Aktuální číslo časopisu Ekonom
Nutné je se jí zabývat nejen z hlediska historického vývoje, který ovlivňuje dnešní vlastnické poměry, ale i ve světle současných právních problémů i úvah de lege ferenda.
PRÁVNÍ ÚPRAVA V OBECNÉM RAKOUSKÉM OBČANSKÉM ZÁKONÍKU
Obecný zákoník občanský, vyhlášený císařským patentem z 1. 6. 1811 č. 946 Sb. z. s. v § 417 až § 419 upravoval poměr stavby k pozemku, na němž byla postavena, přičemž vycházel ze zásady "superficies solo cedit". Tato zásada, specifikovaná v § 297 obecného zákoníku občanského, znamenala, že stavba nebyla samostatnou věcí, nýbrž součástí pozemku a vlastníkem stavby byl tedy vlastník pozemku. Věci, které byly na pozemku zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako domy a jiné budovy, byly součástmi nemovitosti. Byla-li budova zřízena s úmyslem, aby tam trvale zůstala, stala se součástí pozemku. Byla-li budova zřízena k pomíjivému účelu, součástí pozemku se nestala.
Dle § 297 obecného zákoníku občanského: "Rovněž tak patří k nemovitým věcem ty, které byly na zemi a půdě zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako: domy a jiné budovy se vzduchovým prostorem v kolmé čáře nad nimi; rovněž: nejen vše, co do země je zapuštěno, ve zdi upevněno, přinýtováno a přibito, jako: kotle na vaření piva, na pálení kořalky a zazděné skříně, nýbrž i takové věci, které jsou určeny, aby se jich při nějakém celku stále upotřebovalo: např. u studní okovy, provazy, řetězy, hasicí nářadí a podobně."
Stejně jako občanský zákoník znal i obecný zákoník občanský pojem movité a nemovité věci. Movitými věcmi byly dle § 293 obecného zákoníku občanského věci, které bylo možné přenášet bez porušení jejich podstaty z jednoho místa na druhé, ostatní byly věcmi nemovitými. Dle věty druhé citovaného ustanovení se movité věci pokládaly v právním smyslu za nemovité, pokud tvořily na základě zákona nebo vlastníkova určení příslušenství věci nemovité.
V § 417 až § 419 obecného zákoníku občanského byly upraveny různé případy nabytí vlastnického práva při stavbě. Ve všech případech, kromě § 418 věty třetí obecného zákoníku občanského, byla provedena výše zmíněná zásada "superficies solo cedit". Vlastník pozemku se stal vlastníkem stavby na něm zřízené bez ohledu na osobu stavebníka. Pokud byl dle § 418 obecného zákoníku občanského věty druhé stavitel poctivý, mohl žádat náhradu nutných a užitečných nákladů. Proti staviteli nepoctivému se postupovalo jako k jednateli nezmocněnému nebo také jednateli bez příkazu.
Problematikou poctivosti (bezelstnosti) stavebníka se zabýval několikrát Nejvyšší soud ČSR, jehož rozhodnutí ze dne 10. 5. 1928 č. j. RC 8034 (Vážný.28, X. a:695) zmiňuje o poctivosti stavebníka následujícím: "Bezelstnost stavebníkova není vyloučena již tím, že věděl, že staví na cizím pozemku. Bezelstným stavebníkem jest i ten, kdo se domníval, že smí stavěti na cizí půdě, právem předpokládaje vlastníkovo svolení ke stavbě." V dalším rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR ze dne 19. 3. 1924 RvI 1734/23 (Vážný.24,VI. a:396) se však uvádí: "Bezelstnost stavebníka vztahuje se na jeho vědomí o vlastnictví pozemku, nikoliv na jeho mínění o souhlasu vlastníka pozemku se stavbou."
Jak již bylo výše řečeno, výjimku ze zásady "superficies solo cedit" obsahoval § 418 obecného zákoníku občanského věta třetí, podle kterého, věděl-li vlastník půdy, že se staví a tomu, kdo stavěl poctivě, to ihned nezakázal, mohl žádat jen obecnou hodnotu za pozemek. Poctivý stavebník se stal vlastníkem pozemku a stavby. Dle nálezu Nejvyššího správního soudu ČSR ze dne 12. 10. 1932 č. 12.913/30 stavební povolení udělené nevlastníkovi pozemku a ani pasivní chování vlastníka pozemku v komisionálním stavebním řízení nezakládalo soukromoprávní účinky v právní sféře vlastníka pozemku, které spojoval § 418 obecného zákoníku občanského ke stavbě na cizím pozemku. Tedy povolení stavebního úřadu ke stavbě na cizím pozemku nebylo samo o sobě způsobilé, aby se dotklo práv vlastníka pozemku.1)
Komentář J. Sedláčka k obecnému zákoníku občanskému ze dne 1. 1. 1935 blíže specifikuje podmínky, jejichž splnění bylo nutné k tomu, aby stavebník nabyl vlastnictví k pozemku jím zastavěnému:
- Stavebník musel být dobré víry o tom, že stavěl na vlastním pozemku a vlastník pozemku ihned stavbu nezakázal. Vlastník musel vědět o tom, že se staví. Dle autora komentáře bylo sporné, zda si musel být vědom toho, že se staví na jeho pozemku. Důkazní břemeno bylo rozvrženo tak, že stavebník musel dokázat vědomost vlastníka pozemku o tom, že se staví na jeho pozemku, a vlastník pozemku zase, že stavebník nebyl dobré víry.
- Pořádný stavebník nabyl vlastnictví k pozemku, jakmile začal se stavbu s úředním povolením.
- Stavebník byl osobou, na jejíž příkaz a účet se stavba prováděla. Tento stavebník nabyl vlastnictví ipso facto bez dalšího projevu vůle. Vlastnictví se týkalo té části pozemku, která byla skutečně zastavěna.
- Bezelstnost či pořádnost stavebníkova se týkala vlastnictví k pozemku. Sporné dle autora komentáře bylo, zda postačovalo, když stavebník věděl, že staví na cizím pozemku, ale domníval se, že vlastník s tím souhlasí (záporně Vážný č. 3632, kladně Vážná č. 8034). Správnější je dle autora komentáře mínění záporné, neboť stavebník se mylně domníval, že staví na svém pro sebe. Věděl-li, že staví na cizím pozemku, a domníval-li se, že vlastník souhlasí, mohlo jít dle názoru autora komentáře nanejvýše o nějaké užívací právo k tomuto pozemku, ale nikoliv o nabytí vlastnictví.
- Vlastník podle § 418 právo pak nežádal dle autora komentáře poznámku spornosti podle § 69 a § 70 zákona č. 95/1871 ř.z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách. Měl však nárok proti dosavadnímu knihovnímu vlastníkovi, aby mu knihovní vlastník vydal intabulační listinu. Zápis do pozemkové knihy měl deklaratorní účinky.
V případě, že chtěl stavebník stavět na cizím pozemku, musel mít k tomuto pozemku věcné právo, a to tzv. právo stavby. Právo stavby nebylo předmětem úpravy v obecném zákoníku občanském, ale bylo upraveno ve zvláštním předpise, jímž byl zákon č. 86/1912 ř. z., o právu stavby, který byl s účinností od 10. 7. 1947 nahrazen zákonem č. 88/1947 Sb., o právu stavby.
Podle § 1 odst. 1 zákona č. 86/1912 ř. z., o právu stavby, který nabyl účinnosti 15. 6. 1912, pozemek mohl být zatížen věcným, zcizitelným a děditelným právem, mít stavbu na povrchu nebo pod povrchem půdy (právem ke stavbě). Podle § 1 zákona č. 88/1947 Sb., o právu stavby, pozemek mohl být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka), mít stavbu na jeho povrchu nebo pod povrchem (právo stavby). Nezáleželo na tom, zda šlo o stavbu zřízenou nebo dosud nezřízenou.2)
Právo stavby bylo právem věcným, a to zcizitelným a děditelným. Zřízeno mohlo být pouze jako právo dočasné a bylo považováno za věc nemovitou. Stavba nebyla věcí samostatnou, podle zákona č. 86/1912 ř. z. byla příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. byla součástí práva stavby. Vzhledem k tomu, že po zániku práva stavby připadla stavba vlastníkovi pozemku, nešlo tedy o výjimku ze zásady "superficies solo cedit".
Pokud se tedy týká vlastnictví stavby a pozemku za účinnosti obecného zákoníku občanského, uplatňovala se zásada "superficies solo cedit", která znamenala, že stavba nebyla samostatnou věcí, nýbrž byla součástí pozemku a vlastníkem stavby byl tedy vlastník pozemku.
Z této zásady existovala výjimka obsažená v § 418 obecného zákoníku občanského věta třetí, vztahující se na případ, kdy vlastník pozemku věděl, že se na jeho pozemku staví a poctivému staviteli to ihned nezakázal. Potom mohl vlastník pozemku požadovat po stavebníkovi pouze obecnou cenu za pozemek a vlastníkem stavby a pozemku se stal stavebník.
Dalším zvláštním případem vybočujícím ze zásady "superficies solo cedit" bylo právo stavby upravené nejdříve v zákoně č. 86/1912 ř. z., o právu stavby, který byl nahrazen zákonem č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Právo stavby bylo právem věcným, a to zcizitelným a děditelným. Zřízeno mohlo být pouze jako právo dočasné a bylo považováno za věc nemovitou. Stavba nebyla věcí samostatnou, podle zákona č. 86/1912 ř. z. byla příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. byla součástí práva stavby. Po zániku práva stavby připadla stavba vlastníkovi pozemku.
PRÁVNÍ ÚPRAVA V TZV. "STŘEDNÍM" OBČANSKÉM ZÁKONÍKU
Přijetím zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, byl § 568 odst. 2 zrušen obecný zákoník občanský. Na rozdíl od předchozí právní úpravy obecného zákoníku občanského, která vycházela ze zásady "superficies solo cedit", podle níž se trvalá stavba považovala za součást pozemku, občanský zákoník stanovil v § 25 větě druhé opačnou právní konstrukci, tzn. trvalé stavby nebyly součástí pozemku.3)
Pokud se tedy týká vlastnictví pozemku a stavby (stavba nebyla dle § 25 občanského zákoníku součástí pozemku), podle § 155 občanského zákoníku vlastníkem stavby mohla být osoba rozdílná od vlastníka pozemku. K tomu, aby byl stavebník oprávněn zřídit si vlastní trvalou stavbu na pozemku, který nevlastnil, bylo třeba dle rozhodnutí splnit podmínky stanovené v občanském zákoníku. Kromě případů trvalého užívání pozemku tzv. socialistickými právnickými osobami podle § 158 občanského zákoníku ke zřízení stavby na cizím pozemku bylo nezbytné mít právo stavby dle § 159 a násl citovaného zákona.4)
Podle § 159 občanského zákoníku v případech, na které se nevztahoval § 158 občanského zákoníku, bylo možné zřídit trvalou stavbu na cizím pozemku jen na základě práva stavby. Právo stavby bylo právním prostředkem k provedení vlastní stavby na pozemku, který náležel a který i poté zůstal ve vlastnictví někoho jiného. V rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 1998 č. j. 3 Cdon 398/96 byl vysloven právní názor, že porušení § 159 občanského zákoníku nemělo za následek vyloučení zásady uvedené v § 25 občanského zákoníku (trvalá stavba není součástí pozemku) v tom směru, že by se stavba zřízená bez práva stavby stala součástí pozemku. Vlastníkem stavby by se stal vlastník pozemku, na němž stavba stála.
Právo stavby mohlo vzniknout dle § 160 občanského zákoníku přímo ze zákona, úředním výrokem nebo mohlo být zřízeno smluvně. Ke smluvnímu zřízení práva stavby citovaný zákon vyžadoval uzavření smlouvy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v písemné formě a přivolení okresního národního výboru.5)
V případě stavby na cizím pozemku se právní vztah mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby řídil v závislosti na tom, zda stavebník měl ke stavbě potřebné občanskoprávní oprávnění (právo stavby) či nikoliv. Na rozdíl od předchozí právní úpravy zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby, nemovitost postavená na cizím pozemku na základě práva stavby nepřecházela, a to ani později, do vlastnictví majitele pozemku.
Při střetu dvou relativně samostatných režimů vlastnictví - vlastnictví k pozemku a vlastnictví ke stavbě na něm zbudované na základě práva stavby - se právní poměr mezi vlastníkem pozemku a stavby, pokud šlo o výkon jejich vlastnických práv, řídil § 156 a § 157 občanského zákoníku.6)
Postavením trvalé stavby na cizím pozemku bez práva stavby nemohlo podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 12. 1998 č. j. 3 Cdon 398/96 vzniknout oddělené vlastnictví ke stavbě a pozemku. Tyto závěry vycházejí z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR ze dne 29. 9. 1953 CZ 236/53, podle kterého v případě, že byla na cizím pozemku postavena trvalá stavba bez toho, že by pro ní bylo zřízené právo stavby, nevzniká rozdílnost ve vlastnictví stavby a pozemku. Právní poměry stavebníka a vlastníka pozemku je třeba obdobně upravit podle § 125 a násl. občanského zákoníku.
Dle § 155 občanského zákoníku bylo sice možné oddělené vlastnictví pozemku a stavby, avšak za podmínek stanovených v § 158 a § 159 občanského zákoníku.
Ustanovení občanského zákoníku neobsahovala přímou úpravu vztahů vyplývajících z tzv. neoprávněné stavby na cizím pozemku. Na řešení vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, který neměl potřebné oprávnění na cizím pozemku stavět (právo stavby) a na posouzení nároků vzniklých z neoprávněné stavby, bylo tedy nutné analogicky použít § 125 a násl. občanského zákoníku, která řešila otázku nabytí vlastnictví zpracováním cizí věci, smísením či sloučením věci různých vlastníků a která upravovala postup při řešení vzniklého vztahu podle daných hledisek.7)
Je nutné upozornit, že dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 12. 1998 č. j. 3 Cdon 398/96 vypořádává-li soud neoprávněnou stavbu zřízenou za účinnosti občanského zákoníku, posuzuje se vztah mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku vzniklý stavbou na cizím pozemku podle občanského zákoníku.
Z uvedeného rozboru tedy vyplývá, že na rozdíl od úpravy v obecném zákoníku občanském přestala s účinností ode dne 1. 1. 1951 platit dlouholetá zásada "superficies solo cedit", podle níž se trvalá stavba považovala za součást pozemku. Dle § 25 občanského zákoníku věty druhé stavby nebyly součástí pozemku a dále v § 155 občanského zákoníku bylo umožněno, aby vlastníkem stavby a pozemku byla rozdílná osoba.
K tomu, aby mohlo být oddělené vlastnictví stavby a pozemku, musely být splněny podmínky stanovené v § 158 občanského zákoníku, týkající se socialistické právnické osoby a § 159 a násl. občanského zákoníku upravující právo stavby.
Právo stavby na cizím pozemku mohlo vzniknout dle § 160 občanského zákoníku ze zákona, úředním rozhodnutím anebo smlouvou.
V případě, že byla zřízena stavba na cizím pozemku bez práva stavby, nedošlo k oddělenému vlastnictví pozemku a stavby, ale bylo nutné na tyto případy analogicky použít § 125 občanského zákoníku.
PRÁVNÍ ÚPRAVA V ZÁKONĚ Č. 40/1964 SB.
Přijetím zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, byl § 509 odst. 1 zrušen dosavadní občanský zákoník. Nový občanský zákoník navázal na právní režim občanského zákoníku upravující oddělené vlastnictví pozemku a stavby. Na rozdíl od předchozí právní úpravy (§ 25 občanského zákoník) toto nebylo v občanském zákoníku výslovně uvedeno. Zásada odděleného vlastnictví pozemku a stavby se odvozovala z definice pojmu "nemovitost" stanovené v § 119 odst. 2 občanského zákoníku.
Z citovaného ustanovení se gramatickým výkladem podávalo, že ačkoliv jsou stavba a pozemek fakticky nedílně spojené, jde o dvě samostatné věci, které mohou být předmětem odlišných občanskoprávních vztahů. S tímto výkladem se ztotožnil i Nejvyšší soud ČSR v rozhodnutí ze dne 23. 8. 1973 č.j. 3 CZ 14/73, kde se mimo jiné uvádí: "Občanský zákoník vychází ze zásady odděleného vlastnictví k pozemkům a stavbám na nich stojícím, přičemž § 119 odst. 2 občanského zák. se omezuje na to, že vymezuje pojem stavby jako nemovité věci." 8)
Novela občanského zákoníku účinná od 1. 1. 1992 (provedená zák. č. 509/1991 Sb.,) opět výslovně v § 120 odst. 2 stanovila, že stavba není součástí pozemku. O potřebě tohoto ustanovení se v důvodové zprávě k novele občanského zákoníku uvádí: "Doplněním tohoto ustanovení bude napříště výslovně vyjádřeno, že stavby nejsou součástí pozemku a proto až do příští možné koncepční změny v této zásadě odpadnou pochybnosti, k nimž ještě docházelo v praxi."
Pokud jde právo stavby, které bylo upravené jak za účinnosti obecného zákoníku občanského, tak i v občanském zákoníku, jeho obdobou do dne 31. 12. 1991 novely občanského zákoníku bylo za splnění určitých podmínek právo osobního užívání pozemku. Dle § 198 občanského zákoníku právo osobního užívání pozemků sloužilo k tomu, aby si občané na pozemcích, ke kterým bylo právo zřízeno, mohli vystavět rodinný domek, rekreační chatu, garáž nebo zřídit zahrádku. Toto právo bylo možno zřídit i k pozemkům, na kterých tyto stavby byly již vystavěny nebo zahrádky zřízeny. Právo osobního užívání nebylo časově omezeno a přecházelo na dědice. Takto uživatelem vystavěný rodinný domek, rekreační chata nebo garáž patřily dle § 217 občanského zákoníku do jeho osobního vlastnictví.9)
Současná platná právní úprava postrádá podobný institut, jakým bylo právo stavby nebo institut osobního užívání pozemku. Účinností novely občanského zákoníku zákonem č. 509/1991 Sb. se právo osobního užívání pozemku vzniklé podle dosavadních právních předpisů a trvající ke dni nabytí účinnosti citovaného zákona změnilo na vlastnictví fyzické osoby.10)
Pokud jde o právní úpravu tzv. neoprávněné stavby, tzn. stavby jako nemovitosti postavené na cizím pozemku bez občanskoprávního titulu, ta prošla od účinnosti občanského zákoníku trojí změnou.
Pokud podle původního znění § 221 občanského zákoníku zřídil na pozemku stavbu občan, který nebyl oprávněn pozemek užívat anebo který byl oprávněn užívat pozemek k jinému účelu, rozhodoval o vlastnictví ke stavbě soud. Stavebníkovi pak mohl vlastnictví ke stavbě přiznat, jen v případě, že existovaly důvody zvláštního zřetele hodné. Soud mohl též stavebníkovi přikázat odstranění stavby, a to na náklad stavebníka. Stavebník byl dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR ze dne 23. 8. 1973 č.j. 3CZ 14/73 vlastníkem stavby zřízené neoprávněně na cizím pozemku až do případného rozhodnutí soudu o vlastnictví ke stavbě.11)
Po novelizaci občanského zákoníku zákonem č. 131/1982 Sb., novela občanského zákoníku s účinností od 1. 4. 1983, mohl soud v případě neoprávněné stavby na návrh národního výboru nebo organizace, které měly pozemek ve správě, nebo organizace, která byla vlastníkem pozemku, a nebo na návrh toho, kdo měl k pozemku zřízeno právo osobního užívání, přikázat stavbu za náhradu navrhovateli, ledaže by tomu bránily důvody zvláštního zřetele hodné, zejména že stavebník byl v dobré víře, že stavbu zřizuje oprávněně. Soud mohl, bylo-li to v zájmu společnosti, po zjištění stanoviska rozhodnout, že stavebník je povinen stavbu na svůj náklad odstranit. Pokud soud nemohl rozhodnout uvedeným způsobem, mohl na návrh vlastníka stavby zrušit právo osobního užívání pozemku, nebo zřídit bezplatně nebo za náhradu věcné břemeno, bylo-li hospodářsky nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.12)
Od 1. 1. 1992 doznala právní úprava dané problematiky další změny. Na první místo je dle § 135c odst. 1 občanského zákoníku zařazena alternativa spočívající v nařízení, aby na návrh vlastníka pozemku stavebník jako vlastník stavby (ten, který stavbu na cizím pozemku neoprávněně zřídil) stavbu na svůj náklad odstranil. Z § 135c odst. 1 občanského zákoníku ve spojení s § 120 odst. 2 občanského zákoníku lze dovodit, že vlastníkem stavby se stává od počátku stavebník, a to bez ohledu na to, zda měl, či neměl ke stavbě potřebné občanskoprávní oprávnění.
Nebude-li možné z hlediska účelnosti odstranění stavby, přikáže soud stavbu dle § 135c odst. 2 za náhradu do vlastnictví vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku s tím však musí souhlasit. Dle nálezu Ústavního soudu č. 198/95 je ekonomická nevhodnost odstranění stavby z hlediska posouzení veřejného zájmu sama o sobě jako důvod k zamítnutí návrhu na její odstranění nepostačující.
Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku i jinak. Dle § 135c odst. 3 může zejména za náhradu zřídit věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Může se jednat např. o věcné břemeno cesty přes pozemek ke stavbě, umožňující její užívání.13)
Další otázkou, která úzce souvisí s problematikou neoprávněné stavby, je vymezení pojmu "stavba" z hlediska občanského zákoníku, který ale definici pojmu stavba neobsahuje.
V rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. 8. 2003, č.j. 22 Cdo 1221/2002 se k dané otázce uvádí: "Pro oblast občanského práva nelze použít vymezení stavby provedené v § 139b odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), podle kterého za stavbu se považují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Nelze tak postupovat z toho důvodu, že toto vymezení je dáno jen pro účely stavebně právní (je zařazeno v rubrice "Pojmy stavebního řádu"), ale též proto, že některé stavby, k jejichž provedení je třeba stavebního povolení, resp. ohlášení stavebnímu úřadu, netvoří věci v občanskoprávním smyslu.
Proto judikatura Nejvyššího soudu ČR dospěla k závěru, že pokud občanskoprávní předpisy (např. § 120 odst. 2 občanského zákoníku) používají pojem "stavba", nelze obsah tohoto pojmu vykládat jen podle stavebních předpisů. Stavební předpisy chápou pojem "stavba" dynamicky, tedy jako činnost, případně soubor činností směřujících k uskutečnění díla (někdy ovšem i jako toto dílo samotné). Naopak pro účely občanského práva je pojem "stavba" nutné vykládat staticky, jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů."
Stavba jako výsledek stavební činnosti je zpravidla též stavbou podle občanského práva a je samostatnou věcí. Citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR upozorňuje na případy, kdy stavbu nelze fakticky ani hospodářsky oddělit od pozemku, na kterém je zřízena, a stavba tak s tímto pozemkem splývá, je jeho součástí a tvoří s ním jednu věc (např. parkoviště, lom, meliorační zařízení apod.).
V některých mezních případech nelze stanovit jednoznačné hledisko pro určení, kdy půjde o samostatnou věc, a kdy o součást pozemku. Podle citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR je třeba vždy zvažovat, zda stavba může být samostatným předmětem práv a povinností, a to s přihlédnutím ke všem okolnostem věci, zejména k tomu, zda podle zvyklostí v právním styku je účelné, aby stavba jako samostatná věc byla předmětem právních vztahů (např. koupě a prodeje, nájmu apod.) a také k jejímu stavebnímu provedení. Významným hlediskem je, zda lze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba. Pokud takové vymezení možné není, půjde dle právního názoru Nejvyššího soudu ČR zpravidla o součást pozemku.
Další rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 9. 1998 č.j. 33 Cdon 111/98 specifikuje stavbu v občansko právním smyslu jako výsledek stavební činnosti, tak jak ji chápe stavební zákon, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického (nikoli tedy součást jiné věci). Stavba jako věc v právním smyslu je přitom věcí nemovitou, nebo movitou.14)
Vzhledem k výše uvedenému je tedy nutné existenci stavby posuzovat pouze z hledisek občanského práva. Pro právo stavební je stavbou vše, co stavební zákon za stavbu považuje. Mohou to být stavby ve smyslu občanskoprávním, ale i další objekty, které nejsou nemovitostmi, anebo nejsou samostatnou věcí.
Z citované právní úpravy tedy vyplývá, že účinností nového občanského zákoníku od 1. 4. 1964 zůstal zachován právní režim občanského zákoníku, podle kterého stavba nebyla součástí pozemku a existovalo tedy oddělené vlastnictví pozemku a stavby. Na rozdíl od předchozí úpravy v občanském zákoníku se tato zásada dovozovala pouze z gramatického výkladu § 119 odst. 2 občanského zákoníku. Teprve novela občanského zákoníku zákonem č. 509/1991 Sb. výslovně zakotvila v § 120 odst. 2, že stavba není součástí pozemku.
Pokud se týká práva stavby, na rozdíl od předchozích právních předpisů občanský zákoník takovou možnost úpravy vztahů mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem nepřipouští. Obdobou práva stavby bylo do 31. 12. 1990 právo osobního užívání pozemku dle § 198 občanského zákoníku. Současná právní úprava umožňuje sjednání práva stavby smlouvou s tím, že se nejedná o věcné právo, ale o závazkový právní vztah.
Pokud se týká stavby na cizím pozemku bez příslušného občanskoprávního oprávnění, respektive neoprávněné stavby, byla tato problematika v občanském zákoníku několikrát novelizována. Podle původního znění § 221 občanského zákoníku rozhodoval o vlastnictví k neoprávněné stavbě soud. Ten mohl za určitých podmínek přikázat vlastnictví stavby stavebníkovi nebo mu nařídit její odstranění. Od 1. 4. 1983 (novela občanského zákoníku zákonem č. 131/1982 Sb., novela občanského zákoníku) mohl soud dle § 221 občanského zákoníku přikázat stavbu za náhradu navrhovateli, nebo rozhodnout o jejím odstranění stavebníkem. Pokud soud nemohl rozhodnout uvedeným způsobem, mohl na návrh vlastníka stavby zrušit právo osobního užívání pozemku a nebo zřídit bezplatně nebo za náhradu věcné břemeno.
V současné době dle § 135c občanského zákoníku rozhoduje o neoprávněné stavbě na návrh soud, a to tak, že nařídí stavbu odstranit, nebo přikáže stavbu se souhlasem vlastníka pozemku za náhradu vlastníkovi pozemku. Soud může upravit poměry mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku i jinak, zejména zřízením věcného břemene za náhradu, je-li to nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
Pokud se týká pojmu "stavba" z hlediska občanskoprávního, ten není v občanském zákoníku nikde definován. Z výše uvedených rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR vyplývá, že není možné pro účely občanského práva použít definice obsažené stavebním zákoně a v jeho prováděcích předpisech. Pro účely občanského práva se pojem "stavba" vykládá staticky, jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů.
ÚVAHY DE LEGE FERENDA
Při zpracování této části článku jsem vycházela z návrhu zcela nového občanského zákoníku, respektive návrhu pracovní komise, uveřejněném na oficiální internetové adrese ministerstva spravedlnosti. Hlavními zpracovateli nové úpravy jsou Prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš a Doc. JUDr. Michaela Zuklínová, CSc.
Základním zdrojem rekodifikace je dle důvodové zprávy k připravovanému občanskému zákoníku vládní návrh občanského zákoníku bývalého Československa z roku 1937. Ten nebyl jako zákon přijat kvůli událostem následujícím po roce 1938. Záměrem tohoto návrhu z roku 1937 byla modernizace a revize obecného zákoníku občanského z roku 1811.
Z důvodové zprávy lze dále vyčíst, že při přípravě nového občanského zákoníku vycházeli jeho autoři z faktu, že základem evropské právní kultury je římské právo. Zejména instituty římského práva v oblasti majetkových práv mají podle názoru autorů rozhodující vliv i na moderní občanské zákoníky. Jedním z hlavních cílů autorů návrhu bylo odtržení ("diskontinuita") nové právní úpravy od občanských zákoníků z let 1950 a 1964.
Návrh tak podle důvodové zprávy sleduje obnovení pojetí občanského zákoníku jako obecného kodexu soukromého práva, jehož účelem je shrnout právní pravidla vztahující se k soukromoprávním záležitostem společným všem osobám, věcem a právním jednáním. Upravují se soukromá práva osob vzniklá z jejich vzájemného styku mezi sebou. Opouští se dosavadní pojetí, kdy ze vzájemného soukromého styku vznikají také jejich práva a povinnosti vůči společnosti (státu).
Hlavním principem nového občanského zákoníku, respektive soukromého práva, nemá být rovnost osob, ale princip autonomie vůle. Dle autorů návrhu vychází princip autonomie vůle z faktu, že přirozená svoboda člověka má přednost před státem, přičemž stát není tvůrcem svobody, ale jejím ochráncem. Podle čl. 8 Listiny základních práv a svobod stát člověku svobodu nedává, nýbrž mu ji zaručuje. Vzhledem k výše uvedenému se tedy nechává smlouvě a smluvní svobodě rozsáhlý prostor. Zákon se použije jen tam, kde dohoda není možná, anebo k ní nedojde.
Pokud se jedná o soukromá práva, z důvodové zprávy vyplývá, že v nové úpravě zůstává tradiční rozdělení na práva osobní a práva majetková. Osobním právům se věnují především první a druhá část zákoníku, upravující právní postavení člověka jako jednotlivce a otázky spojené s jeho rodinnými vztahy. Majetková práva najdeme v části třetí, věnované otázkám dědictví, a v části čtvrté, upravující obligační právo. Pátá část shrnující ustanovení společná, přechodná a závěrečná, má především technickou povahu.
Pokud jde o vlastnictví pozemku a stavby, návrh nového občanského zákoníku přichází s velmi podrobnou úpravou pojmu "nemovitost", řešením vlastnických vztahů v případě neoprávněné stavby a znovu zavádí institut práva stavby.
Vzhledem k tomu, že cílem návrhu občanského zákoníku je odpoutat se od současné právní úpravy občanského zákoníku, vrací se návrh občanského zákoníku k zásadě zakotvené v obecném zákoníku občanském "superficies solo cedit". Stavba je tedy, pokud nejde o stavbu dočasnou, prohlašována za součást pozemku.15)
Podle § 425 návrhu občanského zákoníku v souladu s citovanou zásadou "superficies solo cedit" je součástí pozemku i prostor nad povrchem i pod povrchem stavby zřízené na pozemku, s výjimkou staveb dočasných, a jiná zařízení včetně toho, které je zapuštěno nebo upevněno ve zdech. Pokud je podzemní stavba zřízená jako součást určitého pozemku, je jeho součástí, a to i v případě, když zasahuje také pod jiný pozemek.16)
Pokud se týká tzv. neoprávněné stavby, případu, kdy někdo zřídí neoprávněně stavbu na cizím pozemku, je řešení této situace podobné jako v právní úpravě obecného zákoníku občanského.
Stejně jako v obecném zákoníku občanském, platí dle § 941 odst. 1 návrhu občanského zákoníku základní předpoklad, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku se musí vypořádat s tím, kdo stavěl. Pokud byl stavebník v dobré víře, pak má nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů podle § 941 odst. 2, v opačném případě má stavebník stejná práva a povinnosti jako nepřikázaný jednatel.
Vlastník pozemku se také může dle § 942 návrhu občanského zákoníku domáhat vůči tomu, kdo stavbu na jeho pozemku neoprávněně zřídil, odstranění stavby a uvedení pozemku do původního stavu.
V případě, že vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu její provádění nezakázal, může po zřizovateli stavby žádat podle § 943 odst. 1 návrhu občanského zákoníku, aby stavebník koupil tento pozemek za obecnou cenu. Stejné právo má i stavebník za předpokladu, že stavbu zřizoval v dobré víře. Soud pak dle § 943 odst. 2 návrhu občanského zákoníku rozhodne na návrh o přechodu vlastnického práva za náhradu vlastníkovi pozemku nebo stavebníkovi.17)
Jak již bylo výše zmíněno, návrh občanského zákoníku znovu zavádí v části třetí oddílu 1 institut práva stavby, který z našeho právního řádu zmizel s účinností občanského zákoníku. Autoři návrhu občanského zákoníku vycházejí opět z právních předpisů platných před rokem 1950, konkrétně se jedná o již uvedený zák. č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Právo stavby je podle důvodové zprávy k návrhu občanského zákoníku pojato jako speciální věcné právo stavebníka mít stavbu pozemku jiného vlastníka. Podstata práva stavby pak spočívá v tom, že jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tak, že osoba, které toto právo patří, je oprávněna mít na tomto pozemku stavbu. Autoři návrhu v důvodové zprávě upozorňují, že právo stavby nelze zřídit jen k části stavby nebo k jednotlivým podlažím budovy.
Právo stavby je dle § 1033 návrhu občanského zákoníku ve spojení s § 424 odst. 1 citovaného návrhu zákona věc nemovitá, ale není věcí samostatnou. Právo stavby může vzniknout smlouvou, nebo stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci a lze jej podle § 1035 návrhu občanského zákoníku zřídit pouze na omezenou dobu. Minimální doba činí deset let a maximální je stanovena na sto let. Ustanovení § 1041 až § 1047 blíže upravují právní poměry z práva stavby. Právo stavby lze převést a přechází na dědice nebo podobného právního nástupce. Stavebník má při zániku práva stavby právo na náhradu vůči vlastníkovi pozemku. Strany si mohou svá práva a povinnosti sjednat jinak, pouze v případě, že to zákon připouští.
Vzhledem k výše uvedenému je zřejmé, že návrh občanského zákoníku obsahuje mezi jinými rozsáhlé změny v oblasti vlastnictví pozemků a staveb. Je nutné upozornit, že návrh občanského zákoníku může v rámci legislativního procesu, kterým musí projít, doznat a z vysokou pravděpodobností také dozná, značných změn.
Otázkou tedy zůstává, v jaké podobě zcela nově navržená koncepce nejen občanského zákoníku, ale i celého soukromého práva zůstane zachována.
Při zpracování této části článku jsem vycházela z návrhu nového občanského zákoníku uveřejněném na oficiální internetové adrese ministerstva spravedlnosti.
Cílem návrhu občanského zákoníku, jak vyplývá z důvodové zprávy, je nová kodifikace soukromého práva, která vychází z nerealizovaného návrhu občanského zákoníku z roku 1937, a je postavena na zásadách římského práva. Záměrem autorů návrhu občanského zákoníku podle důvodové zprávy bylo zcela odlišit pojetí občanského, respektive soukromého práva od stávající platné právní úpravy.
Pokud se týká vlastnictví stavby a pozemku, vrací se návrh občanského zákoníku k zásadě uvedené v obecném zákoníku občanském "superficies solo cedit". Trvalá tavba se stává dle § 425 návrhu občanského zákoníku součástí pozemku. Nově je definován v § 424 pojem "nemovitost". Nemovitými věcmi jsou mimo jiné pozemky, práva spojená s vlastnictvím nemovitosti a práva, jež zákon za nemovitosti prohlásí. Takovým právem je např. právo stavby upravené v části třetí návrhu občanského zákoníku.
Pokud se týká problému neoprávněné stavby, řešení tuto situace v návrhu občanského zákoníku v § 940 a násl. je postaveno na obdobných principech jako řešení obsažené v § 417 a násl. obecného zákoníku občanského.
Návrh občanského zákoníku zavádí institut práva stavby, které jako věcné právo s povahou nemovitosti zatěžuje cizí pozemek, tak, že osoba, jíž toto právo patří, je oprávněna mít na tomto pozemku stavbu. Ustanovení § 1031 a násl. návrhu občanského zákoníku vycházejí z úpravy provedené zákonem č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Právo stavby se nabývá smlouvou nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon. Toto právo lze zřídit jen na omezenou dobu.
Návrh občanského zákoníku zatím neobsahuje část pátou upravující přechodná a závěrečná ustanovení. Není tedy možné předpovídat, jakým způsobem budou upraveny za účinnosti nového občanského zákoníku vztahy vzniklé podle dosavadních právních předpisů a nároky z těchto vztahů.
Je nutné dále připomenout, že návrh občanského zákoníku je na začátku legislativního procesu, a proto je nutné počítat s řadou změn v jeho obsahu.
Podle obecného zákoníku občanského se uplatňovala, pokud jde o vlastnictví stavby a pozemku, zásada "superficies solo cedit", která znamenala, že stavba nebyla samostatnou věcí, nýbrž byla součástí pozemku a vlastníkem stavby byl tedy vlastník pozemku.
Zvláštním případem byla úprava vztahující se na případ, kdy vlastník pozemku věděl, že se na jeho pozemku staví a poctivému staviteli to ihned nezakázal. Potom se vlastníkem stavby a pozemku se stal stavebník a vlastník pozemku mohl požadovat po stavebníkovi pouze obecnou cenu za pozemek.
Dalším zvláštním případem bylo právo stavby upravené nejdříve v zákoně č. 86 /1912 ř. z., o právu stavby, který byl nahrazen zákonem č. 88/ 1947 Sb., o právu stavby. Právo stavby bylo právem věcným, a to zcizitelným a děditelným. Zřízeno mohlo být pouze jako právo dočasné a bylo považováno za věc nemovitou. Stavba nebyla věcí samostatnou, podle zákona č. 86/1912 ř. z. byla příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. byla součástí práva stavby. Po zániku práva stavby připadla stavba vlastníkovi pozemku.
Pokud jde o vlastnictví stavby a pozemku, byla s účinností od 1. 1. 1951 historicky poprvé uplatněna opačná právní konstrukce, tzn. trvalé stavby nebyly součástí pozemku s výjimkou staveb dočasných a umožněno, aby vlastníkem stavby a pozemku byla rozdílná osoba.
Kromě případů trvalého užívání pozemku, tzv. socialistickými právnickými osobami, bylo podle § 158 občanského zákoníku ke zřízení stavby na cizím pozemku nezbytné mít právo stavby.
V případě, že byla zřízena stavba na cizím pozemku bez práva stavby, nedošlo k oddělenému vlastnictví pozemku a stavby, ale bylo nutné na tyto případy analogicky použít § 125 zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník.
Pokud jde o vlastnictví stavby a pozemku, počínaje dnem 1. 4. 1964 občanský zákoník vychází rovněž ze zásady odděleného vlastnictví k pozemkům a stavbám na nich stojícím, přičemž § 119 odst. 2 občanského zákoníku se omezuje na to, že vymezuje pojem stavby jako nemovité věci.
Pokud jde o právo stavby, které bylo upravené jak za účinnosti obecného zákoníku občanského, tak i v občanském zákoníku, jeho obdobou bylo za splnění určitých podmínek právo osobního užívání pozemku.
Počínaje dnem 1. 1. 1992 novela občanského zákoníku opět výslovně stanovila, že stavba není součástí pozemku. O potřebě tohoto ustanovení se v důvodové zprávě k novele občanského zákoníku uvádí: "Doplněním tohoto ustanovení bude napříště výslovně vyjádřeno, že stavby nejsou součástí pozemku, a proto až do příští možné koncepční změny v této zásadě odpadnou pochybnosti, k nimž ještě docházelo v praxi."
Současná platná právní úprava (od 1. 1. 1992) postrádá podobný institut, jakým bylo právo stavby.
Základním zdrojem rekodifikace je vládní návrh občanského zákoníku bývalého Československa z roku 1937, který nebyl jako zákon přijat kvůli událostem následujícím po roce 1938. Jedním z hlavních cílů autorů návrhu je odtržení ("diskontinuita") nové právní úpravy od občanských zákoníků z let 1950 a 1964.
Cílem rekodifikace je odpoutat se od současné právní úpravy a vrátit se k zásadě "superficies solo cedit". Stavba je tedy prohlašována, pokud nejde o stavbu dočasnou, za součást pozemku.
Návrh občanského zákoníku znovu zavádí v části třetí oddílu 1 institut práva stavby. Je nutné připomenout, že návrh občanského zákoníku je na začátku legislativního procesu, a proto je nutné počítat s řadou změn v jeho obsahu.
Poznámky:
1) Z odůvodnění citovaného rozhodnutí lze dále uvést: "Zřízení stavby nevlastníkem na cizím pozemku způsobuje proti vlastníku pozemku svrchu již zmíněné právní účinky, je-li stavebník neobmyslný a vlastník pozemku, věda o stavbě, jí ihned nezabrání (§ 418 třetí věta Obecného zákoníku občanského). Ustanovení toto není uvedeno v žádnou spojitost s řízením stavebním. Obecný zákoník občanský vycházel asi z téhož stanoviska jako nedávný tehdy dvor. dekret z 5. března 1787 č. 641 sb. just. zák., podle něhož v řízení stavebním má se politická vrchnost starati o úpravu vzájemného poměru mezi stavebníkem a sousedy a nikoli o vztahy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku stavebního. Než ani podle zákonného textu není to právní akt stavebního povolení, ani procesní chování vlastníka v řízení konsensním, co způsobuje právní účinky v právní sféře pozemkového vlastníka, nýbrž je to teprve faktum, že vlastník pozemku neobmyslnému stavebníku, který na jeho pozemku skutečně staví, stavbu ihned nezakáže."
2) Podle obou citovaných právních předpisů právo stavby vzniklo, jakmile bylo knihovně zapsáno do veřejných (pozemkových) knih jako břemeno, resp. závada zatíženého pozemku. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2001 č.j. 25Cdo 565/99 dobová právnická literatura dovozovala, že "stavební právo vzniká smlouvou o zřízení práva stavebního, doprovozenou knihovním zápisem ... a že se stavební právo zapisuje jako závada na listu C. ve vkladbě, ve které je zapsán zatížený pozemek, a že teprve tímto zápisem stavební právo vznikne." (Krčmář, J., Právo občanské, II. Práva věcná, III. doplněné vydání, Praha 1946, str. 280).
3) Nemovitými věcmi byly dle § 26 občanského zákoníku pozemky a stavby, s výjimkou staveb dočasných.
4) Podle § 158 občanského zákoníku si mohla socialistická právnická (osoba) zřídit a mít vlastní stavbu na pozemku, který jí byl odevzdán do trvalého užívání. V ostatních případech dle § 159 občanského zákoníku bylo možné zřídit na cizím pozemku trvalou stavbu jen na základě práva stavby.
5) Podle § 2 nařízení č. 157/1950 Sb., kterým se provádějí některá ustanovení občanského zákoníku právo stavby založené smlouvou vzniklo, jakmile k jeho zřízení přivolil okresní národní výbor. Bylo-li zřejmé, že se zřízení práva stavby příčí obecnému zájmu, měl okresní národní výbor možnost přivolení odepřít.
6) Podle § 156 občanského zákoníku nebylo-li ustanoveno nic jiného, měli vlastník stavby a vlastník pozemku navzájem oprávnění vykonávat vlastnická práva v míře přiměřené poměrům. Pokud se nedohodli, existovala možnost upravit jejich oprávnění soudní cestou.
Pokud nebylo nic jiného ujednáno, měl vlastník stavby dle § 157 občanského zákoníku předkupní právo na stavební pozemek a vlastník tohoto pozemku předkupní právo na stavbu.
7) Zpracovala-li cizí věc v dobré víře socialistická právnická osoba, dle § 125 občanského zákoníku byl výrobek v socialistickém vlastnictví, jinak se věc, šlo-li tak učinit, uvedla v předchozí stav. Nebylo-li uvedení věci v předchozí stav dobře možné, zejména bránila-li tomu povaha výrobku nebo obecný zájem, stal se dle 126 občanského zákoníku vlastníkem výrobku ten, jehož podíl oceněný v penězích byl největší.
Při určení ceny podílu se přihlíželo i k hodnotě vytvořené prací. Pokud si byly podíly rovny, nebo bránilo-li zvláštní ustanovení nebo obecný zájem tomu, aby se vlastníkem stal ten, jehož podíl byl největší, určil vlastníka soud. Přitom měla být podle § 126 občanského zákoníku zpravidla dána přednost tomu, kdo ke vzniku výrobku přispěl prací. Zpracoval-li někdo cizí věc vědomě, mohl soud dle § 127 občanského zákoníku po uvážení všech okolností případu a s přihlédnutím k obecnému zájmu rozhodnout jinak. Zejména mohl uložit, "aby se navrátilo každému, co jeho jest, i když tím výrobek bude porušen, nebo jej přiřknout tomu, jehož podíl je menší."
8) Nemovitostmi byly dle § 119 občanského zákoníku pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Tato definice platí i pro současnou právní úpravu. Pojem "spojení se zemí pevným základem" lze podle nálezu Ústavního soudu ČR č. 483/01 charakterizovat tak, že věc nesmí být oddělitelná od země, aniž by došlo k porušení věci. Pevné spojení věci se zemí musí být zároveň takové, aby bylo schopné odolat zejména účinkům přírodních vlivů dané lokality na věc a účinkům vlastního působení věci.
9) Právo osobního užívání pozemku nebylo možné dle § 202 občanského zákoníku smluvně převádět, avšak v případě převodu vlastnictví ke stavbě zřízené na pozemku přešlo dle § 218 občanského zákoníku na nabyvatele stavby i právo osobního užívání pozemku.
10) Otázkou, zda je možné za současného právního stavu zřídit právo stavby, se zabývá Komentář k občanskému zákoníku autorů Jehlička/Švestka a kolektiv, nakladatelství C. H. Beck z roku 1997. Podle autorů komentáře je v praxi zastáván názor, že i když právo stavby není občanským zákoníkem výslovně upraveno jako věcné právo, lze je sjednat smlouvou. V tom případě jde pouze o právo ze závazkového právního vztahu.
K dané problematice se také vyjadřuje nález Ústavního soudu ČR ze dne 2. 4. 2001 22/01, ve kterém se mimo jiné uvádí: "Pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (případně po jiném způsobu zániku práva) právo mít nadále na tomto pozemku umístěnou stavbu, a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby.
V případě, že stavebník umístí stavbu na základě nájemního práva k pozemku, které může být stranami vypovězeno, jde o zvláštní případ dočasného užívání pozemku; zanikne-li nájemní právo, zanikne též občanskoprávní oprávnění mít na cizím pozemku stavbu. Neposkytnutí ochrany právu vlastníka pozemku, který pozemek přenechal jinému jen dočasně, by bylo omezením jeho práva, které by nesplňovalo podmínky stanovené v čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Při porovnávání obou kolidujících práv, totiž práva vlastníka pozemku a vlastníka ke stavbě, nelze proto odhlédnout od uvedené úzké souvislosti práva vlastníka ke stavbě s obligačním právem."
11) Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu SSR ze dne 29. 11. 1977 č.j. 28/79 pokud se na pozemku v osobním užívání určeném na zřízení zahrádky postavila stavba, nebylo možné takový pozemek bez dalšího považovat za zastavěný s účinky podle § 218 občanského zákoníku. Postavení stavby na pozemku určeném ke zřízení zahrádky mělo za následek zrušení osobního užívání pozemku a šlo o neoprávněnou stavbu ve smyslu § 221 občanského zákoníku.
12) K tomu, co bylo neoprávněnou stavbou dle § 221 občanského zákoníku rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 31. 7. 186 RC 34/87 uvádí: "Podle § 221 obč. zák. není možné řešit porušení předpisů správního práva. Nejde tedy o neoprávněnou stavbu, jestliže byla zřízena aniž stavebník měl rozhodnutí o přípustnosti stavby. O neoprávněnou stavbu ve smyslu § 221 obč. zák. nejde ani v případě, kdy stavební zřídil stavbu na cizím pozemku, avšak později právní důvod k dalšímu užívání pozemku pozbyl."
13) Pokud v důsledku realizace neoprávněné stavby je vlastníkovi pozemku ztížena možnost užívat i jiné pozemky než ty, které byly neoprávněnou stavbou přímo dotčeny, soud k této skutečnosti přihlédne při stanovení náhrady za neoprávněnou stavbu. V rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. dubna 2000 č.j. 22 Cdo 2145/98, publikovaném v časopisu Právní rozhledy č. 9/2000, se uvádí: "Při stanovení náhrady za zřízení věcného břemene podle § 135c odst. 3 obč. zák. nelze vycházet jen z ceny, za kterou by bylo možno v daném místě a čase dosáhnout jeho zřízení smlouvou. Je třeba vycházet ze skutečnosti, že vlastník pozemku byl omezen proti své vůli, případně bez svého vědomí, a přihlížet k okolnostem, za kterých byla neoprávněná stavba zřízena (tedy i k případné dobré víře stavebníka) a k újmě, postihující vlastníka pozemku.
Pokud by vlastník v důsledku neoprávněné stavby nemohl pozemky užívat vůbec, nebo by v důsledku vzniklé situace bylo užívání těchto pozemků podstatně ztíženo, zatímco vlastník neoprávněné stavby by mohl tyto pozemky řádně užívat, bylo by možno přikázat i tyto pozemky do vlastnictví vlastníkovi stavby."
V rozhodnutí ze dne 21. 11. 200 č.j. 22 Cdo 1627/99 Nejvyšší soud ČR dovodil, že při stanovení výše náhrady za pozemek je třeba též přiměřeně vycházet z rozhodnutí publikovaného pod č. 15/1999 Sbírky soudních rozhodnutí, podle kterého: "Základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není namístě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. Naznačený postup by sice odpovídal praxi soudů v době, kdy se ani účastníci smluv nemohli odchýlit od ceny nemovitostí vypočtené podle cenového předpisu, ale nerespektoval by stávající právní stav, kdy lze při smluvních převodech sjednat i cenu odlišnou od ceny podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. Náhrada může být výjimečně stanovena vyšší částkou, než jakou by byla stanovena při vypořádání podílového spoluvlastnictví; při vypořádání neoprávněné stavby jde totiž o případ, kdy k vypořádání dochází na základě protiprávního jednání."
14) Z odůvodnění citovaného rozhodnutí lze dále uvést: "Pro posouzení okamžiku vzniku stavby jako věci je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově individuálně určené věci. Tímto minimálním okamžikem je u nadzemních staveb, když je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrné alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží."
15) V návrhu občanského zákoníku se v § 424 objevuje nová, daleko podrobnější specifikace věcí nemovitých a věcí movitých. Nemovitými věcmi podle § 424 návrhu občanského zákoníku jsou: "Pozemky, práva spojená s vlastnictvím nemovitosti a práva, jež zákon za nemovitosti prohlásí. Nemovitou věcí je též byt nebo prostor, který slouží k jinému účelu než bydlení (nebytový prostor), stanoví-li tak zvláštní zákon. Podzemní stavba se samostatným účelovým určením je také věcí nemovitou. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná či nehmotná, jsou movité."
16) Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku uvádí, že v případě podzemních staveb se rozlišují samostatné stavby se zvláštním hospodářským určením (např. metro), které jsou prohlášené za samostatné nemovitosti a podzemní stavby, které jsou součástí určitého pozemku. Návrh občanského zákoníku se nevěnuje úpravě speciálního režimu pro důlní díla a důlní stavby vzhledem k zvláštní úpravě v zákoně č. 44/1988 Sb., horní zákon.
Otázkou, jaké následky by mělo navrácení se k zásadě "superficies solo cedit" se zabýval J. Bárta v článku Pěkné nadělení (stavba jako předmět vlastnictví a jako předmět administrativně právní úpravy), uveřejněném v časopise Právník č. 10/1993. Autor článku poukazuje v případě znovuzavedení této zásady na problém vypořádání vztahů vlastníků staveb postavených na cizích pozemcích. Návrh občanského zákoníku zatím neobsahuje část V. se závěrečnými a přechodnými ustanoveními. Z tohoto důvodu není možné určit, jak budou vztahy a nároky vzniklé z těchto vztahů podle dosavadních právních předpisů vypořádány v případě účinnosti nového občanského zákoníku.
17) Speciálním případem neoprávněné stavby je dle § 944 přístavek, kdy jen nepatrná část stavby zřízené na vlastním pozemku přesahuje pozemek cizí. Tato část patří do vlastnictví toho, kdo stavbu zřídil. Opět se rozlišuje, zda stavebník byl dobré víry, či nikoli. V prvním případě má vlastníkovi povinnost nahradit obvyklou cenu pozemku, v druhém případě musí nahradit veškerou škodu.
Alena Pohlová
právnička, Praha
PRÁVNÍ ÚPRAVA V OBECNÉM RAKOUSKÉM OBČANSKÉM ZÁKONÍKU
Obecný zákoník občanský, vyhlášený císařským patentem z 1. 6. 1811 č. 946 Sb. z. s. v § 417 až § 419 upravoval poměr stavby k pozemku, na němž byla postavena, přičemž vycházel ze zásady "superficies solo cedit". Tato zásada, specifikovaná v § 297 obecného zákoníku občanského, znamenala, že stavba nebyla samostatnou věcí, nýbrž součástí pozemku a vlastníkem stavby byl tedy vlastník pozemku. Věci, které byly na pozemku zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako domy a jiné budovy, byly součástmi nemovitosti. Byla-li budova zřízena s úmyslem, aby tam trvale zůstala, stala se součástí pozemku. Byla-li budova zřízena k pomíjivému účelu, součástí pozemku se nestala.
Dle § 297 obecného zákoníku občanského: "Rovněž tak patří k nemovitým věcem ty, které byly na zemi a půdě zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako: domy a jiné budovy se vzduchovým prostorem v kolmé čáře nad nimi; rovněž: nejen vše, co do země je zapuštěno, ve zdi upevněno, přinýtováno a přibito, jako: kotle na vaření piva, na pálení kořalky a zazděné skříně, nýbrž i takové věci, které jsou určeny, aby se jich při nějakém celku stále upotřebovalo: např. u studní okovy, provazy, řetězy, hasicí nářadí a podobně."
Stejně jako občanský zákoník znal i obecný zákoník občanský pojem movité a nemovité věci. Movitými věcmi byly dle § 293 obecného zákoníku občanského věci, které bylo možné přenášet bez porušení jejich podstaty z jednoho místa na druhé, ostatní byly věcmi nemovitými. Dle věty druhé citovaného ustanovení se movité věci pokládaly v právním smyslu za nemovité, pokud tvořily na základě zákona nebo vlastníkova určení příslušenství věci nemovité.
V § 417 až § 419 obecného zákoníku občanského byly upraveny různé případy nabytí vlastnického práva při stavbě. Ve všech případech, kromě § 418 věty třetí obecného zákoníku občanského, byla provedena výše zmíněná zásada "superficies solo cedit". Vlastník pozemku se stal vlastníkem stavby na něm zřízené bez ohledu na osobu stavebníka. Pokud byl dle § 418 obecného zákoníku občanského věty druhé stavitel poctivý, mohl žádat náhradu nutných a užitečných nákladů. Proti staviteli nepoctivému se postupovalo jako k jednateli nezmocněnému nebo také jednateli bez příkazu.
Problematikou poctivosti (bezelstnosti) stavebníka se zabýval několikrát Nejvyšší soud ČSR, jehož rozhodnutí ze dne 10. 5. 1928 č. j. RC 8034 (Vážný.28, X. a:695) zmiňuje o poctivosti stavebníka následujícím: "Bezelstnost stavebníkova není vyloučena již tím, že věděl, že staví na cizím pozemku. Bezelstným stavebníkem jest i ten, kdo se domníval, že smí stavěti na cizí půdě, právem předpokládaje vlastníkovo svolení ke stavbě." V dalším rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR ze dne 19. 3. 1924 RvI 1734/23 (Vážný.24,VI. a:396) se však uvádí: "Bezelstnost stavebníka vztahuje se na jeho vědomí o vlastnictví pozemku, nikoliv na jeho mínění o souhlasu vlastníka pozemku se stavbou."
Jak již bylo výše řečeno, výjimku ze zásady "superficies solo cedit" obsahoval § 418 obecného zákoníku občanského věta třetí, podle kterého, věděl-li vlastník půdy, že se staví a tomu, kdo stavěl poctivě, to ihned nezakázal, mohl žádat jen obecnou hodnotu za pozemek. Poctivý stavebník se stal vlastníkem pozemku a stavby. Dle nálezu Nejvyššího správního soudu ČSR ze dne 12. 10. 1932 č. 12.913/30 stavební povolení udělené nevlastníkovi pozemku a ani pasivní chování vlastníka pozemku v komisionálním stavebním řízení nezakládalo soukromoprávní účinky v právní sféře vlastníka pozemku, které spojoval § 418 obecného zákoníku občanského ke stavbě na cizím pozemku. Tedy povolení stavebního úřadu ke stavbě na cizím pozemku nebylo samo o sobě způsobilé, aby se dotklo práv vlastníka pozemku.1)
Komentář J. Sedláčka k obecnému zákoníku občanskému ze dne 1. 1. 1935 blíže specifikuje podmínky, jejichž splnění bylo nutné k tomu, aby stavebník nabyl vlastnictví k pozemku jím zastavěnému:
- Stavebník musel být dobré víry o tom, že stavěl na vlastním pozemku a vlastník pozemku ihned stavbu nezakázal. Vlastník musel vědět o tom, že se staví. Dle autora komentáře bylo sporné, zda si musel být vědom toho, že se staví na jeho pozemku. Důkazní břemeno bylo rozvrženo tak, že stavebník musel dokázat vědomost vlastníka pozemku o tom, že se staví na jeho pozemku, a vlastník pozemku zase, že stavebník nebyl dobré víry.
- Pořádný stavebník nabyl vlastnictví k pozemku, jakmile začal se stavbu s úředním povolením.
- Stavebník byl osobou, na jejíž příkaz a účet se stavba prováděla. Tento stavebník nabyl vlastnictví ipso facto bez dalšího projevu vůle. Vlastnictví se týkalo té části pozemku, která byla skutečně zastavěna.
- Bezelstnost či pořádnost stavebníkova se týkala vlastnictví k pozemku. Sporné dle autora komentáře bylo, zda postačovalo, když stavebník věděl, že staví na cizím pozemku, ale domníval se, že vlastník s tím souhlasí (záporně Vážný č. 3632, kladně Vážná č. 8034). Správnější je dle autora komentáře mínění záporné, neboť stavebník se mylně domníval, že staví na svém pro sebe. Věděl-li, že staví na cizím pozemku, a domníval-li se, že vlastník souhlasí, mohlo jít dle názoru autora komentáře nanejvýše o nějaké užívací právo k tomuto pozemku, ale nikoliv o nabytí vlastnictví.
- Vlastník podle § 418 právo pak nežádal dle autora komentáře poznámku spornosti podle § 69 a § 70 zákona č. 95/1871 ř.z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách. Měl však nárok proti dosavadnímu knihovnímu vlastníkovi, aby mu knihovní vlastník vydal intabulační listinu. Zápis do pozemkové knihy měl deklaratorní účinky.
V případě, že chtěl stavebník stavět na cizím pozemku, musel mít k tomuto pozemku věcné právo, a to tzv. právo stavby. Právo stavby nebylo předmětem úpravy v obecném zákoníku občanském, ale bylo upraveno ve zvláštním předpise, jímž byl zákon č. 86/1912 ř. z., o právu stavby, který byl s účinností od 10. 7. 1947 nahrazen zákonem č. 88/1947 Sb., o právu stavby.
Podle § 1 odst. 1 zákona č. 86/1912 ř. z., o právu stavby, který nabyl účinnosti 15. 6. 1912, pozemek mohl být zatížen věcným, zcizitelným a děditelným právem, mít stavbu na povrchu nebo pod povrchem půdy (právem ke stavbě). Podle § 1 zákona č. 88/1947 Sb., o právu stavby, pozemek mohl být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka), mít stavbu na jeho povrchu nebo pod povrchem (právo stavby). Nezáleželo na tom, zda šlo o stavbu zřízenou nebo dosud nezřízenou.2)
Právo stavby bylo právem věcným, a to zcizitelným a děditelným. Zřízeno mohlo být pouze jako právo dočasné a bylo považováno za věc nemovitou. Stavba nebyla věcí samostatnou, podle zákona č. 86/1912 ř. z. byla příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. byla součástí práva stavby. Vzhledem k tomu, že po zániku práva stavby připadla stavba vlastníkovi pozemku, nešlo tedy o výjimku ze zásady "superficies solo cedit".
Pokud se tedy týká vlastnictví stavby a pozemku za účinnosti obecného zákoníku občanského, uplatňovala se zásada "superficies solo cedit", která znamenala, že stavba nebyla samostatnou věcí, nýbrž byla součástí pozemku a vlastníkem stavby byl tedy vlastník pozemku.
Z této zásady existovala výjimka obsažená v § 418 obecného zákoníku občanského věta třetí, vztahující se na případ, kdy vlastník pozemku věděl, že se na jeho pozemku staví a poctivému staviteli to ihned nezakázal. Potom mohl vlastník pozemku požadovat po stavebníkovi pouze obecnou cenu za pozemek a vlastníkem stavby a pozemku se stal stavebník.
Dalším zvláštním případem vybočujícím ze zásady "superficies solo cedit" bylo právo stavby upravené nejdříve v zákoně č. 86/1912 ř. z., o právu stavby, který byl nahrazen zákonem č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Právo stavby bylo právem věcným, a to zcizitelným a děditelným. Zřízeno mohlo být pouze jako právo dočasné a bylo považováno za věc nemovitou. Stavba nebyla věcí samostatnou, podle zákona č. 86/1912 ř. z. byla příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. byla součástí práva stavby. Po zániku práva stavby připadla stavba vlastníkovi pozemku.
PRÁVNÍ ÚPRAVA V TZV. "STŘEDNÍM" OBČANSKÉM ZÁKONÍKU
Přijetím zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, byl § 568 odst. 2 zrušen obecný zákoník občanský. Na rozdíl od předchozí právní úpravy obecného zákoníku občanského, která vycházela ze zásady "superficies solo cedit", podle níž se trvalá stavba považovala za součást pozemku, občanský zákoník stanovil v § 25 větě druhé opačnou právní konstrukci, tzn. trvalé stavby nebyly součástí pozemku.3)
Pokud se tedy týká vlastnictví pozemku a stavby (stavba nebyla dle § 25 občanského zákoníku součástí pozemku), podle § 155 občanského zákoníku vlastníkem stavby mohla být osoba rozdílná od vlastníka pozemku. K tomu, aby byl stavebník oprávněn zřídit si vlastní trvalou stavbu na pozemku, který nevlastnil, bylo třeba dle rozhodnutí splnit podmínky stanovené v občanském zákoníku. Kromě případů trvalého užívání pozemku tzv. socialistickými právnickými osobami podle § 158 občanského zákoníku ke zřízení stavby na cizím pozemku bylo nezbytné mít právo stavby dle § 159 a násl citovaného zákona.4)
Podle § 159 občanského zákoníku v případech, na které se nevztahoval § 158 občanského zákoníku, bylo možné zřídit trvalou stavbu na cizím pozemku jen na základě práva stavby. Právo stavby bylo právním prostředkem k provedení vlastní stavby na pozemku, který náležel a který i poté zůstal ve vlastnictví někoho jiného. V rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 1998 č. j. 3 Cdon 398/96 byl vysloven právní názor, že porušení § 159 občanského zákoníku nemělo za následek vyloučení zásady uvedené v § 25 občanského zákoníku (trvalá stavba není součástí pozemku) v tom směru, že by se stavba zřízená bez práva stavby stala součástí pozemku. Vlastníkem stavby by se stal vlastník pozemku, na němž stavba stála.
Právo stavby mohlo vzniknout dle § 160 občanského zákoníku přímo ze zákona, úředním výrokem nebo mohlo být zřízeno smluvně. Ke smluvnímu zřízení práva stavby citovaný zákon vyžadoval uzavření smlouvy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v písemné formě a přivolení okresního národního výboru.5)
V případě stavby na cizím pozemku se právní vztah mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby řídil v závislosti na tom, zda stavebník měl ke stavbě potřebné občanskoprávní oprávnění (právo stavby) či nikoliv. Na rozdíl od předchozí právní úpravy zákon č. 88/1947 Sb., o právu stavby, nemovitost postavená na cizím pozemku na základě práva stavby nepřecházela, a to ani později, do vlastnictví majitele pozemku.
Při střetu dvou relativně samostatných režimů vlastnictví - vlastnictví k pozemku a vlastnictví ke stavbě na něm zbudované na základě práva stavby - se právní poměr mezi vlastníkem pozemku a stavby, pokud šlo o výkon jejich vlastnických práv, řídil § 156 a § 157 občanského zákoníku.6)
Postavením trvalé stavby na cizím pozemku bez práva stavby nemohlo podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 12. 1998 č. j. 3 Cdon 398/96 vzniknout oddělené vlastnictví ke stavbě a pozemku. Tyto závěry vycházejí z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR ze dne 29. 9. 1953 CZ 236/53, podle kterého v případě, že byla na cizím pozemku postavena trvalá stavba bez toho, že by pro ní bylo zřízené právo stavby, nevzniká rozdílnost ve vlastnictví stavby a pozemku. Právní poměry stavebníka a vlastníka pozemku je třeba obdobně upravit podle § 125 a násl. občanského zákoníku.
Dle § 155 občanského zákoníku bylo sice možné oddělené vlastnictví pozemku a stavby, avšak za podmínek stanovených v § 158 a § 159 občanského zákoníku.
Ustanovení občanského zákoníku neobsahovala přímou úpravu vztahů vyplývajících z tzv. neoprávněné stavby na cizím pozemku. Na řešení vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, který neměl potřebné oprávnění na cizím pozemku stavět (právo stavby) a na posouzení nároků vzniklých z neoprávněné stavby, bylo tedy nutné analogicky použít § 125 a násl. občanského zákoníku, která řešila otázku nabytí vlastnictví zpracováním cizí věci, smísením či sloučením věci různých vlastníků a která upravovala postup při řešení vzniklého vztahu podle daných hledisek.7)
Je nutné upozornit, že dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 12. 1998 č. j. 3 Cdon 398/96 vypořádává-li soud neoprávněnou stavbu zřízenou za účinnosti občanského zákoníku, posuzuje se vztah mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku vzniklý stavbou na cizím pozemku podle občanského zákoníku.
Z uvedeného rozboru tedy vyplývá, že na rozdíl od úpravy v obecném zákoníku občanském přestala s účinností ode dne 1. 1. 1951 platit dlouholetá zásada "superficies solo cedit", podle níž se trvalá stavba považovala za součást pozemku. Dle § 25 občanského zákoníku věty druhé stavby nebyly součástí pozemku a dále v § 155 občanského zákoníku bylo umožněno, aby vlastníkem stavby a pozemku byla rozdílná osoba.
K tomu, aby mohlo být oddělené vlastnictví stavby a pozemku, musely být splněny podmínky stanovené v § 158 občanského zákoníku, týkající se socialistické právnické osoby a § 159 a násl. občanského zákoníku upravující právo stavby.
Právo stavby na cizím pozemku mohlo vzniknout dle § 160 občanského zákoníku ze zákona, úředním rozhodnutím anebo smlouvou.
V případě, že byla zřízena stavba na cizím pozemku bez práva stavby, nedošlo k oddělenému vlastnictví pozemku a stavby, ale bylo nutné na tyto případy analogicky použít § 125 občanského zákoníku.
PRÁVNÍ ÚPRAVA V ZÁKONĚ Č. 40/1964 SB.
Přijetím zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, byl § 509 odst. 1 zrušen dosavadní občanský zákoník. Nový občanský zákoník navázal na právní režim občanského zákoníku upravující oddělené vlastnictví pozemku a stavby. Na rozdíl od předchozí právní úpravy (§ 25 občanského zákoník) toto nebylo v občanském zákoníku výslovně uvedeno. Zásada odděleného vlastnictví pozemku a stavby se odvozovala z definice pojmu "nemovitost" stanovené v § 119 odst. 2 občanského zákoníku.
Z citovaného ustanovení se gramatickým výkladem podávalo, že ačkoliv jsou stavba a pozemek fakticky nedílně spojené, jde o dvě samostatné věci, které mohou být předmětem odlišných občanskoprávních vztahů. S tímto výkladem se ztotožnil i Nejvyšší soud ČSR v rozhodnutí ze dne 23. 8. 1973 č.j. 3 CZ 14/73, kde se mimo jiné uvádí: "Občanský zákoník vychází ze zásady odděleného vlastnictví k pozemkům a stavbám na nich stojícím, přičemž § 119 odst. 2 občanského zák. se omezuje na to, že vymezuje pojem stavby jako nemovité věci." 8)
Novela občanského zákoníku účinná od 1. 1. 1992 (provedená zák. č. 509/1991 Sb.,) opět výslovně v § 120 odst. 2 stanovila, že stavba není součástí pozemku. O potřebě tohoto ustanovení se v důvodové zprávě k novele občanského zákoníku uvádí: "Doplněním tohoto ustanovení bude napříště výslovně vyjádřeno, že stavby nejsou součástí pozemku a proto až do příští možné koncepční změny v této zásadě odpadnou pochybnosti, k nimž ještě docházelo v praxi."
Pokud jde právo stavby, které bylo upravené jak za účinnosti obecného zákoníku občanského, tak i v občanském zákoníku, jeho obdobou do dne 31. 12. 1991 novely občanského zákoníku bylo za splnění určitých podmínek právo osobního užívání pozemku. Dle § 198 občanského zákoníku právo osobního užívání pozemků sloužilo k tomu, aby si občané na pozemcích, ke kterým bylo právo zřízeno, mohli vystavět rodinný domek, rekreační chatu, garáž nebo zřídit zahrádku. Toto právo bylo možno zřídit i k pozemkům, na kterých tyto stavby byly již vystavěny nebo zahrádky zřízeny. Právo osobního užívání nebylo časově omezeno a přecházelo na dědice. Takto uživatelem vystavěný rodinný domek, rekreační chata nebo garáž patřily dle § 217 občanského zákoníku do jeho osobního vlastnictví.9)
Současná platná právní úprava postrádá podobný institut, jakým bylo právo stavby nebo institut osobního užívání pozemku. Účinností novely občanského zákoníku zákonem č. 509/1991 Sb. se právo osobního užívání pozemku vzniklé podle dosavadních právních předpisů a trvající ke dni nabytí účinnosti citovaného zákona změnilo na vlastnictví fyzické osoby.10)
Pokud jde o právní úpravu tzv. neoprávněné stavby, tzn. stavby jako nemovitosti postavené na cizím pozemku bez občanskoprávního titulu, ta prošla od účinnosti občanského zákoníku trojí změnou.
Pokud podle původního znění § 221 občanského zákoníku zřídil na pozemku stavbu občan, který nebyl oprávněn pozemek užívat anebo který byl oprávněn užívat pozemek k jinému účelu, rozhodoval o vlastnictví ke stavbě soud. Stavebníkovi pak mohl vlastnictví ke stavbě přiznat, jen v případě, že existovaly důvody zvláštního zřetele hodné. Soud mohl též stavebníkovi přikázat odstranění stavby, a to na náklad stavebníka. Stavebník byl dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR ze dne 23. 8. 1973 č.j. 3CZ 14/73 vlastníkem stavby zřízené neoprávněně na cizím pozemku až do případného rozhodnutí soudu o vlastnictví ke stavbě.11)
Po novelizaci občanského zákoníku zákonem č. 131/1982 Sb., novela občanského zákoníku s účinností od 1. 4. 1983, mohl soud v případě neoprávněné stavby na návrh národního výboru nebo organizace, které měly pozemek ve správě, nebo organizace, která byla vlastníkem pozemku, a nebo na návrh toho, kdo měl k pozemku zřízeno právo osobního užívání, přikázat stavbu za náhradu navrhovateli, ledaže by tomu bránily důvody zvláštního zřetele hodné, zejména že stavebník byl v dobré víře, že stavbu zřizuje oprávněně. Soud mohl, bylo-li to v zájmu společnosti, po zjištění stanoviska rozhodnout, že stavebník je povinen stavbu na svůj náklad odstranit. Pokud soud nemohl rozhodnout uvedeným způsobem, mohl na návrh vlastníka stavby zrušit právo osobního užívání pozemku, nebo zřídit bezplatně nebo za náhradu věcné břemeno, bylo-li hospodářsky nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.12)
Od 1. 1. 1992 doznala právní úprava dané problematiky další změny. Na první místo je dle § 135c odst. 1 občanského zákoníku zařazena alternativa spočívající v nařízení, aby na návrh vlastníka pozemku stavebník jako vlastník stavby (ten, který stavbu na cizím pozemku neoprávněně zřídil) stavbu na svůj náklad odstranil. Z § 135c odst. 1 občanského zákoníku ve spojení s § 120 odst. 2 občanského zákoníku lze dovodit, že vlastníkem stavby se stává od počátku stavebník, a to bez ohledu na to, zda měl, či neměl ke stavbě potřebné občanskoprávní oprávnění.
Nebude-li možné z hlediska účelnosti odstranění stavby, přikáže soud stavbu dle § 135c odst. 2 za náhradu do vlastnictví vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku s tím však musí souhlasit. Dle nálezu Ústavního soudu č. 198/95 je ekonomická nevhodnost odstranění stavby z hlediska posouzení veřejného zájmu sama o sobě jako důvod k zamítnutí návrhu na její odstranění nepostačující.
Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku i jinak. Dle § 135c odst. 3 může zejména za náhradu zřídit věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Může se jednat např. o věcné břemeno cesty přes pozemek ke stavbě, umožňující její užívání.13)
Další otázkou, která úzce souvisí s problematikou neoprávněné stavby, je vymezení pojmu "stavba" z hlediska občanského zákoníku, který ale definici pojmu stavba neobsahuje.
V rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. 8. 2003, č.j. 22 Cdo 1221/2002 se k dané otázce uvádí: "Pro oblast občanského práva nelze použít vymezení stavby provedené v § 139b odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), podle kterého za stavbu se považují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Nelze tak postupovat z toho důvodu, že toto vymezení je dáno jen pro účely stavebně právní (je zařazeno v rubrice "Pojmy stavebního řádu"), ale též proto, že některé stavby, k jejichž provedení je třeba stavebního povolení, resp. ohlášení stavebnímu úřadu, netvoří věci v občanskoprávním smyslu.
Proto judikatura Nejvyššího soudu ČR dospěla k závěru, že pokud občanskoprávní předpisy (např. § 120 odst. 2 občanského zákoníku) používají pojem "stavba", nelze obsah tohoto pojmu vykládat jen podle stavebních předpisů. Stavební předpisy chápou pojem "stavba" dynamicky, tedy jako činnost, případně soubor činností směřujících k uskutečnění díla (někdy ovšem i jako toto dílo samotné). Naopak pro účely občanského práva je pojem "stavba" nutné vykládat staticky, jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů."
Stavba jako výsledek stavební činnosti je zpravidla též stavbou podle občanského práva a je samostatnou věcí. Citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR upozorňuje na případy, kdy stavbu nelze fakticky ani hospodářsky oddělit od pozemku, na kterém je zřízena, a stavba tak s tímto pozemkem splývá, je jeho součástí a tvoří s ním jednu věc (např. parkoviště, lom, meliorační zařízení apod.).
V některých mezních případech nelze stanovit jednoznačné hledisko pro určení, kdy půjde o samostatnou věc, a kdy o součást pozemku. Podle citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR je třeba vždy zvažovat, zda stavba může být samostatným předmětem práv a povinností, a to s přihlédnutím ke všem okolnostem věci, zejména k tomu, zda podle zvyklostí v právním styku je účelné, aby stavba jako samostatná věc byla předmětem právních vztahů (např. koupě a prodeje, nájmu apod.) a také k jejímu stavebnímu provedení. Významným hlediskem je, zda lze vymezit, kde končí pozemek a kde začíná stavba. Pokud takové vymezení možné není, půjde dle právního názoru Nejvyššího soudu ČR zpravidla o součást pozemku.
Další rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 9. 1998 č.j. 33 Cdon 111/98 specifikuje stavbu v občansko právním smyslu jako výsledek stavební činnosti, tak jak ji chápe stavební zákon, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického (nikoli tedy součást jiné věci). Stavba jako věc v právním smyslu je přitom věcí nemovitou, nebo movitou.14)
Vzhledem k výše uvedenému je tedy nutné existenci stavby posuzovat pouze z hledisek občanského práva. Pro právo stavební je stavbou vše, co stavební zákon za stavbu považuje. Mohou to být stavby ve smyslu občanskoprávním, ale i další objekty, které nejsou nemovitostmi, anebo nejsou samostatnou věcí.
Z citované právní úpravy tedy vyplývá, že účinností nového občanského zákoníku od 1. 4. 1964 zůstal zachován právní režim občanského zákoníku, podle kterého stavba nebyla součástí pozemku a existovalo tedy oddělené vlastnictví pozemku a stavby. Na rozdíl od předchozí úpravy v občanském zákoníku se tato zásada dovozovala pouze z gramatického výkladu § 119 odst. 2 občanského zákoníku. Teprve novela občanského zákoníku zákonem č. 509/1991 Sb. výslovně zakotvila v § 120 odst. 2, že stavba není součástí pozemku.
Pokud se týká práva stavby, na rozdíl od předchozích právních předpisů občanský zákoník takovou možnost úpravy vztahů mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem nepřipouští. Obdobou práva stavby bylo do 31. 12. 1990 právo osobního užívání pozemku dle § 198 občanského zákoníku. Současná právní úprava umožňuje sjednání práva stavby smlouvou s tím, že se nejedná o věcné právo, ale o závazkový právní vztah.
Pokud se týká stavby na cizím pozemku bez příslušného občanskoprávního oprávnění, respektive neoprávněné stavby, byla tato problematika v občanském zákoníku několikrát novelizována. Podle původního znění § 221 občanského zákoníku rozhodoval o vlastnictví k neoprávněné stavbě soud. Ten mohl za určitých podmínek přikázat vlastnictví stavby stavebníkovi nebo mu nařídit její odstranění. Od 1. 4. 1983 (novela občanského zákoníku zákonem č. 131/1982 Sb., novela občanského zákoníku) mohl soud dle § 221 občanského zákoníku přikázat stavbu za náhradu navrhovateli, nebo rozhodnout o jejím odstranění stavebníkem. Pokud soud nemohl rozhodnout uvedeným způsobem, mohl na návrh vlastníka stavby zrušit právo osobního užívání pozemku a nebo zřídit bezplatně nebo za náhradu věcné břemeno.
V současné době dle § 135c občanského zákoníku rozhoduje o neoprávněné stavbě na návrh soud, a to tak, že nařídí stavbu odstranit, nebo přikáže stavbu se souhlasem vlastníka pozemku za náhradu vlastníkovi pozemku. Soud může upravit poměry mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku i jinak, zejména zřízením věcného břemene za náhradu, je-li to nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
Pokud se týká pojmu "stavba" z hlediska občanskoprávního, ten není v občanském zákoníku nikde definován. Z výše uvedených rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR vyplývá, že není možné pro účely občanského práva použít definice obsažené stavebním zákoně a v jeho prováděcích předpisech. Pro účely občanského práva se pojem "stavba" vykládá staticky, jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek určité stavební činnosti, který je způsobilý být předmětem občanskoprávních vztahů.
ÚVAHY DE LEGE FERENDA
Při zpracování této části článku jsem vycházela z návrhu zcela nového občanského zákoníku, respektive návrhu pracovní komise, uveřejněném na oficiální internetové adrese ministerstva spravedlnosti. Hlavními zpracovateli nové úpravy jsou Prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš a Doc. JUDr. Michaela Zuklínová, CSc.
Základním zdrojem rekodifikace je dle důvodové zprávy k připravovanému občanskému zákoníku vládní návrh občanského zákoníku bývalého Československa z roku 1937. Ten nebyl jako zákon přijat kvůli událostem následujícím po roce 1938. Záměrem tohoto návrhu z roku 1937 byla modernizace a revize obecného zákoníku občanského z roku 1811.
Z důvodové zprávy lze dále vyčíst, že při přípravě nového občanského zákoníku vycházeli jeho autoři z faktu, že základem evropské právní kultury je římské právo. Zejména instituty římského práva v oblasti majetkových práv mají podle názoru autorů rozhodující vliv i na moderní občanské zákoníky. Jedním z hlavních cílů autorů návrhu bylo odtržení ("diskontinuita") nové právní úpravy od občanských zákoníků z let 1950 a 1964.
Návrh tak podle důvodové zprávy sleduje obnovení pojetí občanského zákoníku jako obecného kodexu soukromého práva, jehož účelem je shrnout právní pravidla vztahující se k soukromoprávním záležitostem společným všem osobám, věcem a právním jednáním. Upravují se soukromá práva osob vzniklá z jejich vzájemného styku mezi sebou. Opouští se dosavadní pojetí, kdy ze vzájemného soukromého styku vznikají také jejich práva a povinnosti vůči společnosti (státu).
Hlavním principem nového občanského zákoníku, respektive soukromého práva, nemá být rovnost osob, ale princip autonomie vůle. Dle autorů návrhu vychází princip autonomie vůle z faktu, že přirozená svoboda člověka má přednost před státem, přičemž stát není tvůrcem svobody, ale jejím ochráncem. Podle čl. 8 Listiny základních práv a svobod stát člověku svobodu nedává, nýbrž mu ji zaručuje. Vzhledem k výše uvedenému se tedy nechává smlouvě a smluvní svobodě rozsáhlý prostor. Zákon se použije jen tam, kde dohoda není možná, anebo k ní nedojde.
Pokud se jedná o soukromá práva, z důvodové zprávy vyplývá, že v nové úpravě zůstává tradiční rozdělení na práva osobní a práva majetková. Osobním právům se věnují především první a druhá část zákoníku, upravující právní postavení člověka jako jednotlivce a otázky spojené s jeho rodinnými vztahy. Majetková práva najdeme v části třetí, věnované otázkám dědictví, a v části čtvrté, upravující obligační právo. Pátá část shrnující ustanovení společná, přechodná a závěrečná, má především technickou povahu.
Pokud jde o vlastnictví pozemku a stavby, návrh nového občanského zákoníku přichází s velmi podrobnou úpravou pojmu "nemovitost", řešením vlastnických vztahů v případě neoprávněné stavby a znovu zavádí institut práva stavby.
Vzhledem k tomu, že cílem návrhu občanského zákoníku je odpoutat se od současné právní úpravy občanského zákoníku, vrací se návrh občanského zákoníku k zásadě zakotvené v obecném zákoníku občanském "superficies solo cedit". Stavba je tedy, pokud nejde o stavbu dočasnou, prohlašována za součást pozemku.15)
Podle § 425 návrhu občanského zákoníku v souladu s citovanou zásadou "superficies solo cedit" je součástí pozemku i prostor nad povrchem i pod povrchem stavby zřízené na pozemku, s výjimkou staveb dočasných, a jiná zařízení včetně toho, které je zapuštěno nebo upevněno ve zdech. Pokud je podzemní stavba zřízená jako součást určitého pozemku, je jeho součástí, a to i v případě, když zasahuje také pod jiný pozemek.16)
Pokud se týká tzv. neoprávněné stavby, případu, kdy někdo zřídí neoprávněně stavbu na cizím pozemku, je řešení této situace podobné jako v právní úpravě obecného zákoníku občanského.
Stejně jako v obecném zákoníku občanském, platí dle § 941 odst. 1 návrhu občanského zákoníku základní předpoklad, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku se musí vypořádat s tím, kdo stavěl. Pokud byl stavebník v dobré víře, pak má nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů podle § 941 odst. 2, v opačném případě má stavebník stejná práva a povinnosti jako nepřikázaný jednatel.
Vlastník pozemku se také může dle § 942 návrhu občanského zákoníku domáhat vůči tomu, kdo stavbu na jeho pozemku neoprávněně zřídil, odstranění stavby a uvedení pozemku do původního stavu.
V případě, že vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu její provádění nezakázal, může po zřizovateli stavby žádat podle § 943 odst. 1 návrhu občanského zákoníku, aby stavebník koupil tento pozemek za obecnou cenu. Stejné právo má i stavebník za předpokladu, že stavbu zřizoval v dobré víře. Soud pak dle § 943 odst. 2 návrhu občanského zákoníku rozhodne na návrh o přechodu vlastnického práva za náhradu vlastníkovi pozemku nebo stavebníkovi.17)
Jak již bylo výše zmíněno, návrh občanského zákoníku znovu zavádí v části třetí oddílu 1 institut práva stavby, který z našeho právního řádu zmizel s účinností občanského zákoníku. Autoři návrhu občanského zákoníku vycházejí opět z právních předpisů platných před rokem 1950, konkrétně se jedná o již uvedený zák. č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Právo stavby je podle důvodové zprávy k návrhu občanského zákoníku pojato jako speciální věcné právo stavebníka mít stavbu pozemku jiného vlastníka. Podstata práva stavby pak spočívá v tom, že jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tak, že osoba, které toto právo patří, je oprávněna mít na tomto pozemku stavbu. Autoři návrhu v důvodové zprávě upozorňují, že právo stavby nelze zřídit jen k části stavby nebo k jednotlivým podlažím budovy.
Právo stavby je dle § 1033 návrhu občanského zákoníku ve spojení s § 424 odst. 1 citovaného návrhu zákona věc nemovitá, ale není věcí samostatnou. Právo stavby může vzniknout smlouvou, nebo stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci a lze jej podle § 1035 návrhu občanského zákoníku zřídit pouze na omezenou dobu. Minimální doba činí deset let a maximální je stanovena na sto let. Ustanovení § 1041 až § 1047 blíže upravují právní poměry z práva stavby. Právo stavby lze převést a přechází na dědice nebo podobného právního nástupce. Stavebník má při zániku práva stavby právo na náhradu vůči vlastníkovi pozemku. Strany si mohou svá práva a povinnosti sjednat jinak, pouze v případě, že to zákon připouští.
Vzhledem k výše uvedenému je zřejmé, že návrh občanského zákoníku obsahuje mezi jinými rozsáhlé změny v oblasti vlastnictví pozemků a staveb. Je nutné upozornit, že návrh občanského zákoníku může v rámci legislativního procesu, kterým musí projít, doznat a z vysokou pravděpodobností také dozná, značných změn.
Otázkou tedy zůstává, v jaké podobě zcela nově navržená koncepce nejen občanského zákoníku, ale i celého soukromého práva zůstane zachována.
Při zpracování této části článku jsem vycházela z návrhu nového občanského zákoníku uveřejněném na oficiální internetové adrese ministerstva spravedlnosti.
Cílem návrhu občanského zákoníku, jak vyplývá z důvodové zprávy, je nová kodifikace soukromého práva, která vychází z nerealizovaného návrhu občanského zákoníku z roku 1937, a je postavena na zásadách římského práva. Záměrem autorů návrhu občanského zákoníku podle důvodové zprávy bylo zcela odlišit pojetí občanského, respektive soukromého práva od stávající platné právní úpravy.
Pokud se týká vlastnictví stavby a pozemku, vrací se návrh občanského zákoníku k zásadě uvedené v obecném zákoníku občanském "superficies solo cedit". Trvalá tavba se stává dle § 425 návrhu občanského zákoníku součástí pozemku. Nově je definován v § 424 pojem "nemovitost". Nemovitými věcmi jsou mimo jiné pozemky, práva spojená s vlastnictvím nemovitosti a práva, jež zákon za nemovitosti prohlásí. Takovým právem je např. právo stavby upravené v části třetí návrhu občanského zákoníku.
Pokud se týká problému neoprávněné stavby, řešení tuto situace v návrhu občanského zákoníku v § 940 a násl. je postaveno na obdobných principech jako řešení obsažené v § 417 a násl. obecného zákoníku občanského.
Návrh občanského zákoníku zavádí institut práva stavby, které jako věcné právo s povahou nemovitosti zatěžuje cizí pozemek, tak, že osoba, jíž toto právo patří, je oprávněna mít na tomto pozemku stavbu. Ustanovení § 1031 a násl. návrhu občanského zákoníku vycházejí z úpravy provedené zákonem č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Právo stavby se nabývá smlouvou nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon. Toto právo lze zřídit jen na omezenou dobu.
Návrh občanského zákoníku zatím neobsahuje část pátou upravující přechodná a závěrečná ustanovení. Není tedy možné předpovídat, jakým způsobem budou upraveny za účinnosti nového občanského zákoníku vztahy vzniklé podle dosavadních právních předpisů a nároky z těchto vztahů.
Je nutné dále připomenout, že návrh občanského zákoníku je na začátku legislativního procesu, a proto je nutné počítat s řadou změn v jeho obsahu.
Podle obecného zákoníku občanského se uplatňovala, pokud jde o vlastnictví stavby a pozemku, zásada "superficies solo cedit", která znamenala, že stavba nebyla samostatnou věcí, nýbrž byla součástí pozemku a vlastníkem stavby byl tedy vlastník pozemku.
Zvláštním případem byla úprava vztahující se na případ, kdy vlastník pozemku věděl, že se na jeho pozemku staví a poctivému staviteli to ihned nezakázal. Potom se vlastníkem stavby a pozemku se stal stavebník a vlastník pozemku mohl požadovat po stavebníkovi pouze obecnou cenu za pozemek.
Dalším zvláštním případem bylo právo stavby upravené nejdříve v zákoně č. 86 /1912 ř. z., o právu stavby, který byl nahrazen zákonem č. 88/ 1947 Sb., o právu stavby. Právo stavby bylo právem věcným, a to zcizitelným a děditelným. Zřízeno mohlo být pouze jako právo dočasné a bylo považováno za věc nemovitou. Stavba nebyla věcí samostatnou, podle zákona č. 86/1912 ř. z. byla příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. byla součástí práva stavby. Po zániku práva stavby připadla stavba vlastníkovi pozemku.
Pokud jde o vlastnictví stavby a pozemku, byla s účinností od 1. 1. 1951 historicky poprvé uplatněna opačná právní konstrukce, tzn. trvalé stavby nebyly součástí pozemku s výjimkou staveb dočasných a umožněno, aby vlastníkem stavby a pozemku byla rozdílná osoba.
Kromě případů trvalého užívání pozemku, tzv. socialistickými právnickými osobami, bylo podle § 158 občanského zákoníku ke zřízení stavby na cizím pozemku nezbytné mít právo stavby.
V případě, že byla zřízena stavba na cizím pozemku bez práva stavby, nedošlo k oddělenému vlastnictví pozemku a stavby, ale bylo nutné na tyto případy analogicky použít § 125 zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník.
Pokud jde o vlastnictví stavby a pozemku, počínaje dnem 1. 4. 1964 občanský zákoník vychází rovněž ze zásady odděleného vlastnictví k pozemkům a stavbám na nich stojícím, přičemž § 119 odst. 2 občanského zákoníku se omezuje na to, že vymezuje pojem stavby jako nemovité věci.
Pokud jde o právo stavby, které bylo upravené jak za účinnosti obecného zákoníku občanského, tak i v občanském zákoníku, jeho obdobou bylo za splnění určitých podmínek právo osobního užívání pozemku.
Počínaje dnem 1. 1. 1992 novela občanského zákoníku opět výslovně stanovila, že stavba není součástí pozemku. O potřebě tohoto ustanovení se v důvodové zprávě k novele občanského zákoníku uvádí: "Doplněním tohoto ustanovení bude napříště výslovně vyjádřeno, že stavby nejsou součástí pozemku, a proto až do příští možné koncepční změny v této zásadě odpadnou pochybnosti, k nimž ještě docházelo v praxi."
Současná platná právní úprava (od 1. 1. 1992) postrádá podobný institut, jakým bylo právo stavby.
Základním zdrojem rekodifikace je vládní návrh občanského zákoníku bývalého Československa z roku 1937, který nebyl jako zákon přijat kvůli událostem následujícím po roce 1938. Jedním z hlavních cílů autorů návrhu je odtržení ("diskontinuita") nové právní úpravy od občanských zákoníků z let 1950 a 1964.
Cílem rekodifikace je odpoutat se od současné právní úpravy a vrátit se k zásadě "superficies solo cedit". Stavba je tedy prohlašována, pokud nejde o stavbu dočasnou, za součást pozemku.
Návrh občanského zákoníku znovu zavádí v části třetí oddílu 1 institut práva stavby. Je nutné připomenout, že návrh občanského zákoníku je na začátku legislativního procesu, a proto je nutné počítat s řadou změn v jeho obsahu.
Poznámky:
1) Z odůvodnění citovaného rozhodnutí lze dále uvést: "Zřízení stavby nevlastníkem na cizím pozemku způsobuje proti vlastníku pozemku svrchu již zmíněné právní účinky, je-li stavebník neobmyslný a vlastník pozemku, věda o stavbě, jí ihned nezabrání (§ 418 třetí věta Obecného zákoníku občanského). Ustanovení toto není uvedeno v žádnou spojitost s řízením stavebním. Obecný zákoník občanský vycházel asi z téhož stanoviska jako nedávný tehdy dvor. dekret z 5. března 1787 č. 641 sb. just. zák., podle něhož v řízení stavebním má se politická vrchnost starati o úpravu vzájemného poměru mezi stavebníkem a sousedy a nikoli o vztahy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku stavebního. Než ani podle zákonného textu není to právní akt stavebního povolení, ani procesní chování vlastníka v řízení konsensním, co způsobuje právní účinky v právní sféře pozemkového vlastníka, nýbrž je to teprve faktum, že vlastník pozemku neobmyslnému stavebníku, který na jeho pozemku skutečně staví, stavbu ihned nezakáže."
2) Podle obou citovaných právních předpisů právo stavby vzniklo, jakmile bylo knihovně zapsáno do veřejných (pozemkových) knih jako břemeno, resp. závada zatíženého pozemku. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2001 č.j. 25Cdo 565/99 dobová právnická literatura dovozovala, že "stavební právo vzniká smlouvou o zřízení práva stavebního, doprovozenou knihovním zápisem ... a že se stavební právo zapisuje jako závada na listu C. ve vkladbě, ve které je zapsán zatížený pozemek, a že teprve tímto zápisem stavební právo vznikne." (Krčmář, J., Právo občanské, II. Práva věcná, III. doplněné vydání, Praha 1946, str. 280).
3) Nemovitými věcmi byly dle § 26 občanského zákoníku pozemky a stavby, s výjimkou staveb dočasných.
4) Podle § 158 občanského zákoníku si mohla socialistická právnická (osoba) zřídit a mít vlastní stavbu na pozemku, který jí byl odevzdán do trvalého užívání. V ostatních případech dle § 159 občanského zákoníku bylo možné zřídit na cizím pozemku trvalou stavbu jen na základě práva stavby.
5) Podle § 2 nařízení č. 157/1950 Sb., kterým se provádějí některá ustanovení občanského zákoníku právo stavby založené smlouvou vzniklo, jakmile k jeho zřízení přivolil okresní národní výbor. Bylo-li zřejmé, že se zřízení práva stavby příčí obecnému zájmu, měl okresní národní výbor možnost přivolení odepřít.
6) Podle § 156 občanského zákoníku nebylo-li ustanoveno nic jiného, měli vlastník stavby a vlastník pozemku navzájem oprávnění vykonávat vlastnická práva v míře přiměřené poměrům. Pokud se nedohodli, existovala možnost upravit jejich oprávnění soudní cestou.
Pokud nebylo nic jiného ujednáno, měl vlastník stavby dle § 157 občanského zákoníku předkupní právo na stavební pozemek a vlastník tohoto pozemku předkupní právo na stavbu.
7) Zpracovala-li cizí věc v dobré víře socialistická právnická osoba, dle § 125 občanského zákoníku byl výrobek v socialistickém vlastnictví, jinak se věc, šlo-li tak učinit, uvedla v předchozí stav. Nebylo-li uvedení věci v předchozí stav dobře možné, zejména bránila-li tomu povaha výrobku nebo obecný zájem, stal se dle 126 občanského zákoníku vlastníkem výrobku ten, jehož podíl oceněný v penězích byl největší.
Při určení ceny podílu se přihlíželo i k hodnotě vytvořené prací. Pokud si byly podíly rovny, nebo bránilo-li zvláštní ustanovení nebo obecný zájem tomu, aby se vlastníkem stal ten, jehož podíl byl největší, určil vlastníka soud. Přitom měla být podle § 126 občanského zákoníku zpravidla dána přednost tomu, kdo ke vzniku výrobku přispěl prací. Zpracoval-li někdo cizí věc vědomě, mohl soud dle § 127 občanského zákoníku po uvážení všech okolností případu a s přihlédnutím k obecnému zájmu rozhodnout jinak. Zejména mohl uložit, "aby se navrátilo každému, co jeho jest, i když tím výrobek bude porušen, nebo jej přiřknout tomu, jehož podíl je menší."
8) Nemovitostmi byly dle § 119 občanského zákoníku pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Tato definice platí i pro současnou právní úpravu. Pojem "spojení se zemí pevným základem" lze podle nálezu Ústavního soudu ČR č. 483/01 charakterizovat tak, že věc nesmí být oddělitelná od země, aniž by došlo k porušení věci. Pevné spojení věci se zemí musí být zároveň takové, aby bylo schopné odolat zejména účinkům přírodních vlivů dané lokality na věc a účinkům vlastního působení věci.
9) Právo osobního užívání pozemku nebylo možné dle § 202 občanského zákoníku smluvně převádět, avšak v případě převodu vlastnictví ke stavbě zřízené na pozemku přešlo dle § 218 občanského zákoníku na nabyvatele stavby i právo osobního užívání pozemku.
10) Otázkou, zda je možné za současného právního stavu zřídit právo stavby, se zabývá Komentář k občanskému zákoníku autorů Jehlička/Švestka a kolektiv, nakladatelství C. H. Beck z roku 1997. Podle autorů komentáře je v praxi zastáván názor, že i když právo stavby není občanským zákoníkem výslovně upraveno jako věcné právo, lze je sjednat smlouvou. V tom případě jde pouze o právo ze závazkového právního vztahu.
K dané problematice se také vyjadřuje nález Ústavního soudu ČR ze dne 2. 4. 2001 22/01, ve kterém se mimo jiné uvádí: "Pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (případně po jiném způsobu zániku práva) právo mít nadále na tomto pozemku umístěnou stavbu, a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby.
V případě, že stavebník umístí stavbu na základě nájemního práva k pozemku, které může být stranami vypovězeno, jde o zvláštní případ dočasného užívání pozemku; zanikne-li nájemní právo, zanikne též občanskoprávní oprávnění mít na cizím pozemku stavbu. Neposkytnutí ochrany právu vlastníka pozemku, který pozemek přenechal jinému jen dočasně, by bylo omezením jeho práva, které by nesplňovalo podmínky stanovené v čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Při porovnávání obou kolidujících práv, totiž práva vlastníka pozemku a vlastníka ke stavbě, nelze proto odhlédnout od uvedené úzké souvislosti práva vlastníka ke stavbě s obligačním právem."
11) Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu SSR ze dne 29. 11. 1977 č.j. 28/79 pokud se na pozemku v osobním užívání určeném na zřízení zahrádky postavila stavba, nebylo možné takový pozemek bez dalšího považovat za zastavěný s účinky podle § 218 občanského zákoníku. Postavení stavby na pozemku určeném ke zřízení zahrádky mělo za následek zrušení osobního užívání pozemku a šlo o neoprávněnou stavbu ve smyslu § 221 občanského zákoníku.
12) K tomu, co bylo neoprávněnou stavbou dle § 221 občanského zákoníku rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 31. 7. 186 RC 34/87 uvádí: "Podle § 221 obč. zák. není možné řešit porušení předpisů správního práva. Nejde tedy o neoprávněnou stavbu, jestliže byla zřízena aniž stavebník měl rozhodnutí o přípustnosti stavby. O neoprávněnou stavbu ve smyslu § 221 obč. zák. nejde ani v případě, kdy stavební zřídil stavbu na cizím pozemku, avšak později právní důvod k dalšímu užívání pozemku pozbyl."
13) Pokud v důsledku realizace neoprávněné stavby je vlastníkovi pozemku ztížena možnost užívat i jiné pozemky než ty, které byly neoprávněnou stavbou přímo dotčeny, soud k této skutečnosti přihlédne při stanovení náhrady za neoprávněnou stavbu. V rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. dubna 2000 č.j. 22 Cdo 2145/98, publikovaném v časopisu Právní rozhledy č. 9/2000, se uvádí: "Při stanovení náhrady za zřízení věcného břemene podle § 135c odst. 3 obč. zák. nelze vycházet jen z ceny, za kterou by bylo možno v daném místě a čase dosáhnout jeho zřízení smlouvou. Je třeba vycházet ze skutečnosti, že vlastník pozemku byl omezen proti své vůli, případně bez svého vědomí, a přihlížet k okolnostem, za kterých byla neoprávněná stavba zřízena (tedy i k případné dobré víře stavebníka) a k újmě, postihující vlastníka pozemku.
Pokud by vlastník v důsledku neoprávněné stavby nemohl pozemky užívat vůbec, nebo by v důsledku vzniklé situace bylo užívání těchto pozemků podstatně ztíženo, zatímco vlastník neoprávněné stavby by mohl tyto pozemky řádně užívat, bylo by možno přikázat i tyto pozemky do vlastnictví vlastníkovi stavby."
V rozhodnutí ze dne 21. 11. 200 č.j. 22 Cdo 1627/99 Nejvyšší soud ČR dovodil, že při stanovení výše náhrady za pozemek je třeba též přiměřeně vycházet z rozhodnutí publikovaného pod č. 15/1999 Sbírky soudních rozhodnutí, podle kterého: "Základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není namístě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. Naznačený postup by sice odpovídal praxi soudů v době, kdy se ani účastníci smluv nemohli odchýlit od ceny nemovitostí vypočtené podle cenového předpisu, ale nerespektoval by stávající právní stav, kdy lze při smluvních převodech sjednat i cenu odlišnou od ceny podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. Náhrada může být výjimečně stanovena vyšší částkou, než jakou by byla stanovena při vypořádání podílového spoluvlastnictví; při vypořádání neoprávněné stavby jde totiž o případ, kdy k vypořádání dochází na základě protiprávního jednání."
14) Z odůvodnění citovaného rozhodnutí lze dále uvést: "Pro posouzení okamžiku vzniku stavby jako věci je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově individuálně určené věci. Tímto minimálním okamžikem je u nadzemních staveb, když je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrné alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží."
15) V návrhu občanského zákoníku se v § 424 objevuje nová, daleko podrobnější specifikace věcí nemovitých a věcí movitých. Nemovitými věcmi podle § 424 návrhu občanského zákoníku jsou: "Pozemky, práva spojená s vlastnictvím nemovitosti a práva, jež zákon za nemovitosti prohlásí. Nemovitou věcí je též byt nebo prostor, který slouží k jinému účelu než bydlení (nebytový prostor), stanoví-li tak zvláštní zákon. Podzemní stavba se samostatným účelovým určením je také věcí nemovitou. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná či nehmotná, jsou movité."
16) Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku uvádí, že v případě podzemních staveb se rozlišují samostatné stavby se zvláštním hospodářským určením (např. metro), které jsou prohlášené za samostatné nemovitosti a podzemní stavby, které jsou součástí určitého pozemku. Návrh občanského zákoníku se nevěnuje úpravě speciálního režimu pro důlní díla a důlní stavby vzhledem k zvláštní úpravě v zákoně č. 44/1988 Sb., horní zákon.
Otázkou, jaké následky by mělo navrácení se k zásadě "superficies solo cedit" se zabýval J. Bárta v článku Pěkné nadělení (stavba jako předmět vlastnictví a jako předmět administrativně právní úpravy), uveřejněném v časopise Právník č. 10/1993. Autor článku poukazuje v případě znovuzavedení této zásady na problém vypořádání vztahů vlastníků staveb postavených na cizích pozemcích. Návrh občanského zákoníku zatím neobsahuje část V. se závěrečnými a přechodnými ustanoveními. Z tohoto důvodu není možné určit, jak budou vztahy a nároky vzniklé z těchto vztahů podle dosavadních právních předpisů vypořádány v případě účinnosti nového občanského zákoníku.
17) Speciálním případem neoprávněné stavby je dle § 944 přístavek, kdy jen nepatrná část stavby zřízené na vlastním pozemku přesahuje pozemek cizí. Tato část patří do vlastnictví toho, kdo stavbu zřídil. Opět se rozlišuje, zda stavebník byl dobré víry, či nikoli. V prvním případě má vlastníkovi povinnost nahradit obvyklou cenu pozemku, v druhém případě musí nahradit veškerou škodu.
Alena Pohlová
právnička, Praha
Související
Newsletter týdeníku Ekonom.
Každý čtvrtek vám představíme obálku nového čísla Ekonomu a přiblížíme pět vybraných témat, která si budete moct přečíst na webu Ekonom.cz.
Odhlásit se můžete kdykoliv.
Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že dochází ke sbírání a zpracování osobních údajů. Více informací o zásadách ochrany osobních údajů naleznete ZDE.
