reklama
reklama
30. 1. 2009 | poslední aktualizace: 29. 1. 2009  09:28

Vzor s komentářem: Darovací smlouva ohledně bytu se zřízením věcného břemene

Darovací smlouva je dvoustranný právní úkon, kterým dárce něco bezplatně přenechává nebo slibuje obdarovanému a ten dar nebo slib přijímá.
reklama

DAROVACÍ SMLOUVA OHLEDNĚ BYTU SE ZŘÍZENÍM VĚCNÉHO BŘEMENA


Ačkoli je darovací smlouva velice rozšířeným smluvním typem, občanský zákoník ji upravuje v pouhých třech paragrafech, v § 628 a násl.

Vzhledem k tomu, že obchodní zákoník ustanovení o darovací smlouvě neobsahuje, je třeba tento smluvní typ použít též pro obchodní závazkové vztahy.

Pojmovými znaky darovací smlouvy jsou bezplatnost a dobrovolnost. Podstatnými náležitostmi darovací smlouvy, vyjma označení smluvních stran, jsou přesná specifikace předmětu daru, výslovná vůle dárce předmět daru bezplatně přenechat obdarovanému a prohlášení obdarovaného, že tento dar přijímá.1)

Předmětem daru může být věc movitá či nemovitá, jakož i práva nebo jiné majetkové hodnoty, pokud to jejich povaha připouští. Podle § 118 odst. 2 občanského zákoníku mohou být předmětem občanskoprávních vztahů též byty nebo nebytové prostory, proto se může darovací smlouva týkat rovněž těchto tzv. jednotek.

Pojem bytu není v českém právním řádu obecně upraven, neboť jednotlivé právní předpisy jej vymezují pouze pro oblast své specifické úpravy. Např. dle § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"), se rozumí "bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení".

Aby mohl být byt jako takový předmětem občanskoprávních vztahů, musí být dům, v němž se byt nachází, rozdělen na bytové (příp. nebytové) jednotky, které budou zapsány v katastru nemovitostí.

Podle § 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů se právní vztahy k bytům řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Proto je-li předmětem daru nemovitost, resp. byt, musí mít darovací smlouva písemnou formu a podpisy účastníků musejí být uvedeny na téže listině (viz § 628 odst. 2 a § 46 odst. 2 občanského zákoníku). Nedodržení písemné formy má za následek absolutní neplatnost darovací smlouvy.

Uzavření darovací smlouvy ohledně bytu zakládá mezi dárcem a obdarovaným závazkový právní vztah. Vlastnické právo však obdarovaný nabývá až vkladem do katastru nemovitostí, neboť byty vymezené jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů se dle § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "katastrální zákon"), vždy evidují v katastru nemovitostí. Právní účinky vkladu do katastru nemovitostí vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu zkoumá, zda v darovací smlouvě jde skutečně o písemné projevy vůle osob v ní uvedených. Z § 37 odst. 6 písm. a) až e) vyhlášky č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a katastrální zákon (dále jen "katastrální vyhláška"), tudíž zjistíme, kdy považuje katastrální úřad projev vůle osob za zjištěný. Jde zejména o případy, kdy podpisy účastníků na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny, smlouva byla sepsána formu notářského zápisu nebo obsahuje prohlášení advokáta o pravosti podpisu aj.

Ve smlouvě o převodu bytu je vždy nejdůležitější byt řádně označit a popsat s ohledem na dodržení příslušných právních předpisů. Podle § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů musí proto smlouva o převodu vlastnictví jednotky kromě obecných náležitostí obsahovat označení budovy nebo domu, v němž se byt nachází, údaji podle katastru nemovitostí,2) jakož i číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově a stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka bytu na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka bytu na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek.

Pokud jde o první převod bytu do vlastnictví, případně došlo-li k podstatné změně relevantních údajů, je nutné, aby smlouva obsahovala též popis bytu, jeho příslušenství, podlahovou plochu a popis vybavení bytu, které je smlouvou převáděno, určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví podle § 21 zákona o vlastnictví bytů, údaji podle katastru nemovitostí, jakož i práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. Ke smlouvě je též třeba předložit půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu. Údaje uvedené v tomto bodě není tedy třeba podle zákona o vlastnictví bytů uvádět vždy, avšak z důvodu větší určitosti bych doporučovala některé z těchto údajů uvést i do dalších než prvních smluv o převodu bytu. Zdrojem, ze kterého lze čerpat potřebné údaje, je buď prohlášení vlastníka budovy či smlouva o prvním převodu vlastnictví jednotky, jež lze získat ze sbírky listin katastrálního úřadu.

Podle § 5 odst. 1 písm. e) katastrálního zákona musejí být v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, byty označeny označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu, popř. popisem umístění v budově, pokud nejsou byty očíslovány. Vzhledem k tomu, že ohledně bytu se v katastru nemovitostí evidují též další údaje dle § 9 odst. 2 katastrální vyhlášky,3) bude vhodné do smlouvy uvést rovněž tyto informace.

V souvislosti s darovací smlouvou může obdarovaný ve prospěch dárce zřídit jako věcné břemeno právo doživotního užívání celého bytu nebo jeho části. Věcná břemena jsou upravena § 151n až § 151p občanského zákoníku, přičemž jejich obsah spočívá v tom, že omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Týkají se tedy pouze věcí nemovitých (resp. též bytů a nebytových prostor).4)

Právo užívat byt na základě věcného břemena je zpravidla zřízeno pro určitou osobu, proto jej řadíme mezi tzv. osobní věcná břemena, která patří určitému subjektu a nejpozději jeho smrtí či zánikem zanikají. Přechod věcného břemena na dědice je tudíž v tomto případě zásadně vyloučen.

Oprávněný z věcného břemena má právo umožnit bydlení v bytě též svému manželovi, případně dětem či dalším příbuzným v řadě přímé, kteří tak budou mít odvozený právní titul užívání bytu. Není-li dohodnuto něco jiného, lze mít za to, že rozšiřování odvozeného práva užívání bytu na další osoby by již bylo nad rámec sjednaného věcného břemena. Na druhou stranu vlastník bytu za trvání věcného břemena není oprávněn předat byt nebo jeho část k užívání třetí osobě na základě nájemní smlouvy.

Jestliže smlouva neobsahuje žádný údaj o úplatnosti tohoto práva, podle konstantní judikatury platí, že věcné břemeno bylo sjednáno bezúplatně. Přesto je vhodné, v případě zřízení bezúplatného věcného břemena, tuto skutečnost do smlouvy uvést.

Ve smlouvě je dále žádoucí dohodnout, jakou měrou se bude oprávněný z věcného břemena podílet na nákladech na zachování a opravách bytu. Nebude-li dohodnuto něco jiného, platí, že je povinen nést pouze náklady přiměřené; pokud však byt užívá též vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.

S účinností od 1. 1. 2008 byl novelizován zákon ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, přičemž tato novela zavedla osvobození od daně darovací pro I. a II. skupinu daňových poplatníků. Darování mezi blízkými i vzdálenějšími příbuznými tak již nepodléhá darovací dani, a tudíž není třeba do smlouvy uvádět hodnotu daru ani nechávat zpracovat znalecký posudek za účelem výpočtu daně darovací.5)

Od 1. 1. 2008 je právo odpovídající věcnému břemenu, bylo-li zřízeno bezúplatně a zároveň současně při bezúplatném převodu nemovitosti (bytu), předmětem daně darovací a také na něj se vztahují výše uvedená osvobození.

Vzhledem k tomu, že katastrální úřady mají vůči finančním úřadům oznamovací povinnost o zápisech vlastnických a jiných práv do katastru nemovitostí, je žádoucí do smlouvy uvést příbuzenský poměr dárce a obdarovaného (z důvodu kontroly finančním úřadem).

Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu musí obsahovat označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení, a označení práv, která mají být zapsána do katastru.

Přílohou návrhu musí být zejména listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí (tj. darovací smlouva), nebo její úředně ověřený opis v počtu o dva větším, než je počet účastníků řízení. Dále plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem, jakož i listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu (tzv. nabývací titul), jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo její úředně ověřený opis.


Poznámky:

1) K darovací smlouvě obecně blíže viz Czigle, J.: Vzor s komentářem. Darovací smlouva. Právní rádce č. 4/2005.

2) Budovy je třeba dle § 5 odst. 1 písm. c) katastrálního zákona specifikovat "označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití, a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena", přičemž pozemky musejí být dle písm.a) stejného ustanovení označeny "parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu".

3) Např. číslo listu vlastnictví či spoluvlastnický podíl na společných částech domu, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek

4) K problematice věcných břemen obecně blíže viz Hájková, H.: Vzor s komentářem. Věcná břemena. Právní rádce č. 5/2006.

5) K této problematice blíže viz Matějková, A.: Daňové dopady nabytí majetku děděním a darováním. Právní rádce č. 7/2008.


Adéla Matějková
notářská kandidátka, Praha


VZOR

DAROVACÍ SMLOUVA

A SMLOUVA O ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENA

pan ..............., r. č. ...................,

bytem .................................

jako dárce a oprávněný z věcného břemena

(dále jen "dárce")

a

jeho syn pan ..................., r. č. ...................,

bytem .................................

jako obdarovaný a povinný z věcného břemena

(dále jen "obdarovaný")

uzavřeli níže uvedeného dne tuto darovací smlouvu:

I.

1. Dárce prohlašuje, že vlastní celou bytovou jednotku číslo 1111/11 v domě č. p. 1111 postaveném na pozemku č. parc. 2222/20 se spoluvlastnickým podílem 700/51000 (slovy: sedmset/padesátjednatisíc) na společných částech domu č. p. 1111 a se spoluvlastnickým podílem 700/51000 (slovy: sedmset/padesátjednatisíc) na pozemku č. parc. 2222/20, zastavěná plocha a nádvoří, ležícím v katastrálním území Braník, jejíž vlastnictví je pro něj zapsáno na listech vlastnictví č. 3333 a č. 2222 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, pro obec Praha a katastrální území Braník (dále jen "byt"), neboť tento byt nabyl smlouvou o převodu vlastnictví bytu ze dne 21. 12. 1999 (vklad práva povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu Praha-město č. j.V4-123456/99) a smlouvou o bezúplatném převodu vlastnictví k nemovitostem podle § 60a a násl. zákona č. 219/2000 Sb., v platném znění, ze dne 17. 7. 2002 (vklad práva povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu Praha-město č. j. V-12345/02) a vlastnické právo k němu dosud nepozbyl.

2. Byt se nachází ve 12. podlaží domu č. p. 1111 uvedeného v článku I. odst. 1 této smlouvy, je o velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 72 m2, tvoří jej tři pokoje, kuchyň, koupelna, WC, předsíň, sklep a šatna. Součástí bytu je balkon, jehož výměra 3,5 m2 není započítána do podlahové plochy bytu. Byt je vybaven kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, dvěma vestavěnými skříněmi, vanou, umyvadlem, WC mísou s nádrží, dvěma kusy míchací baterie, topnými tělesy, listovní schránkou, zvonkem, domácím telefonem, odsavačem par a dvěma kusy ventilátorů. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (tj. zejména potrubní rozvody vody, plynu, dálkového topení, elektroinstalace, odpady apod.) kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů.

K bytu náleží podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, bytové jádro s vybavením zařizovacími předměty, dveře a okna nacházející se uvnitř bytu včetně vstupních dveří, vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky).

Byt je ohraničen vstupními dveřmi do bytu a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep) včetně zárubně a hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a elektroměrem pro byt.

3. Společné části domu č. p. 1111 uvedeného v článku I. odst. 1 této smlouvy tvoří základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha a místnost vzdušníku na střeše, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, tři vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, prádelna, mandlovna, máčírna, společné WC (4 místnosti s jedním vstupem), sušárna, dvě dílny (3 místnosti s jedním vstupem), technický prostor - sběr, odpadky (2 místnosti s jedním vstupem), úklidová místnost, dvě kočárkárny, strojovna, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné televizní antény (STA), domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací (i jsou-li umístěny mimo dům), rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, dva výtahy včetně strojovny a výtahové šachty, společné technické zařízení.

II.

Touto smlouvou dárce daruje (bezplatně přenechává) obdarovanému celý svůj byt uvedený v článku I. odst. 1 této smlouvy včetně všeho příslušenství a součástí, zejména včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, a obdarovaný tento dar od dárce přijímá.

III.

1. Dárce prohlašuje, že mu nejsou známy žádné faktické ani jiné vady bytu a že na bytu ke dni podpisu této smlouvy neváznou žádná věcná břemena, jiná práva třetích osob ani žádné jiné právní vady, které by omezovaly nebo bránily vlastníkovi ve volné dispozici s bytem a které by bylo třeba touto smlouvou zvlášť vypořádat nebo na které by obdarovaného musel upozornit.

2. Obdarovaný prohlašuje, že s nabývaným bytem nepřejímá žádné dluhy ani břemena a že stav tohoto bytu je mu znám. Tím není dotčeno ustanovení článku V. této smlouvy.

IV.

Obdarovaný bere na vědomí, že dárce je oprávněn domáhat se vrácení daru, jestliže se obdarovaný bude k němu nebo k členům jeho rodiny chovat tak, že tím hrubě poruší dobré mravy.


V.

1. Obdarovaný, jako povinný z věcného břemena, touto smlouvou zároveň zřizuje, pro dárce, jako oprávněného z věcného břemena, k zajištění jeho bydlení jako věcné břemeno právo doživotního a bezplatného užívání celého bytu uvedeného v článku I. odst. 1 této smlouvy včetně všeho příslušenství a součástí uvedených v článku I. této smlouvy.

2. Pouze dárce, jako oprávněný z věcného břemena, bude hradit náklady související s užíváním bytu (topení, elektřina, plyn, voda atp.), přičemž ostatní náklady týkající se bytu, tj. zejména jeho opravy a údržby, bude hradit pouze vlastník bytu. Dárce není oprávněn provádět jakékoli stavební úpravy bez souhlasu vlastníka bytu.

3. Dárce, jako oprávněný z věcného břemena, právo odpovídající věcnému břemeni přijímá a obdarovaný je povinen toto jeho právo strpět.



VI.

1. Tato smlouva byla vyhotovena v šesti stejnopisech, z nichž každá ze smluvních stran obdrží po jednom a ostatní budou zaslány na příslušný katastrální úřad pro účely řízení o vklad vlastnického práva a práva odpovídajícího věcnému břemeni.

2. Vlastnictví se všemi právy a povinnostmi přejde na obdarovaného vkladem této smlouvy do katastru nemovitostí. Tato smlouva je podkladem pro vklad vlastnického práva a práva odpovídajícího věcnému břemeni do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, kde na listu vlastnictví č. 3333 a č. 2222 pro katastrální území Braník bude v části A místo .................... zapsáno právo vlastnické pro .................................., r. č. ...................., bytem ............................. a na listu vlastnictví č. 3333 pro katastrální území Braník bude v části C zapsáno právo odpovídající věcnému břemeni pro ..............................., r. č. ........................., bytem ..........................

3. Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu přečetly a že jí rozumí. Dále prohlašují, že smlouva je výrazem jejich svobodné a pravé vůle a že není uzavírána v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek.


V Praze dne ..................

 

...........................

Dárce a oprávněný

z věcného břemena

.............................

Obdarovaný a povinný

z věcného břemena

 


VZOR

NÁVRH NA VKLAD DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ NA ZÁKLADĚ DAROVACÍ SMLOUVY A SMLOUVY O ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENA

Katastrální úřad pro hlavní město Prahu

Katastrální pracoviště Praha

Pod sídlištěm 9/1800

182 14 Praha 8


Věc: Návrh na vklad vlastnického práva a práva odpovídajícího věcnému břemeni do katastru nemovitostí na základě darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemena


My, podepsaní účastníci darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemena uzavřené dne ................... ohledně bytové jednotky číslo 1111/11 v domě č. p. 1111 postaveném na pozemku č. parc. 2222/20 se spoluvlastnickým podílem 700/51000 (slovy: sedmset/padesátjednatisíc) na společných částech domu č. p. 1111 a se spoluvlastnickým podílem 700/51000 (slovy: sedmset/padesátjednatisíc) na pozemku č. parc. 2222/20, zastavěná plocha a nádvoří, ležícím v katastrálním území Braník, jejíž vlastnictví je zapsáno na listech vlastnictví č. 3333 a č. 2222 v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, pro obec Praha a katastrální území Braník

a sice:

......................, r. č. .........................................., bytem .....................................

jako dárce a oprávněný z věcného břemena

a

jeho syn ......................, r. č. ................................., bytem ..............................

jako obdarovaný a povinný z věcného břemena

žádáme Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, aby zahájil řízení o vklad vlastnického práva a práva odpovídajícího věcnému břemeni z této smlouvy a navrhujeme, aby povolil a provedl vklad tohoto vlastnického práva a práva odpovídajícího věcnému břemeni.

K řízení o vklad přikládáme:

1. smlouvu ve čtyřech stejnopisech

2. kolek 500 Kč.

 

V Praze dne ..................

..............................

Dárce a oprávněný

z věcného břemena

..............................

Obdarovaný a povinný

 z věcného břemena

reklama
Zobrazit náhled
Zbývá 1000 znaků
Článek neobsahuje komentáře.
Moderní řízení
Moderní řízení je měsíčník poskytující výběr zahraničního i domácího know-how z oblasti organizace a řízení, manažerských dovedností a řízení lidských zdrojů. Informuje o nových trendech v řízení, přináší analýzy a výsledky výzkumů, případové studie, zkušenosti z řízení podniků, profily manažerů. Věnuje se i otázkám životního stylu, kariéry a vzdělávání manažerů.
Business Spotlight
Časopis Business Spotlight obsahuje témata z mezinárodního byznysu, managementu, interkulturní komunikace, business skills, networkingu, kariéry. Poskytuje jazykové vybavení pro klíčové komunikativní dovednosti. Součástí časopisu je učitelský leaflet Business English in the classroom a interaktivní webová stránka www.business-spotlight.cz.
Právní rádce
Právní rádce je odborným titulem v segmentu právní problematiky pro střední a vyšší management firem a zástupce právnických povolání. Jeho primárním zaměřením je poskytovat informace ze všech oborů práva, které souvisí s podnikáním a řízením firmy. Důraz je kladen zejména na obchodní, finanční a pracovní právo. Je platformou pro komunikaci advokátů, firemních právníků a dalších zástupců právních profesí. Součástí předplatitelského servisu je i elektronický newsletter PR.

Komentáře

Na kterou konferenci jedete vy?

Včera skončil už čtvrtý ročník kongresu Právní prostor. Množství témat, které se na něm probíralo,... 
Jan Januš
šéfredaktor Právního rádce

Definice agrese

Pamatuji ještě doby, kdy každý právník, který uměl nějaký (západní) cizí jazyk, byl automaticky... 
Michal Tomášek

Pražská fakulta je pořád rozdělená. A nejen ona

Únor a březen jsou plné personálních změn, které jsou mnohdy složitější, než bychom čekali. Tak... 
Jan Januš
šéfredaktor Právního rádce
reklama
reklama
reklama