28-29_anketa-1.jpg

1) Nový občanský zákoník zavedl do nemovitostního práva dvě nové zásady: právo stavby a zásadu superficies solo cedit. Vyskytly se mezi vašimi klienty už nějaké spory v souvislosti s těmito zásadami?

2) Souhlas druhého manžela je nutný v případě, že daná majetková hodnota, kterou chce druhý manžel použít k podnikání, přesáhne míru přiměřenou majetkovým poměrům manželů. Zaznamenala vaše advokátní kancelář manželské spory v této oblasti?

JAN HOLÁSEK

partner, Havel, Holásek & Partners

DANIELA KOZÁKOVÁ

vedoucí advokátka, Havel, Holásek & Partners

1) S ohledem na to, že uplynulo jen několik měsíců od účinnosti nového občanského zákoníku a zavedení zásad, nemáme v současnosti indikaci soudních sporů našich klientů.

V rámci práva stavby nás klienti nejčastěji oslovují s dotazy a požadavky na řešení praktických otázek při aplikaci práva stavby, zejména pokud jde o jeho rozsah, použití vzhledem k zamýšlené stavbě klienta či otázek souvisejících s jeho omezeným časovým trváním. Pro klienty, kteří jsou vlastníky pozemků, řešíme často rovněž otázku zajištění součinnosti stavebníka při ukončení a výmazu práva stavby z katastru nemovitostí.

2) Domníváme se, že bude trvat ještě nějakou dobu, než budeme praktické dopady nového ustanovení evidovat. Zásadní bude vždy posouzení míry přiměřenosti konkrétních majetkových poměrů soudem. Lze proto předpokládat, že soudy nebudou rozhodovat paušálně, ale budou pečlivě zkoumat, zda právní jednání spočívající v použití společného majetku, například peněžitý vklad do obchodního podílu, přesáhlo rámec přiměřenosti majetkových poměrů, tedy významně překročil rámec standardní úrovně rodiny.

PAVEL FABIAN

partner, Fabian & Partners

1) Klient se na naši kancelář obrátil v souvislosti s tím, že mu jako vlastníkovi stavby nebyl nabídnut pozemek, na kterém se jeho stavba nachází a který je ve vlastnictví jiné osoby, k prodeji. Vlastník pozemku jej nabídl k prodeji svému známému, čímž zcela jasně porušil svou povinnost nabídnout tento pozemek, za stejných podmínek jako u prodeje známému, nejprve vlastníkovi domu, přičemž toto zákonné předkupní právo se zapisuje do katastru nemovitostí.

Dále jsme řešili problém týkající se neoprávněné stavby (na cizím pozemku). Je-li na pozemku neoprávněně postavena stavba po 1. lednu 2014, může se vlastník pozemku domáhat, aby soud rozhodl o odstranění stavby na náklady stavebníka. Vlastník pozemku se tak může vyhnout povinnosti uhradit stavebníkovi vynaložené náklady - § 1085 NOZ.

Právo domáhat se odstranění stavby však vlastník pozemku ztrácí, pokud by se prokázalo, že o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal - § 1086 NOZ.

Vlastník pozemku má tedy povinnost zakročit proti stavbě například podáním návrhu na předběžné opatření. Pokud by vlastník pozemku nezakročil včas, může na druhou stranu po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek odkoupil za obvyklou cenu.

2) Klient si jako fyzická podnikající osoba nezapsaná v obchodním rejstříku otevřel za trvání manželství obchod se sportovním zbožím, přičemž investice do podnikání použil z finančních prostředků, které obdržel za prodej svého výlučného majetku, tudíž ze svých zdrojů. Následně z peněz, jež jsou součástí SJM, zakoupil do výše uvedeného obchodu elektroniku (dva notebooky a tři mobilní telefony). Nyní při vypořádání SJM manželka namítá, že nedala svému manželovi souhlas s tím, aby ze společných peněž výše uvedenou elektroniku do obchodu zakoupil. Avšak majetková hodnota manželem zakoupené elektroniky ze společných peněz v tomto případě nepřesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrům manželů.

MARTIN BOHUSLAV

senior advokát a vedoucí týmu nemovitostního práva ve střední Evropě, Ambruz & Dark Deloitte Legal

1) Samotné právo stavby se zatím ukazuje jako problematické nikoli z právních, ale daňových důvodů. Jeho praktické využití pro větší stavební projekty naráží na daňovou nevýhodnost tohoto řešení.

Reálné problémy dále vznikají u dříve uzavřených smluv na umístění staveb na cizích pozemcích. Přechodná ustanovení k NOZ počítají se situací, kdy byla samotná smlouva zřizující právo k umístění (věcné břemeno, nájem apod.) uzavřena před 1. lednem 2014. V takovém případě se stavba součástí pozemku nestane. O smlouvách o smlouvě budoucí však mlčí. Řešení tohoto stavu není jednoduché a znamená nutnost nového jednání mezi stranami o majetkoprávním vypořádání.

2) Tato úprava nepředstavuje novinku. V obdobném duchu byla uvedena i ve starém občanském zákoníku.

PETR BEZOUŠKA

Of Counsel, PRK Partners

1) Žádné spory v tomto ohledu jsme nezaznamenali, ostatně je ani příliš nečekáme, neboť manželé pro jistotu vyžadují souhlas vždy, jako tomu bylo doposud. Je třeba též připomenout, že nový zákoník právní úpravu uvolnil a nepožaduje již souhlas ke každému použití, ale toliko k prvnímu použití, což omezuje riziko sporů.

ROMAN PEČENKA

partner, PRK Partners

2) Vyskytují-li se nějaké spory, pak se zpravidla jedná o projevení se nedokonalého smluvního ošetření z minulosti. Víme o subjektu - prodávajícím -, který platně odstoupil od kupní smlouvy na pozemek, avšak neměl smluvně ošetřeno, jak má kupující naložit se stavbou, kterou na něm v mezidobí postavil a která se stala součástí uvedeného pozemku. Nyní tak má původní prodávající sice zpět pozemek, ale bude se muset složitě vyrovnávat s původním kupujícím za stavbu, kterou sám nijak nevyužije.

Co se práva stavby týká, jedná se o institut, po kterém praxe dlouho volala a který významně posílí ochranu osob majících v úmyslu stavět na cizím pozemku. Ukazuje se však, že jeho praktické uplatnění zásadně omezí daňové souvislosti, což je velká prohra pro všechny zainteresované. -

Autoři: Denisa Žilová