Jedním z nich je i způsob nabývání vlastnictví jednotek jejich výstavbou. Důvodem opomíjení je zřejmě i skutečnost, že ani v praktickém životě není institut smlouvy o výstavbě dle § 17 a násl. zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, využíván až tak často, jak bylo zřejmě při jeho zavedení očekáváno.

Přesto jde podle mého názoru o institut natolik významný, že si zaslouží poněkud více pozornosti a to je i cílem tohoto příspěvku.

UPLATNĚNÍ SMLOUVY O VÝSTAVBĚ

Vytvoření jednotky na základě smlouvy o výstavbě je jedním z případů nabytí vlastnického práva k jednotce, přičemž v souladu s tradičním dělením jde v tomto případě o nabytí originární. Specifičnost samostatné úpravy oproti jiným způsobům vzniku vlastnictví k jednotce je i v tom, že na základě smlouvy o výstavbě, kterou se zhotovuje nová jednotka, vzniká vždy pouze a jedině vlastnictví k jednotkám rozestavěným,1) kdežto v ostatních případech může jít i o vznik vlastnictví k jednotkám dokončeným, schváleným k užívání (což v praxi bude rozhodně i daleko častější případ).

Na základě institutu smlouvy o výstavbě si stavebníci mezi sebou založí písemnou smlouvou vzájemná práva a povinnosti tak, že je výsledkem vznik vlastnictví k rozestavěným jednotkám, jejichž náležitosti vymezení jsou obdobné jako v případě prohlášení vlastníka budovy.2) Výjimkou je případ, kdy se smlouva o výstavbě vztahuje pouze ke stavebním úpravám, jimiž se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných částí domu a kdy tudíž vlastnictví k novým jednotkám nevzniká.

Institut smlouvy o výstavbě jako titul pro nabytí vlastnického práva k jednotce nachází uplatnění ve dvou případech, které se liší skutečností, zda má být použit pro výstavbu domu s jednotkami (tedy zcela nové stavby), či zda se jím má řešit vybudování jednotky ve stávající stavbě. Druhý z těchto případů se pak ještě dělí podle okolnosti, zda je dotčená stavba budovou (tedy bez dosavadního vymezení jednotek) či domem (s jednotkami již existujícími). V druhém případě půjde vždy o zhotovení nové jednotky formou střešní nástavby, půdní vestavby, přístavby nebo jiné stavební úpravy, při které vzniká samostatná jednotka.

Další uplatnění nachází smlouva o výstavbě v případech, kdy sice není důvodem vzniku vlastnického práva k jednotce, ale jsou jí řešeny důsledky stavebních úprav v domě, kterými má dojít ke změně velikosti podlahových ploch stávajících jednotek a rozsahu jejich příslušenství na úkor společných částí domu.

NÁLEŽITOSTI SMLOUVY O VÝSTAVBĚ

Zákon předepisuje pro smlouvu o výstavbě písemnou formu. Strany této smlouvy jsou nazývány pro účely zákona o vlastnictví bytů stavebníky, přičemž nemá tento pojem žádnou korelaci s týmž pojmem stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.)3)

Náležitosti smlouvy o výstavbě jsou do značné míry obdobné jako náležitosti prohlášení vlastníka budovy, což je logické vzhledem k obdobným účinkům, které tyto listiny způsobují.

Proto musí i smlouva o výstavbě obsahovat název katastrálního území a parcelní číslo pozemku, na kterém se bude objekt stavět, a to včetně úpravy práv k němu. Zde je třeba poznamenat, že zákon o vlastnictví bytů i pro smlouvu o výstavbě vychází ze zásady stanovené v § 21 odst. 1 věta první, tj., že s vlastnictvím jednotky jsou spojena práva ke stavební parcele, na které je dům v katastru nemovitostí zapsán. Tato skutečnost je potvrzena i § 21 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, který stanoví jako obligatorní součást smlouvy o výstavbě převod spoluvlastnických podílů k pozemku mezi stavebníky.

Ve smlouvě o výstavbě musí být uvedeno číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v domě, určení rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení, přičemž, ačkoli je zde základní nárok na obsah formulován stejně jako v prohlášení vlastníka budovy, je třeba doporučit, aby skutečný rozsah těchto údajů byl maximalizován podle požadavku co největší právní jistoty vzhledem k tomu, že v případě sporu nebude zpravidla možné poukázat na jakýkoliv faktický stav jednotky existující v době uzavírání smlouvy o výstavbě.

Další náležitostí smlouvy o výstavbě je obligatorní určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům všech jednotek (absolutně společné části domu) a fakultativní určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek (relativně společné části domu). Rovněž tak stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, jehož velikost se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě.

Konečně i stanovení pravidel pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku po dokončení výstavby, je obdobnou náležitostí, jakou nalezneme již v požadavcích na obsah prohlášení vlastníka budovy a bude tedy postupováno obdobně (u nové výstavby domu s jednotkami) či bude konstatováno, že se bude řídit prohlášením vlastníka budovy nebo rozhodnutími společenství vlastníků jednotek, podle dané situace (tj. u stávajících budov či již existujících domů).

Stejně tak jako k prohlášení vlastníka budovy se i ke smlouvě o výstavbě připojují půdorysy všech podlaží, případně jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.

Vzhledem ke specifikům vlastním smlouvě o výstavbě jsou stanoveny některé její další obligatorní náležitosti:

- Určení, který ze stavebníků bude vlastníkem příslušné jednotky. To je zcela základní požadavek vzhledem k tomu, že smlouva o výstavbě je právním titulem pro vznik vlastnictví k jednotce, přičemž k jeho naplnění dochází vybudováním jednotky do stavu rozestavěného bytu či rozestavěného nebytového prostoru.4) V této souvislosti se lze setkat s názorem, že jde o uplatnění principu titulu a modu, kdy je titulem právě smlouva o výstavbě a modem je zhotovení rozestavěné jednotky.5) Vzhledem k tomu, že skutečně v těchto případech vzniká vlastnictví k jednotce ex lege (právní skutečností - zhotovením věci) a nikoli vkladem do katastru nemovitostí, lze s takovým názorem souhlasit. V této souvislosti je nutno připojit se k intenzivní kritice6) § 17 odst. 6 věta druhá zákona o vlastnictví bytů, kde zákon hovoří o vkladu rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí, ačkoli je to pojmově vyloučeno a jde v každém případě o zápis záznamem. Takový zápis nemá žádné konstitutivní účinky, neboť vlastnictví zde již vzniklo a jde tedy pouze o jeho deklaraci dle § 7 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

- Řešení správy domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu. Je zřejmé, že se jedná o dočasné ustanovení, ve smyslu úpravy práv a povinností do okamžiku vzniku společenství vlastníků jednotek. Výjimkou tak budou případy, kdy toto společenství nevzniká, tedy kde je počet budovaných jednotek menší než pět. Tam, kde se smlouva o výstavbě týká domu s již existujícím společenstvím vlastníků, mají výše uvedená ustanovení smlouvy platnost a závaznost do okamžiku, kdy se stavebníci stanou členy tohoto společenství.7) Určení osoby zástupce má však značný význam pro větší operativnost řešení praktických situací v souvislosti s výstavbou jednotek, přičemž má toto zastoupení charakter plné moci.

- Určení způsobu financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, případně rozsah a způsob ocenění vlastní práce stavebníků. V tomto ohledu budou příslušná ustanovení smlouvy o výstavbě vysoce individuální a budou odrážet konkrétní situace dané možnostmi jednotlivých stavebníků. Formulační složitost a obsahová náročnost bude umocněna pravděpodobně i častými případy zapojení třetích subjektů do financování prostřednictvím různých úvěrů.

Závazky vznikající stavebníkům z právních vztahů v souvislosti s výstavbou jednotek budou nejčastěji vyjádřeny smlouvou o dílo k dodání stavebních prací a materiálu při výstavbě předmětných jednotek. Pro vztahy mezi stavebníky vůči zhotoviteli stavby pak může platit buď solidární závazek k plnění (v případě, že smlouva o dílo bude uzavřena podle úpravy obchodního zákoníku), nebo naopak bude jejich povinnost pouze dílčí, v rozsahu stanoveného spoluvlastnického podílu na společných částech domu (v případě, že se bude smlouva o dílo řídit občanským zákoníkem). Obojí uvedené však platí pouze v případě, že nebude dohodnuto jinak.

VZTAH KE STAVEBNÍMU ZÁKONU

Vzhledem k tomu, že zákon o vlastnictví bytů nebyl novelizován v souvislosti s přijetím stavebního zákona, je třeba dotčená ustanovení zákona o vlastnictví bytů vykládat a aplikovat v souladu s novou úpravou stavebního práva.

Ve vztahu ke smlouvě o výstavbě je tedy třeba vycházet ze skutečnosti, že jak výstavba jednotky, tak i stavební úpravy, při kterých se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných částí domu, mohou probíhat jak v režimu stavebního povolení, tak i pouhého ohlášení, případně dokonce i bez ohlášení, tj. mimo jakékoliv schvalovací řízení.8) Záležet bude pouze na rozsahu a charakteru stavby ve smyslu příslušných ustanovení stavebního zákona. Je-li tedy v § 18 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů stanoveno, že smlouva o výstavbě je přílohou žádosti o vydání stavebního povolení, bude třeba ji nesporně přiložit i k ohlášení stavby.

Podobně i po dokončení stavby je třeba vyjít z nové právní úpravy stavebního zákona, kdy kolaudační rozhodnutí již neexistuje a je nahrazeno kolaudačním souhlasem,9) který není rozhodnutím. Navíc je kolaudační souhlas vydáván pouze v případech staveb, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, což zpravidla nebudou případy řešené smlouvou o výstavbě. Pro tyto případy přichází v úvahu spíše úprava schválení užívání stavby na základě oznámení stavebnímu úřadu.10)

Nelze opomenout ani skutečnost, že vždy, když se smlouva o výstavbě bude týkat domu, ve kterém vzniklo společenství vlastníků jednotek, bude toto společenství účastníkem stavebního řízení.11) Současně je tak ve stavebním zákoně již nadbytečně uvedena povinnost společenství přiložit k žádosti o stavební povolení smlouvu o výstavbě,12) která je vzhledem k § 18 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů duplicitní.

PRÁVNÍ VZTAHY ZE SMLOUVY O VÝSTAVBĚ

Pokud jde o aplikaci smlouvy o výstavbě, lze vzhledem k zákonné úpravě a výše uvedenému dedukovat vznik následujících situací:

1). Výstavba zcela nové budovy na základě smlouvy o výstavbě dle § 17 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, která byla uzavřena před zahájením stavby. Terminologií zákona půjde tedy o stavbu domu s jednotkami. Stavebníky budou všichni vlastníci budoucích jednotek. Součástí smlouvy o výstavbě musí být i převod vlastnických práv k pozemku pod budovou v souladu se stanovením výše spoluvlastnických podílů ke společným částem budoucího domu. Až do okamžiku dovedení stavby do stavu rozestavěných jednotek, tj. do té doby, než je objekt navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, je budova jako rozestavěná stavba ve spoluvlastnictví stavebníků ve spoluvlastnických podílech určených smlouvou o výstavbě. Od vzniku rozestavěných jednotek ve smyslu § 2 písm. e) a f) zákona o vlastnictví bytů, se toto spoluvlastnictví mění na vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu.

2). Výstavba zcela nové budovy, kdy smlouva o výstavbě byla v souladu s § 18 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů uzavřena až v průběhu stavby, tedy po jejím zahájení. Stavebníky budou vždy původní vlastník budovy a dále vlastníci budoucích jednotek. Rovněž zde bude součástí smlouvy příslušný převod spoluvlastnických podílů ke stavební parcele v souladu s podíly budoucích vlastníků jednotek na společných částech domu. Dopady na vlastnická práva jsou v přímé závislosti na okamžiku, kdy je, vzhledem ke stupni rozestavěnosti budovy, smlouva o výstavbě uzavřena. Může proto dojít k následujícím variantám:

- Pokud stavba ještě nemá patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží a není tedy dosud věcí ve smyslu práva, logicky nemůže změnu vlastnického práva k nezpůsobilému předmětu založit ani smlouva o výstavbě.

- Pokud je stavba již ve stadiu, kdy je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, musí uzavření smlouvy o výstavbě předcházet převod odpovídajících spoluvlastnických podílů k rozestavěné budově, přičemž jejich výše se opět rovná výši podílů na společných částech budoucího domu. Ačkoli zákon o vlastnictví bytů hovoří v § 18 odst. 5 jakoby o dvou smluvních ujednáních (smlouvě o výstavbě musí předcházet převod podílů), lze podle mého názoru jak převod podílů k pozemku, tak i k rozestavěné stavbě budovy zahrnout i do vlastní smlouvy o výstavbě, samozřejmě však musejí mít příslušná ustanovení časovou i logickou posloupnost.

- Pokud je budova již v takovém stadiu rozestavěnosti, že je navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, vznikly již rozestavěné byty a nebytové prostory, které jsou způsobilé být v souladu se zákonem o vlastnictví bytů předmětem vlastnického práva.13) V takovém případě musí uzavření smlouvy o výstavbě předcházet převod vlastnictví k rozestavěným jednotkám.

3). Výstavba nové jednotky či nových jednotek na základě střešní nástavby, půdní vestavby, přístavby nebo při stavebních úpravách, jimiž vzniknou nové jednotky v domě, tedy tam, kde již existují stávající jednotky. Stavebníky jsou v takovém případě dle smlouvy o výstavbě všichni vlastníci stávajících jednotek a dále budoucí vlastníci budovaných jednotek. Dopady na vlastnické právo nastávají okamžikem, kdy vzniká rozestavěný byt či nebytový prostor jako jednotka dle zákona o vlastnictví bytů. Tento okamžik přichází, na rozdíl od předchozích případů, poměrně záhy po zahájení výstavby, neboť ta probíhá již na hotovém domě, kdy s výjimkou nástavby či přístavby bude většinou od počátku naplněn definiční znak venkovního uzavření obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Způsobilý předmět vlastnického práva tedy vznikne tehdy, jakmile jsou v něm, byť i jen v hrubé stavbě, dokončeny všechny stěny. V tu chvíli vzniká ex lege vlastnictví k těmto rozestavěným jednotkám jejich stavebníkům dle smlouvy o výstavbě a současně se ex lege mění příslušným způsobem v souladu s § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů výše spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek v domě ke společným částem domu a rovněž tak k pozemku.

4). Výstavba nové jednotky či nových jednotek na základě střešní nástavby, půdní vestavby, přístavby nebo při stavebních úpravách, jimiž vzniknou nové jednotky v budově, tedy tam, kde dosud žádné jednotky vymezeny nejsou. Stavebníky jsou dle smlouvy o výstavbě v takovém případě stávající vlastník budovy a dále budoucí vlastníci budovaných jednotek. Obsahem smlouvy o výstavbě zde musí být i vymezení jednotek v dosavadní budově prohlášením vlastníka budovy, samozřejmě včetně stanovení velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek ke společným částem domu a k pozemku. V tomto případě se vznikem vlastnictví rozestavěné jednotky pro jejího stavebníka, vzniká současně dosavadnímu vlastníkovi budovy vlastnictví stávajících jednotek v domě, a to ex lege, včetně spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku. Pro okamžik vzniku vlastnictví rozestavěné jednotky platí totéž co v předchozím bodě. Otázkou však zůstává, kdy přesně se v tomto případě mění vlastnictví budovy na spoluvlastnictví domu, pokud je nově zhotovovaných jednotek více a vznik vlastnictví k první rozestavěné jednotce není časově shodný se vznikem vlastnictví k poslední rozestavěné jednotce. Zda je tedy tím okamžikem vznik první rozestavěné jednotky, nebo naopak až té poslední. Podle mého názoru je rozhodným okamžikem vznik vlastnictví v pořadí k první rozestavěné jednotce. Vyplývá to jednak z dikce zákona o vlastnictví bytů, kdy podle § 17 odst. 6 věty první "vznikem vlastnictví rozestavěné jednotky se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví jednotek v domě", tedy nikoli až poslední ze zhotovovaných jednotek, což by jinak muselo být výslovně stanoveno. Rovněž tak by opačný výklad vedl k nejasnému vlastnickému režimu rozestavěných jednotek čekajících neomezeně dlouhou dobu na dovedení poslední jednotky do stadia rozestavěné jednotky. V neposlední řadě je jistě možné, v souladu se zákonem, zapsat do katastru nemovitostí vlastnické právo již k první rozestavěné jednotce.

5). Stavební úpravy, při nichž se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných částí domu. V tomto případě nedochází ke vzniku nové jednotky a ke stávajícím vlastníkům jednotek tak nepřistupuje další subjekt. Stavebníky jsou tedy dle smlouvy o výstavbě pouze stávající vlastníci jednotek v domě. Faktickým provedením úprav dojde ex lege ke změně ve výši spoluvlastnických podílů jak ke společným částem domu, tak i k pozemku.

V souvislosti se smlouvou o výstavbě, uzavřenou dle varianty popsané pod bodem 2), vzniká otázka, zda původní vlastník budovy může i poté, co je uzavřena smlouva o výstavbě, převést vlastnictví ke stávající jednotce. Jde tedy o situaci, kdy vlastnictví jak stávajících jednotek, tak i nových jednotek, vznikne až vytvořením rozestavěné jednotky. Prohlášení vlastníka nelze již po účinnosti smlouvy o výstavbě učinit, aniž by tím byla tato smlouva porušena. Podrobně se tomuto problému věnuje JUDr. Tomáš Dvořák, Ph.D.,14) který však poté, co nachází formálně technické řešení v uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, s níž by byl spojen na základě přiložené smlouvy o výstavbě i zápis jednotek do katastru nemovitostí, na souhlasné stanovisko rezignuje s poukazem na nemožnost zápisu dosud neexistujících jednotek. Vzhledem ke stávající úpravě evidence nemovitostí v katastru nemovitostí zřejmě skutečně nelze dojít k jinému závěru.15)


Poznámky:

1) Dle § 2 písm. e) zákona o vlastnictví bytů je rozestavěným bytem místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Dle § 2 písm. f) zákona o vlastnictví bytů je rozestavěným nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Jak rozestavěný byt, tak rozestavěný nebytový prostor jsou pak jednotkou na základě § 2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů.

2) Srovnej § 4 odst. 2 a 3 zákona o vlastnictví bytů.

3) Srovnej § 2 odst. 2 písm. c) stavebního zákona, dle kterého je stavebníkem osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby.

4) Srovnej § 2 písm. e) a f) zákona o vlastnictví bytů.

5) Viz např. Dvořák, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a. s., 2007, str. 151.

6) Viz např. Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T., Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. doplněné a přepracované vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, str. 181, dále Dvořák, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a. s., 2007, str. 153.

7) Tento okamžik nastává nabytím vlastnictví k jednotce.

8) Srovnej § 103 a § 104 stavebního zákona.

9) Srovnej § 122 stavebního zákona.

10) Srovnej § 119 a § 120 stavebního zákona.

11) Srovnej § 109 odst. 1 písm. g) stavebního zákona.

12) Srovnej § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona.

13) Srovnej § 2 písm. e), f) a h) zákona o vlastnictví bytů.

14) Viz Dvořák, T., Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a. s., 2007, str. 154-155.

15) Srovnej § 2 odst. 1 zákona č. 344/1992 o katastru nemovitostí České republiky.


Adam Zítek
doktorand na Právnické fakultě ZČU v Plzni

Související