stavební úpravy, tj. byt neztrácí podnikáním osoby v něm svůj charakter, neměl by být dán důvod k rekolaudaci," vysvětluje advokátka.

V případě, že by ale na rekolaudaci přece jen došlo, mohou do ní už mluvit i sousedé. "Pokud se jedná o společenství vlastníků, je třeba doložit usnesení shromáždění vlastníků, vydané v souladu se stanovami společenství," připomíná Bigas. Porušování tohoto pravidla se přitom nemusí vyplatit. Když totiž spor dospěje až k soudu a ten dojde k závěru, že majitel bytu opakovaně a hrubě porušuje zákony, a omezuje tím práva ostatních sousedů, může ho potrestat nuceným prodejem bytu.

Připraveno ve spolupráci s měsíčníkem Právní rádce.