Vedlejší ujednání při kupní smlouvě není samostatným smluvním typem, ale dalším ujednáním účastníků vlastní kupní smlouvy; z této skutečnosti vyplývá, že neplatnost kupní smlouvy vyvolává neplatnost i vedlejšího ujednání při této kupní smlouvě, případně jeho neaplikovatelnost.

DALŠÍ PODROBNOSTI V BODECH


- Ustanovení § 610 občanského zákoníku je ve vztahu k § 51 občanského zákoníku ustanovením zvláštním, které v rámci vedlejších ujednání při kupní smlouvě nelze aplikovat;

- Účastníky vedlejšího ujednání při kupní smlouvě musejí být vždy všichni účastníci vlastní kupní smlouvy, jinak vedlejší ujednání pro nedostatek vůle všech účastníků kupní smlouvy vůbec nevznikne; tento nedostatek nelze zhojit ani samotným smluvním závazkem některého z účastníků dodatečně obstarat souhlas zbývajícího účastníka kupní smlouvy s vedlejším ujednáním;

- Je-li právním předpisem stanovena či smlouvou sjednána písemná forma vlastní kupní smlouvy, musí mít písemnou formu i samotné vedlejší ujednání při kupní smlouvě, jinak je vedlejší ujednání pro nedostatek formy neplatné;

- Vedlejší ujednání při kupní smlouvě ve smyslu § 601 až § 610 občanského zákoníku, jejichž předmětem je nemovitost evidovaná v katastru nemovitostí, musí být sjednána písemně a musí být obsažena na téže listině ve smyslu § 46 odst. 2 občanského zákoníku, nestanoví-li právní předpis nebo vlastní kupní smlouva výslovně jinak. Tento závěr vyplývá nejen z principu právní jistoty zvlášť důležitém u nemovitostí, jakož i ze zvláštní právní úpravy vedlejších ujednání mimo obecnější institut podmínek právních úkonů dle § 36 občanského zákoníku i nepojmenovaných smluv dle § 51 občanského zákoníku;

- Předmět a kupní cena v kupní smlouvě i ve vedlejším ujednání o zpětné koupi musejí být sjednány určitě, jinak jsou kupní smlouva i vedlejší ujednání absolutně neplatné pro neurčitost:

- neurčitým ujednáním o předmětu kupní smlouvy a výši kupní ceny je např.: prodej určitých Nemovitostí a Inventáře zahrnujícího "veškeré movité věci, kterou jsou užívány při provozu Nemovitostí jako ubytovacího a stravovacího zařízení a tvoří výbavu hotelu a restaurace s tím, že v pochybnostech se má za to, že příslušná věc, která se nachází v nemovitostech, tvoří inventář" bez jejich soupisu či odkazu na určitou skutečnost (např. inventarizaci k určitému datu), případně rozhodného data, se sjednáním jedné kupní ceny, jak za určité nemovitosti, tak za neurčité movité zařízení a vybavení,

- neurčité vedlejší ujednání o zpětné koupi při kupní smlouvě je např.: neurčité označení konkrétních nemovitostí bez jakéhokoli odkazu na určitou část vlastní kupní smlouvy nebo "kupní cena xy zvýšená o veškeré neodepsané investice, které kupující na nemovitost vynaloží bez bližší specifikace rozsahu a období, dále o částku odpovídající dani z převodu nemovitostí, kterou bude muset kupující hradit, a dále o úrok ve výši 10% p.a. z částky xy bez určitého období s tím, že tento úrok bude splatný dopředu jako nevratná záloha při každém výročí uzavření této dohody";

- Domnívám se, že analogická aplikace práva zpětné koupě ve smyslu § 607 až § 609 občanského zákoníku i na nemovitosti má přednost před aplikací § 610 občanského zákoníku upravující jen jiná vedlejší ujednání, tj. jiná vedlejší ujednání než výhrada vlastnictví, předkupní právo či právo zpětné koupě.

Analogická aplikace § 409 a násl. obchodního zákoníku upravující výslovně jen určitý předmět kupní smlouvy - movité věci (zboží) - i na nemovitosti či majetková práva má v právních vztazích mezi podnikateli týkajících se jejich podnikatelské činnosti přednost před aplikací § 588 a násl. občanského zákoníku na základě § 1 odst. 2 obchodního zákoníku jako obecnějšího subsidiárního právního předpisu. Analogická aplikace zákona zakládá právo na daný právní vztah neaplikovat všechna zákonná ustanovení jako při přímé aplikaci zákona (např. vyloučení § 446 obch. zákoníku na prodej nemovitostí);

- Smlouvu o předkupním právu uzavřenou mimo vlastní kupní smlouvu jinými osobami než jejími účastníky je nutno posoudit analogicky dle § 602 až § 606 občanského zákoníku;

- Výhradu vlastnictví ve smyslu § 601 občanského zákoníku, zpětné koupě ve smyslu § 607 až § 609 občanského zákoníku, zpětného prodeje, výměny, lepšího kupce ve smyslu § 610 občanského zákoníku nelze uzavřít jinak než jako vedlejší ujednání platné vlastní kupní smlouvy všemi jejími účastníky, jinak je neplatná;

- Z důvodu, že § 471 až § 475 obchodního zákoníku výslovně uvádí za ujednání v souvislosti s kupní smlouvou jen koupi na zkoušku a cenovou doložku, je třeba na jiná vedlejší ujednání v souvislosti s kupní smlouvou uzavřenou v režimu obchodního zákoníku subsidiárně aplikovat § 601 až § 610 občanského zákoníku.


Luboš Chalupa
advokát, Praha, člen redakční rady Právního rádce

Související