JUDr. Miloslava Prudilová

Dnem 1. 1. 2007 nabyly účinnosti nový stavební zákon [zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) - dále jen "stavební zákon"] a novela katastrálního zákona [tj. zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) - dále také "katastrální zákon"] a zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

1. 3. 2007 nabyla účinnosti nová prováděcí vyhláška k uvedeným zákonům [vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) - dále jen "katastrální vyhláška"].

Dne 23. 4. 2007 vydal Český úřad zeměměřičský a katastrální pokyny č. 34 pro zápis nové stavby, zápis vlastnického práva k nové stavbě a zápis změny stavby do katastru nemovitostí v souvislosti se změněnou právní úpravou.1)

Z uvedených důvodů se významným způsobem změnily podmínky zápisů do katastru nemovitostí. Cílem následujícího textu je seznámit čtenáře s novými podklady pro jednotlivé zápisy do katastru nemovitostí podle nové právní úpravy.


1. ZÁKLADNÍ POJMY

Katastr nemovitostí je souborem údajů o nemovitostech v České republice. Je v něm uveden soupis, popis, geometrické a polohové určení nemovitostí. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

V katastru se evidují:

- pozemky v podobě parcel,

- budovy spojené se zemí pevným základem,

- stavby spojené se zemí pevným základem,

- byty a nebytové prostory,

- rozestavěné budovy, byty a nebytové prostory.

DROBNÁ STAVBA

V katastru se neevidují drobné stavby, přičemž se drobnou stavbou rozumí:

- stavba, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, s jedním nadzemním podlažím se zastavěnou plochou do 16 m2 a výškou do 4,5 m,

- stavby do 30 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky na pozemcích určených k plnění funkce lesa, sloužících k zajišťování lesních školek nebo k provozování myslivosti.

Za drobné stavby se nepovažují garáže, sklady hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní obranu, stavby pro požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů, stavby vodních děl.

POZEMEK

Pozemky se člení podle druhů na:

- zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty),

- lesní pozemky,

- vodní plochy,

- zastavěné plochy a nádvoří,

- ostatní plochy.

Nádvořím se rozumí plocha příslušející k dokončené či rozestavěné budově. Obsahuje dvůr, vjezd, drobné stavby a související plochy, které splňují podmínky pro to, aby byly evidovány samostatně jako parcely.

ZÁPIS DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ

K nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí se zapisuje:

- vlastnické právo,

- zástavní právo,

- právo odpovídající věcnému břemeni,

- předkupní právo s účinky věcného práva,

- další práva, pokud to stanoví zákon.

Zápisem se rozumí:

- vklad,

- záznam,

- poznámka,

- výmaz vkladu, záznamu a poznámky.

Vlastnické právo a další práva (zástavní, podzástavní, věcné předkupní právo, právo odpovídající věcnému břemeni apod.) vznikají, mění se a zanikají dnem vkladu nebo dnem výmazu vkladu do katastru nemovitostí.

Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

-Řízení o povolení vkladu

Na řízení o povolení vkladu se vztahuje správní řád (zákon č. 500/2004 Sb.).

Účastníky řízení o povolení vkladu jsou účastníci právního úkonu (např. smluvní strany kupní či darovací smlouvy), na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru.

Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení (nebo jen některého z účastníků) katastrálnímu úřadu.

Návrh na zahájení řízení musí obsahovat:

- označení katastrálního úřadu,

- jméno, příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob (účastníků řízení),

- název, sídlo, IČO, právnických osob (účastníků řízení),

- označení práv (vlastnických, zástavních, předkupních apod.), která mají být zapsána do katastru.

Přílohou návrhu musí být:

- listina (ověřená kopie), na základě které má být zapsáno právo do katastru (např. kupní či darovací smlouva),

- plná moc (pouze v případě zastoupení),

- výpis (ověřená kopie výpisu) z obchodního rejstříku u právnických osob,

- listina prokazující oprávnění vlastníka nakládat s předmětem právního úkonu (nabývací listina),

- úředně ověřený překlad listin, které nejsou v českém jazyce.

Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, ani žaloba ve správním soudnictví.

Rozhodnutí o zamítnutí vkladu se doručuje všem účastníkům řízení a je proti němu přípustný opravný prostředek (odvolání). Pokud podanému odvolání v odvolacím řízení odvolací orgán nevyhoví v plném rozsahu, rozhoduje o podaném odvolání soud.

Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu musí mít všechny zákonem předepsané náležitosti, jinak katastrální úřad vyzve navrhovatele, aby ve stanovené lhůtě odstranil nedostatky. Jestliže navrhovatel ve lhůtě nedostatky návrhu neodstraní, řízení se zastaví.

-Záznam

Pokud vlastnické, zástavní, věcné, předkupní a další právo vznikne, změní se nebo zanikne:

- ze zákona,

- rozhodnutím státního orgánu,

- příklepem licitátora ve veřejné dražbě,

- vydržením,

- přírůstkem nebo zpracováním,

zápisy se zaznamenávají.

Záznamy údajů se provádějí na základě listin vyhotovených státními orgány a na základě listin, které podle zvláštních předpisů potvrzují či osvědčují právní vztahy (např. notářské zápisy a listiny z veřejných dražeb).

-Poznámka

Katastrální úřad zapíše poznámku na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení:

- soudu,

- správce daně (např. finančního či celního úřadu),

- správce podniku,

- vyvlastňovacího úřadu (úřadu, který provádí vyvlastňovací řízení),

- soudního exekutora,

- dražebníka (osoby oprávněné podle zákona o veřejných dražbách provádět dražby),

- doloženého návrhu osoby, v jejíž prospěch má být poznámka zapsána.

Ten, kdo navrhuje ve svůj prospěch poznámku zapsat, musí katastrálnímu úřadu předložit například usnesení o nařízení exekuce, podání žaloby (žalobního návrhu) ve věci nemovitosti, návrh na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem podniku, usnesení o prohlášení konkursu, usnesení o nařízení předběžného opatření, oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, žádost o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané u příslušného vyvlastňovacího úřadu a podobně.

Poznámku katastrální úřad zruší na základě doručeného rozhodnutí či oznámení:

- soudu,

- vyvlastňovacího úřadu o zastavení vyvlastňovacího řízení nebo rozhodnutí o zamítnutí žádosti o vyvlastnění,

- správce daně,

- dražebníka,

- doloženého návrhu toho, v jehož zájmu má být poznámka zrušena, pokud důvody pro její vyznačení pominuly.


2. DOKONČENÁ STAVBA

PODKLADY PRO ZÁPIS DOKONČENÉ STAVBY

Dokončená nová stavba, která není dosud v katastru nemovitostí evidována se zapisuje na základě ohlášení jejího vlastníka, ke kterému se připojí následující podklady:

- geometrický plán,

- doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního,

- doklady o účelu užívání stavby,

- podklady pro zápis vlastnického práva.

-Geometrický plán

Geometrický plán je neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být učiněn zápis do katastru, když je třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Geometrický plán pro vyznačení stavby se předkládá pouze v případě, že stavba není doposud zobrazena v katastrální mapě. Musí být ověřen, že svými náležitostmi a přesností odpovídá platným předpisům. Geometrický plán musí být opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel.

Kopie geometrického plánu, zřetelně jako kopie označená, může být ověřena osobou s úředním oprávněním.

-Doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního

Doklad o přidělení čísla popisného či evidenčního se katastrálnímu úřadu předkládá v případě, že se předmětné číslo přiděluje.

Doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního se nevyžaduje, když vlastník v ohlášení výslovně uvede, že se jedná o budovu, která je součástí jednoho celku s budovou hlavní, a té již toto číslo bylo přiděleno. Například se jedná o výrobní haly uvnitř jednoho podniku nebo o garáže při domech.

-Doklady o účelu užívání stavby

Za doklady o účelu užívání stavby (o vymezeném způsobu využití stavby) se u staveb, jejichž výstavba byla zahájena po 1. 1. 2007, s výjimkou staveb pravomocně povolených do 31. 12. 2006, považují:

- Kolaudační souhlas (§ 122 stavebního zákona). Stavby, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit (např. stavby pro veřejnost - obchody, školy, divadla, infrastruktura apod.), budou užívány pouze na základě kolaudačního souhlasu. Souhlas vydá na žádost stavebníka příslušný stavební úřad. Žádá se o něj na předepsaném formuláři, který je uveden jako příloha č. 5 k vyhlášce č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu.

- Kopie oznámení stavebníka o záměru užívání dokončené stavby stavebnímu úřadu (§ 120 odst. 1 stavebního zákona). Stavebník je po dokončení stavby povinen nejméně třicet dnů předem ohlásit na předepsaném formuláři stavebnímu úřadu svůj záměr se započetím užívání stavby. Kopie oznámení musí být potvrzena podatelnou příslušného stavebního úřadu. K uvedené kopii oznámení se ještě musí povinně doložit potvrzení stavebního úřadu o tom, že údaje o způsobu užívání stavby v ohlášení katastrálnímu úřadu odpovídají skutečnosti (jsou pravdivé). Stavebník může stavbu začít plně užívat (nastěhovat se), když mu stavební úřad do třiceti dnů od doručení formuláře2) oznámení o užívání stavby toto oznámené užívání rozhodnutím nezakáže. Formulář je uveden jako příloha č. 4 k vyhlášce č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu.

- Písemný souhlas stavebního úřadu podle § 120 odst. 4 stavebního zákona, že stavbu lze užívat. Když stavební úřad do třiceti dnů předem obdrží od stavebníka oznámení o budoucím užívání stavby, může rozhodnutím užívání stavby zakázat. Po odstranění nedostatků, pro které stavební úřad užívání stavby zakázal, může být s užíváním stavby započato jen na základě písemného souhlasu stavebního úřadu, který je úkonem podle části čtvrté správního řádu. Souhlas není meritorním rozhodnutím, ani se nevydává ve správním řízení.

- Rozhodnutí stavebního úřadu o dodatečném povolení dokončené stavby k danému účelu užívání stavby, v němž stavební úřad vyjádřil souhlas s jejím užíváním (§ 129 odst. 4 stavebního zákona). Nařídí-li stavební úřad vlastníkovi stavby její odstranění, může být za splnění zákonem daných podmínek tato stavba dodatečně povolena. Bude-li předmětem dodatečného povolení stavba již dokončená, může v něm stavební úřad vyjádřit souhlas s jejím užíváním. U dokončené stavby, kterou lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu (§ 122 stavebního zákona), vyzve stavební úřad stavebníka k podání žádosti o jeho vydání (§ 129 odst. 4 stavebního zákona).

- Úředně ověřená částečná kopie dokumentace skutečného provedení stavby ověřená stavebním úřadem u staveb podléhajících stavebnímu povolení nebo ohlášení (§ 121 stavebního zákona). Podle § 121 stavebního zákona stavebník předloží stavebnímu úřadu spolu s oznámením o užívání stavby, případně se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu, také dokumentaci skutečného provedení stavby. Uvedená dokumentace se však předkládá pouze tehdy, když při provádění stavby došlo k nepodstatným odchylkám oproti vydanému stavebnímu povolení nebo oproti ohlášení stavebnímu úřadu nebo také oproti ověřené projektové dokumentaci (ověřené autorizovaným inspektorem či stavebním úřadem). Jde-li o stavbu technické nebo dopravní infrastruktury, předloží stavebník dokumentaci skutečného provedení stavby vždy. Pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, doloží stavebník též vyhotovení geometrického plánu na tuto stavbu (§ 121 stavebního zákona). Úředně ověřená částečná kopie dokumentace skutečného provedení stavby ověřená stavebním úřadem obsahuje úvodní stranu, údaje o účelu a místu stavby, jméno, příjmení a adresu místa trvalého pobytu vlastníka stavby, obchodní firmu a adresu sídla vlastníka stavby, parcelní čísla pozemků podle katastru nemovitostí s uvedením vlastnických nebo jiných práv, údaje o rozhodnutích o stavbě a číslo strany, na které je vyznačeno ověření dokumentace stavebním úřadem.

- Úředně ověřená částečná kopie dokumentace skutečného provedení stavby ověřená stavebním úřadem (§ 125 stavebního zákona) u staveb nepodléhajících stavebnímu povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu (§ 103 a § 78 odst. 2 stavebního zákona). V § 103 stavebního zákona jsou mimo jiné uvedeny i stavby, k jejichž provedení se nevyžaduje ohlášení ani stavební povolení od stavebního úřadu. Budoucí užívání těchto staveb se stavebnímu úřadu rovněž neoznamuje. Pro realizaci většiny staveb si však stavebník musí předem od stavebního úřadu vyžádat územní souhlas (§ 96 stavebního zákona), případně územní rozhodnutí (§ 79 stavebního zákona). Územní souhlas ani územní rozhodnutí se nevyžaduje, pokud přenosné stavby uvedené v § 103 stavebního zákona budou v území umístěny po dobu kratší než třicet dnů v roce. Přenosné stavby však nejsou předmětem zápisu v katastru nemovitostí. Podle § 78 odst. 2 stavebního zákona může stavební úřad v územním rozhodnutí na žádost stanovit, že k provedení jednoduchých staveb, terénních úprav a zařízení uvedených mezi ohlašovanými stavbami v § 104 odst. 2 písm. d) až m), (např. garáže, větrné elektrárny, vodovodní, kanalizační a energetické přípojky apod.), nebude vyžadováno ohlášení anebo stavební povolení. V takovém územním rozhodnutí musí stavební úřad stanovit i konkrétní podmínky pro provedení stavby. Úředně ověřená částečná kopie dokumentace skutečného provedení stavby ověřená stavebním úřadem obsahuje úvodní stranu, údaje o účelu a místu stavby, jméno, příjmení a adresu místa trvalého pobytu vlastníka stavby, obchodní firmu a adresu sídla vlastníka stavby, parcelní čísla pozemku podle katastru nemovitostí s uvedením vlastnických nebo jiných práv, údaje o rozhodnutích o stavbě a číslo strany, na které je vyznačeno ověření dokumentace stavebním úřadem.

Podle § 125 stavebního zákona je vlastník stavby povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena nebo se nedochovala nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě ji odevzdá dosavadní vlastník novému vlastníkovi stavby.

Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena.

Stavební úřady mohou vlastníkům staveb nařídit pořízení dokumentace skutečného provedení stavby (§ 125 odst. 3 stavebního zákona). Jestliže není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud uvedené nepořídí vlastník sám. Stavební úřad nově pořízenou dokumentaci skutečného provedení stavby nebo pasport stavby ověří a po jednom ověřeném vyhotovení zašle vlastníkovi stavby a obecnímu (městskému) úřadu, v jehož obvodu se stavba nachází, není-li sám stavebním úřadem. Rozsah a obsah uvedené dokumentace stanovuje vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb.

-Podklady pro zápis vlastnického práva

Jako vlastník nově evidované stavby se zapisuje vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, nebo stavebník, který na pozemku stavbu provedl, pokud se listinou neprokáže, že je vlastníkem někdo jiný.

Jako vlastník nově evidované stavby se na základě ohlášení vlastníka zapisuje vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena v případě, je-li vlastník pozemku totožný se stavebníkem.

Jako vlastník nově evidované stavby se na základě ohlášení zapisuje vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, pokud z dokladu o vymezeném způsobu využití stavby (účelu užívání stavby) nevyplývá, kdo je stavebníkem a kdo je vlastníkem stavby.

Jako vlastník nově evidované stavby se na základě ohlášení zapisuje vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena v případě, není-li vlastník pozemku totožný se stavebníkem, a vlastník pozemku předloží listinu, ze které vyplývá, že vlastníkem budovy je vlastník pozemku. Bude předložena například smlouva o dílo nebo listina, která upravuje vztah mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem. Může být předloženo i písemné uznání vlastnického práva ke stavbě ve prospěch vlastníka pozemku od stavebníka s úředně ověřeným podpisem nebo smlouva o převodu pozemku a hlavní stavby "s veškerým příslušenstvím", do kterého náležela i předmětná stavba a podobně.

Jako vlastník nově evidované stavby se na základě ohlášení zapisuje stavebník, který na pozemku stavbu provedl:

- je-li v katastru nemovitostí evidováno právo odpovídající věcnému břemeni, které opravňuje stavebníka postavit na tomto pozemku stavbu a které zajišťuje výkon jeho vlastnického práva ke stavbě, nebo

- je u katastrálního úřadu již zahájeno řízení o povolení vkladu práva ve prospěch stavebníka, nebo

- předloží-li stavebník listinu, která potvrzuje nebo osvědčuje úpravu jeho práv k pozemku pod stavbou s vlastníkem pozemku (nájem, výpůjčku, jiné ujednání, které obsahuje ujednání, že vztah k pozemku je upravován kvůli právu postavit na pozemku stavbu); listinu není nutné vyžadovat v případě, je-li ohlášení vlastníka budovy doložené písemným uznáním vlastnického práva k budově pro stavebníka vlastníkem pozemku s úředně ověřeným podpisem.

Jako vlastník nově evidované stavby se na základě ohlášení zapisuje jiná osoba, pokud se listinou přiloženou k tomuto ohlášení prokáže, že vlastníkem je osoba odlišná od vlastníka pozemku a od stavebníka. Listiny, kterými se prokazují uvedené skutečnosti, jsou například:

- smlouva o dílo uzavřená podle § 536 a následujících obchodního zákoníku,

- smlouva o dílo uzavřená podle § 631 a následujících občanského zákoníku,

- schválený soudní smír nebo rozsudek soudu,

- usnesení soudu vydané v řízení o dědictví,

- rozhodnutí správního orgánu.

Je-li vlastníků stavby více (podílové spoluvlastnictví, společné jmění manželů, jejich kombinace), musí ohlášení katastrálnímu úřadu obsahovat konkrétní údaje o velikosti spoluvlastnických podílů, případně o existenci společného jmění manželů, přičemž platí následující pravidla.

Je-li více spoluvlastníků pozemku pod stavbou a všichni jsou i stavebníci stavby, zapisují se všem spoluvlastníkům ke stavbě spoluvlastnické podíly shodné s jejich spoluvlastnickými podíly k pozemku pod stavbou, není-li doloženo něco jiného (například jejich souhlasným prohlášením o nabytí spoluvlastnických práv v souladu s § 137 odst. 2 občanského zákoníku nebo dohodou uzavřenou nejpozději do okamžiku vzniku stavby jako věci v právním smyslu). Je-li vlastníkem stavby pouze některý nebo někteří ze spoluvlastníků pozemku, postupuje se podle výše uvedeného tak, že se zapíše stavebník, který stavbu na pozemku provedl nebo jiná osoba na základě předložené listiny.

Je-li více stavebníků - vlastníků stavby na cizím pozemku, zapisují se v souladu s § 137 odst. 2 občanského zákoníku všem spoluvlastníkům stejné spoluvlastnické podíly, není-li jinou listinou, např. dohodou stavebníků uzavřenou nejpozději do okamžiku vzniku stavby jako věci v právním smyslu, prokázáno něco jiného. Jsou-li stavebníky nebo jedněmi ze stavebníků manželé, počítají se jako dvě fyzické osoby a není-li prokázán opak, má se za to, že spoluvlastnické podíly, které na ně připadají, tvoří součást společného jmění manželů.

V případě zápisu stavby na pozemku jiného vlastníka je nutné vyrozumět vlastníka pozemku o případné změně v číslování parcel.

PODKLADY PRO ZÁPIS STAVEB DŘÍVE POSTAVENÝCH

Pro zápis staveb dříve postavených a dosud neevidovaných v katastru nemovitostí se k ohlášení předkládá:

- Úředně ověřená částečná kopie dokumentace skutečného provedení stavby ověřená stavebním úřadem (§ 104 stavebního zákona č. 50/1976 Sb. nebo § 125 stavebního zákona), obsahující úvodní stranu, údaje o účelu a místu stavby, jméno a příjmení (obchodní firmu) a adresu místa trvalého pobytu (sídla) vlastníka stavby, parcelní čísla pozemků podle katastru nemovitostí s uvedením vlastnických nebo jiných práv a údaje o rozhodnutích o stavbě. Pokud se rozhodnutí nezachovala, alespoň se uvede pravděpodobný rok dokončení stavby a strana, na které je vyznačeno ověření dokumentace stavebním úřadem.

- Úředně ověřená částečná kopie zjednodušené dokumentace stavby (pasport stavby) ověřená stavebním úřadem (§ 104 stavebního zákona č. 50/1976 Sb. nebo § 125 stavebního zákona), obsahující úvodní stranu, údaje o účelu a místu stavby, jméno a příjmení (obchodní firmu) a adresu místa trvalého pobytu (sídla) vlastníka stavby, parcelní čísla pozemků podle katastru nemovitostí i s uvedením vlastnických nebo jiných práv a údaje o rozhodnutích o stavbě. Pokud se rozhodnutí nezachovala, alespoň se uvede pravděpodobný rok dokončení stavby a strana, na které je vyznačeno ověření dokumentace stavebním úřadem.

- Rozhodnutí stavebního úřadu o dodatečném povolení stavby k danému účelu užívání stavby, v němž stavební úřad vyjádřil souhlas s jejím užíváním (§ 129 odst. 4 stavebního zákona). Jestliže stavební úřad rozhodnutím nařídí odstranění stavby, kterou však v rámci prováděného řízení legalizuje, tj. dodatečně povolí, může být v tomto dodatečném povolení vyjádřen souhlas s užíváním stavby. U dokončené dodatečně povolené stavby, kterou lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu, vyzve stavební úřad stavebníka k podání žádosti o jeho vydání.

- Rozhodnutí o odstranění stavby (povolení k odstranění stavby nebo nařízení odstranění stavby - § 128 stavebního zákona) v případě, že stavba není dosud evidována v katastru nemovitostí a před její demolicí je nutné k ní zapsat do katastru nemovitostí vlastnické právo.

- Stavebním úřadem potvrzená kopie ohlášení vlastníka stavby stavebnímu úřadu, že má záměr stavbu odstranit (příloha č. 7 k vyhlášce č. 526/2006 Sb.). Dále potvrzení, že k odstranění stavby není třeba rozhodnutí o povolení s odstraněním stavby (§ 128 odst. 1 a 2 stavebního zákona). Také se musí doložit potvrzení stavebního úřadu, že údaje o vymezeném způsobu užívání stavby odpovídají skutečnosti v případě, že stavba není dosud evidována v katastru nemovitostí a před její demolicí je nutné k ní zapsat do katastru nemovitostí vlastnické právo.

- Doklad o změně způsobu využití budovy. Doklady, které vlastník či jiný oprávněný předkládá k ohlášení změny způsobu využití stavby či budovy, jsou uvedeny ve 4. části tohoto příspěvku - viz Další zápisy do katastru nemovitostí.


3. ROZESTAVĚNÉ BUDOVY

PODKLADY PRO ZÁPIS ROZESTAVĚNÉ BUDOVY

Rozestavěná budova se zapisuje do katastru na základě ohlášení jejího vlastníka doloženého:

- geometrickým plánem pro vyznačení rozestavěné budovy,

- čestným prohlášením vlastníka s jeho úředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu,

- doklady o budoucím užívání budovy (o vymezeném budoucím způsobu využití budovy),

- podklady pro zápis vlastnického práva k budově.

Za rozestavěnou nelze považovat budovu, které již bylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a to bez ohledu na míru její stavební dokončenosti nebo opětovné rozestavěnosti v rámci její přestavby, při které nedochází k zániku původní budovy.

Budova, které má být podle § 31 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, nebo podle § 14 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, přiděleno číslo popisné nebo číslo evidenční, a toto číslo do dne ohlášení budovy k zápisu do katastru nemovitostí přiděleno nebylo, se v katastru nemovitostí označí jako rozestavěná, i když se podle stavební dokumentace jedná o dokončenou stavbu [§ 27 písm. l) katastrálního zákona].

-Doklady o vymezeném budoucím způsobu využití rozestavěné budovy

Dokladem o vymezeném budoucím způsobu využití budovy se u budov podléhajících stavebnímu povolení a ohlášení stavebnímu úřadu rozumí:

- Stavební povolení (§ 66 a následující starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb. nebo § 115 stavebního zákona).

- Veřejnoprávní smlouva o provedení stavby (§ 116 odst. 1 stavebního zákona). Podle nové právní úpravy lze stavební povolení (rovněž i některá územní rozhodnutí) nahradit veřejnoprávní smlouvou uzavřenou mezi stavebníkem a stavebním úřadem. K účinnosti této smlouvy je však nutný písemný souhlas dotčených orgánů a všech osob, které by jinak byly účastníky stavebního řízení (§ 109 stavebního zákona).

- Kopie ohlášení stavby stavebnímu úřadu (§ 105 stavebního zákona) potvrzená podatelnou stavebního úřadu. Ohlášení jednoduchých staveb a jejich změn uvedených v § 104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona (stavby pro bydlení a rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, podsklepené a se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím atd.) se stavebnímu úřadu doručuje (předkládá) na zákonem předepsaném formuláři, který je uveden jako příloha č. 1 k vyhlášce č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu. Pro ohlášení ostatních staveb, terénních úprav, zařízení a udržovacích prací uvedených v § 104 odst. 2 stavebního zákona není zákonem stanovený formulář, ale toto písemné ohlášení musí splňovat náležitosti uvedené v § 105 stavebního zákona.

- Certifikát vydaný autorizovaným inspektorem (§ 117 stavebního zákona a § 10 odst. 1 vyhlášky č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu), bez příloh. Podle § 117 odst. 3 autorizovaný inspektor certifikátem stvrzuje, že podle zákona ověřil projektovou dokumentaci a připojené podklady a že navrhovaná stavba může být provedena. Na projektu se tato skutečnost vyznačí tím, že autorizovaný inspektor uvede své jméno a příjmení, datum vydání certifikátu a vše potvrdí svým podpisem a razítkem.

Dokladem o vymezeném budoucím způsobu využití budovy se u budov nepodléhajících stavebnímu povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu [stavby podle § 103 odst. 1 písm. a) a § 104 odst. 3 stavebního zákona] rozumí:

- Rozhodnutí o umístění stavby (§ 79 stavebního zákona).

- Veřejnoprávní smlouva o umístění stavby (§ 78 odst. 3 stavebního zákona). Tato veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebním úřadem a stavebníkem nahradí územní rozhodnutí o umístění stavby. Se smlouvou však musí souhlasit dotčené orgány a osoby, které by jinak byly účastníky územního řízení.

- Územní souhlas (§ 96 stavebního zákona). V § 96 stavebního zákona je uveden taxativní výčet osmi případů, ve kterých lze za dodržení zákonem daných podmínek nahradit vydání územního rozhodnutí územním souhlasem formou úkonu podle části čtvrté správního řádu.

- Potvrzení stavebního úřadu, že údaje o rozestavěné budově v ohlášení katastrálnímu úřadu odpovídají vydanému regulačnímu plánu pořízenému podle stavebního zákona, je-li pro dané území vydán regulační plán, jež nahrazuje územní rozhodnutí [§ 10 písm. e) katastrálního zákona a § 154 a následující správního řádu], předložení regulačního plánu ani jeho části se nevyžaduje.

Dokladem o vymezeném budoucím způsobu využití budovy může dále být:

- Povolení předčasného užívání budovy vydané stavebním úřadem na žádost stavebníka (§ 123 stavebního zákona). Podle § 123 stavebního zákona může stavební úřad na žádost stavebníka vydat časově omezené povolení k předčasnému užívání stavby před jejím úplným dokončením, pokud to nemá podstatný vliv na uživatelnost stavby, neohrozí to bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životního prostředí.

- Povolení změny stavby vydané stavebním úřadem před jejím dokončením (§ 118 odst. 1 stavebního zákona). Podle § 118 stavební úřad může na odůvodněnou žádost stavebníka (jeho právního nástupce) povolit změnu stavby před jejím dokončením.

- Souhlas stavebního úřadu s ohlášením změny ohlášené stavby (§ 118 odst. 4 stavebního zákona). Podle § 118 odst. 4 stavebního zákona může být změna ohlášené stavby (§ 104 odst. 2 stavebního zákona) provedena na základě souhlasu stavebního úřadu s jejím ohlášením. Tento souhlas může být udělen i mlčky (konkludentně) - § 106 odst. 1 stavebního zákona.

- Kopie ohlášení změny stavby před jejím dokončením stavebnímu úřadu (§ 118 odst. 4 stavebního zákona), potvrzená podatelnou příslušného stavebního úřadu.

-Podklady pro zápis vlastnického práva k rozestavěné budově

Jako vlastník nově evidované budovy se podle § 5 odst. 6 katastrálního zákona zapisuje vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, nebo stavebník, který na pozemku stavbu provedl, pokud se listinou neprokáže, že vlastníkem je někdo jiný.

Pro zápis vlastnického práva k rozestavěné budově se použije naprosto shodný postup jako pro zápis vlastnického práva k nově evidované dokončené budově. Tento postup byl uveden a popsán v 2. části tohoto článku - Dokončená stavba.


4. DALŠÍ ZÁPISY V KATASTRU NEMOVITOSTÍ

-Budova na lesním pozemku

Na lesním pozemku se v katastru nemovitostí eviduje pouze budova, která byla jako dočasná stavba povolena před 1. 1. 1978 (před účinností zákona č. 61/1977 Sb., o lesích) a dále skleník postavený na lesním pozemku, který je budovou evidovanou v katastru nemovitostí na parcele se způsobem využití pozemku "skleník, pařeniště".

-Budova na zemědělském pozemku

Na zemědělském pozemku se eviduje pouze budova se způsobem využití "skleník", a to pouze na parcele, u které je vyznačen způsob využití "skleník, pařeniště". Jinou budovu na zemědělském pozemku bez změny druhu pozemku nelze do katastru nemovitostí zapsat.

-Stavba na více parcelách

Stavba může být evidovaná na více parcelách pouze v případě pozemků různých vlastníků nebo v případě, kdy stavba byla postavena na více pozemcích s různými údaji o právech nebo s různými údaji s právy souvisejícími nebo část stavby zasahuje do pozemku s druhem pozemku vodní plocha (např. mlýn, stavba zčásti na pilotech ve vodním toku).

Pokud je stavba na více parcelách, je jedna z nich označena jako tzv. identifikační parcela. Za identifikační parcelu stavby se označuje vždy ta, která je ve vlastnictví vlastníka stavby, nebo, není-li taková, pak ta, jejíž výměra je největší.

Pokud má budova více čísel popisných než jedno, zapíší se tato čísla jako části budovy, přičemž jedno z nich se uvede u budovy pro identifikační účely.

V případě budovy evidované dosud chybně na více parcelách zjednodušené evidence katastrální úřad z úřední povinnosti vytvoří pod budovou s využitím § 90 katastrální vyhlášky (č. 26/2007 Sb.) parcely katastru nemovitostí a k nim budovu naváže. Zápis této změny v označení parcel pod budovou se oznámí vlastníkovi budovy i vlastníkům pozemků pod budovou.

Na jedné parcele může být evidovaná nejvýše jedna stavba.

-Stavba ve více katastrálních územích

Pokud se jedná o stavbu, přes kterou prochází hranice katastrálního území, za identifikační parcelu se označuje vždy parcela z toho katastrálního území, ve kterém je evidovaná i stavba.


-Budova dokončená po zápisu rozestavěné budovy do katastru nemovitostí

Změna budovy rozestavěné na dokončenou (změna typu budovy) se zapisuje na podkladě ohlášení jejího vlastníka doloženého listinami podle zákona, například: kolaudačním rozhodnutím (§ 82 starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb.), kolaudačním souhlasem (§ 122 stavebního zákona), kopií oznámení stavebníka o záměru užívat dokončenou stavbu (§ 120 odst. 1 stavebního zákona), písemným souhlasem stavebního úřadu podle § 120 odst. 4 stavebního zákona, že stavbu lze užívat, rozhodnutím stavebního úřadu o dodatečném povolení dokončené stavby k danému účelu užívání stavby, v němž stavební úřad vyjádřil souhlas s jejím užíváním (§ 129 odst. 4 stavebního zákona) nebo úředně ověřenou částečnou kopií dokumentace skutečného provedení stavby ověřené stavebním úřadem apod.

Pokud vlastník při ohlášení dokončené budovy prohlásí, že při dokončení budovy nedošlo ke změně vnějšího obvodu budovy, katastrální úřad nový geometrický plán pro vyznačení budovy nevyžaduje.

Zápis dosavadní listiny, která byla podkladem pro zápis vlastnického práva k rozestavěné budově, se ponechá beze změny, pokud navrhovatel nedoloží jinou listinu osvědčující změnu vlastnického práva k předmětné budově (např. usnesení o dědictví, smlouva o dílo podle obchodního zákoníku).

-Sloučení staveb

Sloučení více staveb do jedné (např. v důsledku stavebních úprav nebo pouze při opravě chybného zápisu budovy podle dřívějších předpisů) se v katastru nemovitostí zapíše na základě ohlášení vlastníka stavby doloženého souhlasem stavebního úřadu se změnou užívání stavby, potvrzením stavebního úřadu, že se jedná o jednu stavbu, pokud se souhlas v daném případě nevydává nebo se jedná pouze o opravu chybného zápisu budovy [§ 10 písm. e) katastrálního zákona a § 154 a následujících správního řádu].

Věcná práva, která byla v případě chybného zápisu budovy evidována na jednotlivých "částech" budovy evidovaných na samostatných parcelách před opravou zápisu budovy v katastru nemovitostí, se naváží na nově zapsanou budovu s původními listinami, které byly podkladem k jejich zápisu.

Katastrální úřad i bez návrhu vlastníka sloučí parcely pod stavbou, pokud jsou jednoho vlastníka a pokud tomu nebrání údaje podle § 4 odst. 7 vyhlášky č. 26/2007 Sb., (katastrální vyhlášky). Podle § 4 odst. 7 katastrální vyhlášky není přípustné slučovat parcely nebo části parcel, pokud jsou u parcel evidovány různé údaje o právech nebo různé údaje s právy související. Výjimkou jsou parcely (jejich části), u kterých je evidováno věcné břemeno, jehož obsah byl vymezen v geometrickém plánu. Pro sloučení parcel vyhotoví katastrální úřad neměřický záznam podle § 84 katastrální vyhlášky.

-Rozdělení stavby

Rozdělení stavby na více staveb se v katastru nemovitostí zapíše na základě ohlášení vlastníka stavby doloženého:

- Listinami ve věci změny způsobu využití stavby, pokud z těchto listin nevyplývá, že každá nově oddělená část dosavadní stavby je z hlediska stavebně technického, požární bezpečnosti a z hlediska funkčního samostatnou stavbou a že způsob užívání každé takto nově vzniklé stavby zůstává shodný s původním způsobem užívání, ke kterému byla dosavadní stavba určena, nebo k jakému způsobu užívání jsou jednotlivé nově vzniklé stavby určeny. Také se dokládá potvrzení stavebního úřadu, že údaje v ohlášení katastrálnímu úřadu odpovídají skutečnosti [§ 10 písm. e) katastrálního zákona a § 154 a následující správního řádu].

- Geometrickým plánem pro zaměření nově vzniklých staveb.

- Dokladem o přidělení čísla popisného nebo evidenčního, pokud se jim přiděluje. Je-li u původní budovy evidováno číslo popisné nebo evidenční a po rozdělení budovy bude pouze jedna z nich označena číslem popisným nebo evidenčním, musí být předložen doklad, z něhož je zřejmé, u které z nově vzniklých budov toto číslo zůstane a která z budov je budovou vedlejší.

-Přístavba stavby

Změna údajů o stavbě vyvolaná změnou jejího obvodu přístavbou se zapíše do katastru nemovitostí na základě ohlášení vlastníka stavby doloženého

- geometrickým plánem pro zaměření změny obvodu stavby a

- rozhodnutím stavebního úřadu o změně stavby [§ 81 odst. 2 písm. b) stavebního zákona] nebo

- listinami podle postupů při změně stavby.

-Změna druhu pozemku pod stavbou

Při zápisu stavby na základě předložených listin se druh pozemku u pozemku pod stavbou změní i bez ohlášení vlastníka na zastavěnou plochu a nádvoří (s výjimkou budov na lesním a zemědělském pozemku).

-Odstranění (zrušení) stavby

Stavba se v katastru nemovitostí zruší na základě:

- ohlášení vlastníka stavby, že stavba je odstraněna, doloženého potvrzením stavebního úřadu, že stavba na daném pozemku již neexistuje;

- ohlášení vlastníka pozemku, na kterém je stavba evidována, že stavba je odstraněna, doloženého potvrzením stavebního úřadu, že stavba na daném pozemku již neexistuje; vlastníkovi stavby evidovanému v katastru nemovitostí katastrální úřad oznámí, že stavba byla v katastru nemovitostí zrušena.

Při zrušení stavby v katastru nemovitostí se současně, i bez návrhu:

- vymažou všechna práva, poznámky, informace a další údaje zapsané k předmětné stavbě,

- zapíše změna druhu pozemku, na kterém byla stavba evidovaná; zastavěná plocha a nádvoří se změní, pokud v rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby není stanoveno jinak, na ostatní plochu se způsobem využití jiná plocha.

Jedná-li se o změnu v katastrálním území s dvojí číselnou řadou pro číslování parcel, vyhotoví katastrální úřad pro tuto změnu neměřický záznam (§ 84 katastrální vyhlášky) a parcele přiřadí nové parcelní číslo pozemkové parcely. Vlastníkovi pozemku katastrální úřad oznámí, že stavba byla v katastru nemovitostí zrušena a že bylo změněno u parcely parcelní číslo a způsob využití pozemku.

-Změna způsobu využití stavby

Změna způsobu využití stavby se v katastru nemovitostí zapisuje na základě ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného, doloženého v případě změny užívání stavby bez stavebních změn:

- Souhlasem stavebního úřadu se změnou v užívání stavby bez stavebních změn (§ 127 odst. 1 stavebního zákona). Podle § 127 stavební úřad vydá souhlas (formou úkonu podle části čtvrté správního řádu) se změnou v užívání stavby. Tento souhlas se vydá na základě oznámení osoby, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby. Jestliže stavební úřad se změnou v užívání stavby souhlasí, zašle do třiceti dnů ode dne jejího oznámení na předepsaném formuláři (příloha č. 6 k vyhlášce č. 526/2006 Sb.) souhlas tomu, kdo změnu oznámil. V opačném případě rozhodnutím, které je prvním úkonem v řízení, ve stejné třicetidenní lhůtě změnu v užívání zakáže. Pokud stavební úřad ve lhůtě třiceti dnů ode dne oznámení nevyjádří se změnou v užívání stavby souhlas, ani změnu nezakáže, má se za to, že se změnou v užívání souhlasí. Souhlas stavebního úřadu je v tomto případě udělen mlčky (konkludentně).

- Kopií oznámení o zamýšlené změně účelu užívání stavby bez stavebních změn (§ 127 odst. 2 poslední věta stavebního zákona) potvrzenou podatelnou stavebního úřadu spolu s potvrzením stavebního úřadu, že údaje o změně způsobu využití stavby (účelu užívání stavby) v ohlášení katastrálnímu úřadu odpovídají skutečnosti. Jedná se o stavebním úřadem potvrzený formulář oznámení změny v užívání stavby (příloha č. 6 k vyhlášce č. 526/2006 Sb.) a o stavebním úřadem potvrzené ohlášení k zápisu katastrálnímu úřadu.

- Rozhodnutím o změně v užívání stavby (§ 85 odst. 1 starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb. nebo § 127 odst. 3 stavebního zákona). Jestliže se oznámená změna v užívání stavby dotýká práv třetích osob nebo vyžaduje podrobnější posouzení jejích účinků na okolí, stavební úřad o takové změně v užívání stavby rozhodne ve správním řízení.

Změna způsobu využití stavby se v katastru nemovitostí zapisuje na základě ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného, doloženého v případě změny užívání stavby podmíněné změnou dokončené stavby:

- Kopií formuláře oznámení stavebníka stavebnímu úřadu o užívání dokončené změny stavby (§ 126 odst. 4, § 120 stavebního zákona) potvrzenou podatelnou stavebního úřadu, dále potvrzením stavebního úřadu, že údaje o způsobu užívání stavby v ohlášení katastrálnímu úřadu odpovídají skutečnosti (účelu užívání stavby) - § 10 písm. e) katastrálního zákona a § 154 a následujících správního řádu.

- Kolaudačním souhlasem s užíváním změny stavby (§ 126 odst. 4 stavebního zákona a § 122 stavebního zákona).

- Souhlasem stavebního úřadu podle § 127 odst. 2 stavebního zákona se změnou užívání stavby (souhlas lze udělit i konkludentně - mlčky).

- Kolaudačním rozhodnutím o změně stavby (§ 85 odst. 2 starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb.).

- Kolaudačním souhlasem s užíváním změny stavby (například u staveb, které užívá veřejnost nebo staveb veřejné infrastruktury, a to i u staveb dodatečně povolených - § 126 odst. 4 stavebního zákona a § 122 stavebního zákona).

- Kopií formuláře oznámení stavebníka o záměru užívat změněnou stavbu (§ 120 odst. 1 stavebního zákona) potvrzenou podatelnou příslušného stavebního úřadu. Dále potvrzením stavebního úřadu, že údaje o změněném způsobu užívání stavby v ohlášení katastrálnímu úřadu odpovídají skutečnosti (účelu užívání stavby) - § 10 písm. e) katastrálního zákona a § 154 a následujících správního řádu.


Poznámky:

1) Viz www.cuzk.cz

2) Na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (www.cuzk.cz) jsou ve "vzorech podání" k dispozici a ke stažení formalizovaná podání ve věci zápisů do katastru nemovitostí. Tato podání/formuláře jsou doplněna/y vysvětlivkami pro jejich vyplnění a dále přehledem příloh nezbytných k podání návrhu na vklad práva do katastru.

Dále jsou zde uvedeny přílohy nutné k ohlášení změn do katastru, tabulka s podklady pro změnu druhu pozemku a způsobu využití nemovitosti a jednotky.

Uvedená webová stránka rovněž obsahuje přehled dokladů pro záznam práva, zápis nových budov a pro změny jiných údajů v katastru.

Související