Na každých 50 negativních zkušeností s realitními kancelářemi připadá jen jediná pozitivní, vyplynulo z analýzy ministerstva pro místní rozvoj. A přibývá i soudních sporů mezi realitními kancelářemi a jejich klienty. Podle organizací hájících práva spotřebitelů dostávají lidé od realitek v řadě případů zcela mylné nebo zavádějící informace.

Pojistka odpovědnosti

Ministerstvo pro místní rozvoj tomu nyní chce udělat přítrž a rozhodlo makléře svázat jasně danými pravidly. Návrh zákona o realitním zprostředkování, který je nyní v připomínkovém řízení, nově například stanoví, že makléř odpovídá za doporučení a informace, které v rámci realitního zprostředkování prodávajícímu či kupujícímu poskytl. Budou-li chybné a spotřebitel se kvůli tomu dostane do problémů, bude ho muset makléř odškodnit. K tomu by mělo sloužit nové povinné pojištění odpovědnosti za škodu.

Zákonem stanovené pojištění odpovědnosti je už dnes samozřejmostí v jiných profesích. Musí ho mít uzavřené třeba pojišťovací zprostředkovatelé, auditoři, advokáti či daňoví poradci. Přesto se zdá, že právě o pojištění makléřů se ještě strhne bitva. V jejím středu by se mohlo ocitnout zákonem stanovené minimální pojistné krytí. To návrh zákona stanovuje ve výši tří milionů korun na jednu pojistnou událost a šest milionů korun pro případ, že dojde k souběhu více pojistných událostí v jednom roce.

Jenže podle kritiků jsou navrhované limity příliš nízké. Česká národní banka v připomínkovém řízení k věcnému záměru zákona poukázala na to, že realitní makléři běžně zprostředkovávají prodej nemovitostí, jejichž cena se pohybuje v řádu desítek milionů. A požadavky ministerstva pokulhávají i ve srovnání s jinými - dnes už regulovanými - profesemi. Tak například pojišťovací agent musí mít sjednané pojištění odpovědnosti za škodu ve výši nejméně 1,2 milionu eur na jednu pojistnou událost, resp. 1,7 milionu eur při souběhu více pojistných událostí v jednom roce.

Avšak ministerstvo pro místní rozvoj výtky odmítá. "Výše limitu musí být odpovídající, aby nezpůsobila, že realitní zprostředkovatelé budou nepojistitelní, a nesplní tak jednu z podmínek pro výkon činnosti," vysvětluje Vilém Frček z tiskového odboru ministerstva.

Resort tak v tomto ohledu nahrává spíše realitním makléřům. Právě ti by totiž rádi viděli povinné pojistné limity na mnohem nižší úrovni. "Tady se přece nejedná o to, že by se měla pojišťovat cena nemovitosti, ale měla by se pojišťovat odpovědnost za škody," říká k tomu generální sekretář Asociace realitních kanceláří Jan Borůvka a dodává: "My máme naše makléře na odpovědnost pojištěné už 15 let a škod, které se z pojištění platily, bylo úplné minimum - sto tisíc byla nejvyšší škodná událost."

Nekalá konkurence

I přes to ale profesní organizace sdružující realitní makléře považují plány na regulaci své branže za krok správným směrem. Současná situace v realitním sektoru je totiž podle nich neudržitelná. Za špatnou nebo velmi špatnou ji v předloňském průzkumu pro ministerstvo pro místní rozvoj označilo takřka 80 procent dotázaných zprostředkovatelů.

Aktuální návrh zákona o realitním zprostředkování podle nich reaguje na nejpalčivější problémy, na něž při svém podnikání narážejí. Zabránit by měl například krádežím nabídek. Někteří makléři totiž fungují tak, že z inzerce svých kolegů okopírují text a fotografie nemovitosti. Tu pak nabízejí dál zpravidla za nižší cenu.

Zatímco doposud byla snaha realitek přimět nepoctivé makléře k tomu, aby neoprávněnou nabídku stáhli, marná, připravovaný zákon by mohl nepoctivcům utnout tipec. Jasně totiž říká, že zprostředkovatelská smlouva musí mít písemnou formu. "Je to jednoznačně posun vpřed. Když zprostředkovatel nebude mít písemnou smlouvu, bude jasné, že nabídku ukradl. Takoví zprostředkovatelé mohou podléhat sankci," uvedl Borůvka.

Peníze v (ne)bezpečí

Ačkoliv místy nový zákon vyplní legislativní vakuum a poskytne lepší možnost obrany proti nekalým praktikám, v některých ústředních bodech selhává. Slabým místem může být například navrhovaná úprava v oblasti úschovy peněz a listin, které jsou se zprostředkováním prodeje realit spojeny. Návrh totiž počítá jen s tím, že makléři nebudou smět doporučovat svým klientům jiný typ úschovy, než je advokátní, notářská nebo bankovní. Avšak nechává plně na klientech, zda si nakonec nevyberou jiný typ úschovy, například přes realitní kancelář.

"Je potřeba zvážit, zda absolutní volnost při výběru schovatele nemůže vést ke snížení právní ochrany poptávajícího, respektive zájemce, neboť samotná úschova představuje ústřední pilíř celé problematiky," obává se mluvčí České advokátní komory Iva Chaloupková. Podle jejích slov bude komora v tomto ohledu ještě usilovat o změnu návrhu zákona.

Ovšem ani u advokátů nemusí být peníze v bezpečí. Jeden příklad za všechny: žalobě ze zpronevěry čelí u soudu advokát Miloš Vlasák, z jehož účtů zmizelo neznámo kam 65 milionů korun. Peníze mu svěřili převážně klienti realitní kanceláře Century 21.

Realitky úschovu advokátům a notářům logicky přepustit nechtějí. Přesto žádají, aby pro ni legislativa stanovila jasná pravidla. Jde o to, aby účty, na nichž kanceláře uchovávají peníze klientů až do přepisu vlastnického práva k nemovitosti v katastru, byly striktně odděleny od provozních účtů. "Tím by byly prostředky klientů lépe chráněny při případném úpadku kanceláře," vysvětluje Jan Borůvka z Asociace realitních kanceláří. Peníze klientů by totiž díky tomu nemohly být zahrnuty do majetkové podstaty realitní kanceláře, z níž se v insolvenčním řízení uspokojují nároky věřitelů.

Doplnit návrh zákona by ještě chtěli i experti na ochranu spotřebitelů. Podle nich by měl zákon klást větší důraz na srozumitelnost smluv uzavíraných mezi zprostředkovatelem a klientem. Ty současné jsou prý často zbytečně komplikované, plné odkazů mezi jednotlivými články, v nichž se spotřebitel snadno ztratí. "Přínosem by proto bylo stanovit jednotný formulář povinných náležitostí, který by byl součástí smlouvy o realitním zprostředkování obdobně, jako je tomu v zákoně o spotřebitelském úvěru," radí advokátka a expertka na spotřebitelské právo Lucie Petránková.

Hon na nepoctivce

Další bílá místa pak zástupci spotřebitelů i realitních kanceláří vidí v samotné podstatě zákona, kterou má být stanovení kvalifikačních požadavků pro výkon povolání realitního zprostředkovatele. Nyní totiž může realitní činnost vykonávat prakticky každý. K získání živnostenského oprávnění stačí plná svéprávnost a trestní bezúhonnost. Návrh zákona sice nově stanovuje, že by makléři měli mít vysokoškolské vzdělání v právním nebo ekonomickém oboru, avšak těm s nižší kvalifikací vstup do odvětví zcela nezapovídá. Stanovuje pro ně navíc jen požadavky na praxi. Bude-li tedy chtít v branži pokračovat třeba makléř s maturitou, bude muset ministerstvu doložit, že má alespoň tříletou praxi v oboru. "Tento požadavek podle mého názoru naplní velká část stávajících realitních makléřů," míní právní zástupce Realitní komory ČR Ondřej Hlušička. Zákon tak ztíží přístup na trh spíš jen nováčkům, kteří nebudou moci získat praxi v realitních kancelářích. Pro ty totiž budou nově smět pracovat jen odborně způsobilí lidé.

Jak ale poukazují experti - zákon bude snadné obejít. Za nesplnění požadavku na odbornou způsobilost totiž hrozí jen 50tisícová pokuta. "Tuto částku mají kanceláře či zprostředkovatelé z jednoho prodeje. Jedná se spíše o symbolickou částku," tvrdí Petránková. Otázkou také je, zda odborná způsobilost bude sama o sobě stačit k tomu, aby z trhu bezezbytku vymýtila neetické chování. Toho se totiž už dnes dopouštějí i lidé, kteří by kvalifikačním sítem podle požadavků nalinkovaných ministerstvem bez problémů prošli. Do jaké míry jim tomu nová pravidla zamezí, se ukáže až poté, co zákon začne platit, tedy nejdřív v druhé polovině příštího roku.

Článek vyšel v časopise Ekonom 26. května 2016.

Související