Právní a daňové odlišnosti při dlouhodobém a krátkodobém nájmu

Jak se liší práva a povinnosti stran při krátkodobém a dlouhodobém nájmu?

Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele se u obou typů nájmu liší podstatným způsobem. V případě dlouhodobého nájmu se především na nájemní vztah aplikují zvláštní ustanovení občanského zákoníku, která poskytují výrazně větší ochranu nájemci. Mezi významné odlišnosti nájmu bytu dle těchto zvláštních ustanovení můžeme zařadit např. právo nájemce chovat v předmětu nájmu zvíře, právo pronajímatele zvýšit výši nájemného pouze jednou ročně, právo nájemce přijmout do domácnosti osobu blízkou bez ohledu na souhlas pronajímatele, či skutečnost, že po smrti nájemce přejdou práva a povinnosti z nájmu na členy domácnosti či dědice. Nejdůležitější rozdíl však spočívá v tom, že pronajímatel může vypovědět nájem jen z důvodů a za podmínek, které stanoví zákon. Naopak při krátkodobém nájmu strany nejsou omezovány právní úpravou a je jim tak poskytnuta větší smluvní volnost.

Je rozdíl mezi krátkodobým a dlouhodobým nájmem vymezen časově?

Byť k tomu může označení svádět, zákon nikde nestanovuje hranici, která rozlišuje krátkodobý nájem od dlouhodobého. Čas není v tomto případě nejdůležitějším ukazatelem. Hlavním faktorem pro rozlišení typu nájmu je účel nájmu a vůle stran.

U krátkodobého nájmu je určujícím faktorem skutečnost, že si nájemce byt pronajímá za jiným účelem, než je uspokojování bytových potřeb. Pronajímatel tedy přenechává nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Za takový nájem jsou považovány zejména různé relaxační a krátkodobé pobyty (tzv. letní byty), dočasné ubytování studentů či zajištění několikaměsíční stáže odborníka apod. Časové vodítko nalezneme například v rakouské právní úpravě, která vylučuje aplikaci ochrany jinak poskytované nájemcům bytů, pokud se jedná o nájem kratší šesti měsíců. Je tedy možné orientačně vycházet z toho, že nájem sjednaný na dobu kratší šesti měsíců je krátkodobým nájmem. Nicméně rozhodující je účel.

Dlouhodobým nájmem se naopak rozumí situace, kdy pronajímatel přenechá nájemci byt nebo dům k zajištění bytových potřeb nájemce a případně členů jeho domácnosti. Nejde o prosté užívání bytu, ale také o uspokojování potřeb bydlení, které nespočívají pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině. Jinými slovy se jedná o vytvoření domova.

Jaké daňové povinnosti s sebou přináší nájem?

Zákon o daních z příjmů definici krátkodobého a dlouhodobého nájmu neobsahuje a při jeho aplikaci se v zásadě vychází z definice vymezené občanským zákoníkem. V případě, že je pronajímatelem fyzická osoba a jedná se o dlouhodobý nájem, pak se tyto příjmy posuzují jako příjmy z nájmu. U příjmů z nájmů s účelem jiným než uspokojování bytových potřeb (tedy u krátkodobých nájmů) se však postupuje podle jiného ustanovení a posuzují se jako příjmy z podnikání (aniž by příjem musel pocházet z činnosti na základě živnostenského oprávnění). S příjmem z podnikání se pak dále pojí povinnost odvést pojistné na sociální zabezpečení a na zdravotní pojištění. U daně z příjmů právnických osob nehraje charakter nájmu roli a zdanění je jednotné.

Zásadní rozdíl pak nastává u DPH v případě jejích plátců. Zatímco dlouhodobý nájem je primárně od daně z přidané hodnoty osvobozen, u krátkodobého nájmu je situace opačná. Zákon o DPH používá vlastní definici a vymezuje jej jako nájem, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Takový nájem pak dani z přidané hodnoty vždy podléhá. U dlouhodobého nájmu jiným plátcům se může plátce rozhodnout, že u nájmu bude uplatňovat DPH. Důležité je zmínit, že tato úprava se týká pouze samotného nájmu, nikoliv ubytovacích služeb, ty totiž podléhají DPH vždy.