Nájemní smlouva jako smluvní vztah, na jehož základě přenechává pronajímatel nájemci za úplatu dočasně určitou (individuálně určenou) věc, patří mezi základní a v praxi nejčastěji používané smluvní typy. České právo obsahuje vedle obecné úpravy i několik zvláštních druhů nájemních vztahů, přičemž jednotlivé úpravy se od sebe navzájem podstatně liší. Rozdíly jsou více (např. specifická ochrana nájemce v případě nájmu bytu), či méně (např. úprava zvláštních výpovědních důvodů v případě smlouvy o nájmu nebytových prostor na dobu určitou) odůvodněny odlišnostmi mezi jednotlivými druhy předmětu nájmu a účelu, k jakému bývají předměty obvykle pronajímány.

České právo zná v zásadě následující druhy nájemních vztahů:

- obecná nájemní smlouva (§ 663 a násl. občanského zákoníku), která zahrnuje především nájem všech movitých a nemovitých věcí; tato ustanovení se navíc použijí tehdy, pokud zvláštní právní předpis (níže uvedené úpravy) nestanoví jinak,

- nájem bytu (§ 685 a násl. občanského zákoníku),

- nájem nebytových prostor (zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění) a

- nájem podniku (§ 488b a násl. obchodního zákoníku).

Vedle těchto smluvních typů obsahuje české právo další ustanovení upravující odchylně nájem některých zvláštních předmětů nájmu, a to konkrétně nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení (§ 717 až § 718 občanského zákoníku), podnikatelský nájem věcí movitých (§ 721 a násl. občanského zákoníku), nájem dopravního prostředku (§ 630 obchodního zákoníku) a také velmi specifický nájem honitby (§ 33 a násl. zákona č. 449/2001 Sb., o myslivosti, v platném znění), obsahující mnohé veřejnoprávní prvky.

Tento článek je věnován problémům vyplývajícím z existence paralelních právních úprav nájmu nemovitostí a předmětů práva, které s nimi úzce souvisejí, a to bytů a nebytových prostor.

PROSTOR JAKO PŘEDMĚT NÁJMU

V praxi bývají často zaměňovány byty a nebytové prostory (dále pro zjednodušení společně též jen "prostory") s budovou, ve které se nacházejí. Zatímco je však tato budova věcí v právním smyslu, a to věcí nemovitou (§ 119 odst. 2 občanského zákoníku), prostory jsou zvláštním předmětem občanskoprávních vztahů1) (§ 118 odst. 2 občanského zákoníku). Předmětem nájmu u prostor tedy není nemovitá věc, ale prostor (část třírozměrného prostoru, ve kterém se pohybujeme) vymezený nemovitou věcí, uvnitř které se tento prostor nachází.

Určitou budovu lze tedy pronajmout jako celek jako věc nemovitou, nebo jde pronajmout část prostor v této nemovitosti jako (bytové, resp. nebytové) prostory, anebo je možné pronajmout jako celek všechny prostory v budově jako prostory.2) První a třetí případ bude z pohledu laika shodný3) (je přece pronajata celá budova), právní režim nájemní smlouvy bude záviset pouze na vymezení předmětu nájmu.

Zatímco věci nemovité české právo definuje (§ 119 odst. 2 občanského zákoníku), obecnou definici bytů a nebytových prostor bychom hledali marně. Existují pouze definice pro potřeby jednotlivých zvláštních právních předpisů.

V souvislosti s právní úpravou bytových a nebytových jednotek, jako samostatných předmětů právních vztahů zapsaných v katastru nemovitostí, jsou byty a nebytové prostory definovány v § 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, v platném znění (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"). Zákonodárce přitom rozlišuje mezi bytovou a nebytovou jednotkou4) dle zákona o vlastnictví bytů, která je samostatným předmětem vlastnického práva5) a musí být odpovídajícím způsobem vymezena a zapsána v katastru nemovitostí, a bytem (bytovým prostorem) a nebytovým prostorem.

V obou případech se jedná o předměty práva, jednotky6) jsou však jiným předmětem práva než nebytové prostory/byty. Na jednotky se přiměřeně vztahují ustanovení o nemovitostech (§ 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů) a přiměřeně se na ně tedy aplikují ustanovení o věcech v právním smyslu (srov. § 119 odst. 1 občanského zákoníku), byty a nebytové prostory (ať již ve vymezených jednotkách nebo v nerozdělených budovách) jsou pak zvláštním předmětem právních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 občanského zákoníku.

Teoreticky by bylo možné spatřovat hlavní rozdíl mezi těmito předměty práva (jednotka versus prostor) v tom, že jednotky představují část budovy,7) zatímco prostory část prostoru. V praxi však toto rozlišování jednotek a prostor v nich se nacházejících nehraje větší roli8) a ani právní teorie není v tomto rozlišování příliš důsledná.9) V právní teorii i praxi tak převažuje přístup, dle kterého se jednotkou rozumí bytové a nebytové prostory (sic!) vymezené dle zákona o vlastnictví bytů zapsané v katastru nemovitostí.

Přitom je však nutné ještě jednou zdůraznit, že § 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, dle kterého se na jednotky přiměřeně užijí ustanovení právních předpisů týkající se nemovitostí, se vztahuje pouze na jednotky. Byty (bytové prostory), resp. nebytové prostory, které nejsou vymezené jako jednotky, tedy mohou spadat pod právní režim nemovitostí pouze per analogiam, případně se na ně za určité situace vztáhne právní režim nemovitostí, protože jsou v konkrétním případě posuzovány jako součást nemovitosti, ve které se nacházejí.

Co se aplikovatelnosti definice bytů a nebytových prostor užité v zákoně o vlastnictví bytů na nájemní vztahy týče, tak v případě nebytových prostor je tato definice irelevantní, neboť vlastní legální definici nebytových prostor jako předmětu nájmu obsahuje zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Dle ní se pro potřeby zákona nebytovým prostorem rozumí místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení, a byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.10)

Byt-prostor jako předmět nájmu obecně definován není, a je tedy nutné vycházet z definice zákona o vlastnictví bytů, dle které je bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.11) Z této definice vychází koneckonců i konstantní judikatura.12)

VYMEZENÍ PROSTORU, KTERÝ NENÍ JEDNOTKOU

Není sporu o tom, že každý byt, resp. nebytový prostor, vymezený jednotkou ve smyslu zákona o vlastnictví bytů je bytem, resp. nebytovým prostorem, ve smyslu § 685 a násl. občanského zákoníku, resp. zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Je však třeba najít hranici, co ještě je, a co už není bytem, resp. nebytovým prostorem, u prostor, které takto vymezené nejsou.

V této souvislosti je nutné vyřešit dvě otázky. Jednak zda je nezbytné, aby byla dána souvislost prostor se stavbou, a dále zda existuje de minimis vymezení prostor, popř. jaké.

K první otázce: Ač to zákon výslovně neuvádí, domnívám se, že prostory jsou definičně spojeny se stavbami,13) které prostory vymezují. Prostory ve smyslu citovaných předpisů tak nejsou prostory, které jsou vymezeny14) jinak než stavbami (např. stanové konstrukce,15) pojízdné prodejny, karavany apod.). Může být ale vymezující stavbou jen stavba jako nemovitost (tj. stavba spojená se zemí pevným základem ve smyslu § 119 odst. 2 občanského zákoníku), nebo i stavba (ve smyslu výsledku stavební činnosti), která definiční znaky nemovitosti nesplňuje. V praxi toto vymezení nebude pravděpodobně činit potíže, protože staveb, které by nesplňovaly definiční znak nemovitosti (stavba spojená se zemí pevným základem) a zároveň by vymezovaly určitý prostor, nepřichází v úvahu mnoho. Osobně se domnívám, že takto vymezené prostory (pokud by se v praxi vyskytly) nespadají pod pojem byty, resp. nebytové prostory, a je tedy nutné pronajímat takové stavby (stejně jako výše zmíněné dočasné konstrukce) jako celek (nebo část tohoto celku) ve smyslu § 663 až § 684 občanského zákoníku.

K druhé otázce: Zákon neuvádí, jak rozsáhlý musí být prostor, aby mohl být předmětem nájemního vztahu. Pro potřeby de minimis vymezení prostoru je přitom nutné rozlišovat mezi byty a nebytovými prostory.


U bytu

Základním pojmovým znakem bytu je to, že se jedná o určitou ucelenou jednotku schopnou plnit samostatně funkci bydlení a nikoliv o její jednotlivé části. Takovou jednotkou může být za určitých okolností i jediná místnost. Definici bytu pro potřeby stavebněprávních předpisů obsahuje v současné době vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, která v § 3 písm. h) definuje byt, kterým je "soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen". Vedle toho vyhláška obsahuje i definici obytné místnosti (která netvoří samostatnou obytnou jednotku - byt).

Pro posouzení, zda určitá místnost je takovou samostatnou jednotkou, je dle judikatury rozhodné správní rozhodnutí, na jehož základě je místnost užívána.16) V případě, že určitá místnost není vymezena jako byt, ale jako jedna z místností v bytě, nejedná se o nájem bytu, ale o obecný nájemní vztah - viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR17) v situaci, kdy nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, kterým by předmětný soubor místností (část rodinného domu) byl vymezen jako samostatný byt, příslušný stavební úřad se pouze vyjádřil, že proti takovému oddělení bytové jednotky nemá námitky. Nejvyšší soud ČR zde judikoval: "v souladu se zásadou smluvní volnosti účastníků občanskoprávních vztahů nelze vyloučit pronájem části bytu vlastníkem domu či bytu. Pak ale půjde o nájem podle obecných ustanovení § 663 a násl. občanského zákoníku, a ne o takový nájemní vztah, který by byl podřaditelný pod zvláštní ustanovení o nájmu bytu." Domnívám se však, že by uvedený názor Nejvyššího soudu ČR mohl v konkrétních případech vést k faktickému odstranění ochrany nájemce v nájemním vztahu, a proto by bylo možné domáhat se aplikovatelnosti příslušných ustanovení občanského zákoníku per analogiam (v konkrétním případě šlo o ustanovení o směně bytů).


U nebytového prostoru

Naproti tomu mohou být jako nebytový prostor pronajaty i prostory, které takovou ucelenou jednotku netvoří. Rozdíl v přístupu lze zdůvodnit tím, že byt může být pronajat pouze k jedinému účelu, a sice k bydlení, a proto může být jako byt pronajata pouze ucelená jednotka bydlení ve výše uvedeném smyslu. Nebytové prostory mohou být pronajaty k různým účelům, přičemž hranici minimální jednotky pronajaté ještě jako nebytový prostor je vždy nutné hledat v účelu pronájmu. Že nebytový prostor nemusí být samostatnou jednotkou, vyplývá nepřímo též z § 1 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů, kde se (v souvislosti s možností rozdělit dům na jednotky) hovoří o "samostatném nebytovém prostoru", na rozdíl od bytu, kde je pravděpodobně tato samostatnost obsažena již v samotném pojmu "byt".18) Pojmový znak samostatnosti nebytového prostoru je však nezbytný pouze v případě nebytového prostoru, který má být vymezen jako jednotka.19)

Vedle toho však § 1 písm. a) zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor hovoří v případě nebytových prostor o "místnostech nebo souborech místností", z čehož vyplývá, že předmětem nájmu (minimální jednotkou nájmu) musí být místnost, tj. místně a prostorově uzavřená část stavby vymezená podlahovou plochou, stropem a stěnami.20) Na velikosti místnosti nezáleží, takže předmětem nájmu mohou být i relativně malé místnosti, např. kotelna (pokud se ovšem nebude jednat o společnou část domu), serverovna apod.

V praxi je ovšem obvyklé, že se pronajímají i prostory, které místnostmi nejsou. Typicky se jedná o podzemní garážová stání, která jsou částí větší prostory (místnosti), části hal apod. Takové prostory (části místností) však v souladu s gramatickým výkladem § 1 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor nemohou být předmětem nájmu dle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor,21) protože se nejedná o samostatné místnosti.

Pokud bychom vycházeli z výše citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 21. 11. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1942/2002, bylo by nutné dojít k závěru, že takové části místností spadají pod režim obecné nájemní smlouvy. Osobně se však kloním k názoru, že vzhledem k účelu pronájmu je vhodnější na takové nájemní vztahy aplikovat ustanovení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor per analogiam. Obecná ustanovení občanského zákoníku se totiž vztahují pouze na nájem věci, přičemž část místnosti (koneckonců ani samotná místnost - prostor) věcí v právním smyslu není. Také tato ustanovení by se tedy musela na nájem části místnosti vztahovat per analogiam. Při analogii je nutné použít ustanovení, která upravují vztahy obsahem i účelem nejbližší. Vzhledem ke skutečnosti, že hovoříme o části nebytového prostoru, domnívám se, že úprava dle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor je takovou nejbližší úpravou a měla by se per analogiam použít.

BYT, ČI NEBYTOVÝ PROSTOR

Pro rozlišení, zda se jedná o byt, či nebytový prostor, je rozhodující správní rozhodnutí, na jehož základě bylo užívání daného prostoru povoleno, nikoliv faktický stav. Viz výše citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR:22) "Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby ... Jestliže tedy v projednávané věci odvolací soud zaujal názor, že pro posouzení otázky, zda prostory, které byly předmětem nájemní smlouvy ..., jsou bytem, je rozhodný především faktický stav jejich užívání, resp. vůle účastníků této smlouvy, je jeho právní posouzení (nerespektující výše uvedené závěry) nesprávné."

Z této striktní judikatury Nejvyšší soud ČR v posledních letech slevil v situacích, kdy je vymezení účelu stavby obsaženo v rozhodnutí, které je historické povahy a které bylo dlouhodobým užíváním fakticky překonáno. Srovnej například:23) "Jde-li, ... o místnosti, které jsou prokazatelně po desetiletí s vědomím a souhlasem stavebního úřadu užívány jako obytné, může soud vycházet pro určení charakteru domu z toho, že jde o obytné místnosti, i když kolaudační rozhodnutí, vydané ve třicátých letech minulého století, takové určení neobsahuje." Aplikace tohoto pravidla však přichází v úvahu pouze v případě dlouhodobě užívaných prostor, kdy by dovolávání se historického kolaudačního rozhodnutí bylo (slovy Nejvyššího soudu ČR) "přepjatým formalismem".24)

VÍCE PŘEDMĚTŮ NÁJMU V JEDNÉ SMLOUVĚ

V praxi bývá obvyklé, že je jednou nájemní smlouvou pronajato více předmětů najednou. Typicky se jedná o pronájem bytů, resp. nebytových prostor, zároveň s částí vybavení nebo s parkovacími stáními. Obecně platí, že v takových případech je nutné posuzovat nájem toho kterého předmětu jako samostatný (protože pro něj platí jiná pravidla vyplývající z odlišných právních úprav).

Při posuzování platnosti takových právních vztahů je nutné vzít v úvahu rozsudek Vrchního soudu v Praze:25) pokud "byla ve smlouvě o nájmu nebytových prostor do nájemného bez bližší specifikace zahrnuta i cena služeb spojených s užíváním nebytových prostor, je nájemní smlouva neplatná (§ 3 odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb.), a to absolutně". Nebo-li, při nájmu nebytových prostor je nezbytné, aby nájemné za nebytové prostory bylo uvedeno jako čisté nájemné, tj. odděleně od ostatních plateb - jinak není splněna podstatná náležitost nájemní smlouvy spočívající v určení výše nájemného.

Uvedenou zásadu je samozřejmě možné vztáhnout též na případy, kdy v nájemném sice nejsou zahrnuty platby za služby, ale nájemní smlouvou je pronajato několik předmětů nájmu spadajících pod různé právní režimy a nájemné je určeno jako celkové nájemné - předmětem nájmu jsou tedy např. nebytové prostory (režim zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor) a venkovní parkovací stání (jinými slovy části pozemku spadající pod obecný režim občanského zákoníku),26) nebo je předmětem nájmu byt (režim zvláštních ustanovení občanského zákoníku) a jeho vybavení (režim obecných ustanovení občanského zákoníku). Pokud tedy nájemné není rozděleno podle jednotlivých předmětů nájmu, měly by být takové smlouvy v souladu s výše uvedeným rozhodnutím považovány za neplatné, protože neobsahují podstatnou náležitost, a to výši nájemného za nebytové prostory (§ 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor), respektive způsob výpočtu nájemného za byt (§ 686 odst. 1 občanského zákoníku).

ŘEŠENÍ: VĚC HROMADNÁ

Řešení tohoto (v praxi se velmi často vyskytujícího) problému se pokusil najít Nejvyšší soud ČR, když judikoval, že pokud je jednou nájemní smlouvou pronajato více věcí, lze tento nájem posuzovat jako nájem věci hromadné ("universita rerum") a ne jako paralelní nájem více předmětů nájmu. Zda se jedná o nájem věci hromadné, nebo ne, je dle Nejvyššího soudu ČR nutné posuzovat dle vůle smluvních stran. V daném případě tato vůle vyplývala z definice předmětu nájmu, který byl popsán jako "komplex bytových a nebytových prostor".27)

Později Nejvyšší soud ČR tuto judikaturu potvrdil i ve výše popsaném (a v praxi mnohem četnějším) současném pronájmu nebytových prostor a parkovacích stání (vymezených částí pozemku), když výslovně uvedl: "Byla-li předmětem nájmu věc hromadná, nelze dovodit, že smlouva je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro pronajímané nebytové prostory a zvlášť pro parkovací místa".28)

Vyřešením jednoho problému však Nejvyšší soud ČR zadělal na další. Pokud při posuzování konkrétní smlouvy dospějeme k názoru, že předmětem nájmu nejsou jednotlivé prvky (zde nebytové prostory a parkovací místa), ale věc hromadná, přestávají platit zvláštní ustanovení týkající se toho kterého předmětu nájmu, ale musejí být aplikována obecná ustanovení občanského zákoník - dochází tak k odstranění specifik jinak aplikovatelného smluvního typu.

S tím se ovšem pojí dva praktické problémy:

- Ne vždy si subjekty právního vztahu tuto skutečnost uvědomují. Ustanovení o zvláštních druzích nájemních vztahů přitom mnohdy obsahují odlišnou úpravu, např. výpovědní důvody, délku výpovědní lhůty ad. Pokud se tyto subjekty chovají v souladu s jinou než rozhodnou úpravou, může to vést nevědomky k neplatnosti takových úkonů (nebo jejich částí).

- Rozdíly mezi jednotlivými úpravami nájemních vztahů jsou (i když ne vždy) odůvodněny specifiky toho kterého institutu. Tím, že jsou smíšené nájemní vztahy podřízeny obecným ustanovením občanského zákoníku o nájmu, budou tyto rozdíly setřeny. Nejmarkantnější je to v případě současného nájmu bytu s jiným předmětem nájmu (vybavení bytu, parkovací místo), kdy by byla v případě výkladu striktně v souladu s citovaným názorem Nejvyššího soudu ČR odstraněna ochrana nájemce obsažená v občanském zákoníku. Domnívám se, že v tomto konkrétním případě by bylo nezbytné ustanovení chránící nájemce aplikovat per analogiam. Případů, kdy aplikací obecných ustanovení dojde k vyřazení zvláštních ustanovení týkajících se toho kterého zvláštního předmětu nájmu, je však více.

Příklad - ukončení nájemní smlouvy při změně vlastnictví předmětu nájmu

Lze poukázat na situaci, o které soud rozhodoval, tedy současný pronájem parkovacích míst a nebytových prostor, a to ve vztahu k možnosti ukončit nájemní smlouvu při změně vlastnictví předmětu nájmu.

Obecně platí úprava § 680 odst. 2 a 3 občanského zákoníku:

"(2)Dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.

(3)Dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou. Při změně vlastnictví k movité věci může smlouvu vypovědět i nabyvatel."

Domnívám se, že v případě bytů lze užít ustanovení vztahující se na nemovitosti, protože prostory jsou převáděny spolu s nemovitostí29) (pak se užijí tato ustanovení přímo), respektive s jednotkou (pak se užijí v souladu s § 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů), ve které se nacházejí.

Na nebytové prostory se pak vztahuje lex specialis, § 11 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dle kterého platí, že "dojde-li ke změně vlastnictví budovy, v níž se pronajatý nebytový prostor nachází, nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, není nájemce ani pronajimatel oprávněn z tohoto důvodu nájem vypovědět, pokud není dohodnuto jinak".

V případě separátního pronájmu parkovacích ploch (které spadají pod obecný režim občanského zákoníku, jsou nemovitou věcí a platí pro ně úprava dle § 680 odst. 2 občanského zákoníku) a nebytových prostor (na které se vztahuje pravidlo dle § 11 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor ) má nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu týkající se parkovacích ploch, avšak nikoliv nájemní smlouvu týkající se nebytových prostor. Jestliže se smluvní vztah bude řídit obchodním zákoníkem (tj. především v situaci, kdy bude nájemní vztah uzavřen mezi dvěma podnikateli a bude se řídit obecnými ustanoveními o obchodních závazkových vztazích ve smyslu § 261 odst. 1 ve spojení s odst. 6 obchodního zákoníku), může dle konkrétních okolností vést výpověď nájmu parkovacích míst rovněž k zániku nájemní smlouvy ohledně nebytových prostor, a to v souladu s § 275 odst. 2 obchodního zákoníku. V konkrétních případech však bude možné posuzovat takové jednání jako právní úkon obcházející zákon ve smyslu § 39 občanského zákoníku (snaha docílit výpovědí nájmu parkovacích míst ukončení nájemního vztahu jako celku, a to i ve vztahu k nebytovým prostorám, kde je taková výpověď vyloučena), respektive jako jednání odporující dobrým mravům (§ 3 odst. 1 občanského zákoníku) nebo zásadám poctivého obchodního styku (§ 265 obchodního zákoníku).

Pokud však bude nájemní vztah posuzován jako nájem věci hromadné, vznikne otázka, zda nájemci právo vypovědět smlouvu přísluší, nebo ne. Z dikce § 680 odst. 3 ve spojení s § 11 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor totiž vyplývá, že:

- v případě nemovitých věcí a bytů (k tomu viz výše) má právo vypovědět smlouvu nájemce,

- v případě movitých věcí mají právo vypovědět nájemní smlouvu obě smluvní strany,

- v případě nebytových prostor nemá právo vypovědět nájemní smlouvu nikdo.

Věc hromadná však nespadá do žádné z uvedených kategorií, a je tedy otázkou, zda některé ze smluvních stran toto právo náleží. Dle mého názoru bude nutné postupovat per analogiam ve smyslu § 853 občanského zákoníku a musí se použít úprava, která je svým "obsahem a účelem" konkrétní situaci nejbližší. Mělo by být tedy rozhodující, která z věcí je v rámci smluvního vztahu převažující. Např. v případě společného nájmu nebytových prostor a parkovacích míst budou v rámci této hromadné věci převažujícím prvkem v naprosté většině případů nebytové prostory, a bude tedy nutné postupovat dle ustanovení vztahujících se k nebytovým prostorám (nepřípustnost výpovědi). Domnívám se tudíž, že nelze zavést jednotné pravidlo pro všechny případy (např. že věc hromadná bude vždy posuzována jako věc nemovitá) a každý takový případ musí být posuzován samostatně.

Případů, kdy podřazením pod obecný právní režim bude eliminováno určité specifikum zvláštní úpravy, je samozřejmě více (jmenujme např. výčet výpovědních důvodů v případě nájmu nebytových prostor na dobu určitou, povinnost písemné formy v případě nájmu bytů a nebytových prostor apod.).


Při zakládání nájemního vztahu mají smluvní strany svým způsobem právo volby (zásada smluvní volnosti) a dochází-li k uzavírání nájemní smlouvy ohledně více předmětů nájmu, je otázkou dohody, zda se rozhodnou pro pronájem věci hromadné, tedy pro obecný režim, nebo zda uzavřou více paralelních nájemních smluv podléhajících té které úpravě. To neplatí pouze v případech, kdy by smluvní strany volily režim věci hromadné za účelem vyřazení (obcházení) některých kogentních ustanovení (především výše zmiňovaná problematika ochrany nájemce). Takové dohody by mohly být posuzovány jako neplatné dle § 39 občanského zákoníku pro obcházení zákona, respektive by (v závislosti na konkrétních okolnostech) mohla být dohledána aplikovatelnost předmětných kogentních ustanovení per analogiam.30)

Pro praxi v případech, kdy se smluvní strany rozhodnou pro paralelní nájemní vztahy, nelze než doporučit sjednávat nájemní smlouvy v rámci dispozitivních ustanovení rozhodných předpisů tak, aby se jednotlivé paralelní nájemní vztahy co nejvíce podobaly (např. dohodnout jednotné důvody výpovědi v případě nájemního vztahu na dobu určitou).


Poznámky:

1) Nejsou tedy věcí v právním slova smyslu; shodně Waltr, R., Jedna právnická příručka očima soudce odvolacího soudu, Právní rozhledy č. 12/2002, str. 611 a násl.; nebo rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 18. 10. 1995, sp. zn. 3 Cdo 317/93.

2) Shodně např. Hedrlín, A., Smlouva o nájmu nebytových prostor v právní teorii a praxi, Právní rozhledy č. 6/1997, str. 294 a násl.

3) Ostatně shodný účel těchto nájemních vztahů vedl Nejvyšší soud ČR k tomu, že při aplikaci dnes již zrušeného § 3 odst. 2 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dle kterého bylo možné pronajímat místnosti určené k provozování obchodu a služeb jen po předchozím souhlasu národního výboru) judikoval v rozhodnutí ze dne 21. 10. 1990, sp. zn. 2 Cdon 1548/19: "Jsou-li v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb, musí být dán předchozí souhlas městského (obecního) úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, i v případě, že budova byla pronajata jako celek; to však nic nemění na právním režimu takového nájmu, jenž se neřídí ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž občanského zákoníku včetně jeho ustanovení § 671 a násl. o nájemném."

4) Srov. § 118 odst. 2 občanského zákoníku a § 2 písm. b) a c) zákona o vlastnictví bytů, kde se používá výrazu byty a nebytové prostory, a § 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, který používá pojmu jednotka. Na druhou stranu je tento pojem (jednotka) definován jako prostory vymezené jako část domu. Samotný název zákona hovoří o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Naopak § 11 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor hovoří o změně vlastnictví "nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu".

5) Přestože se definice bytu/nebytového prostoru dle zákona o vlastnictví bytů nevztahuje pouze na jednotky zapsané v katastru nemovitostí, ale i na byty/nebytové prostory před rozdělením nemovitosti.

6) Jednotkou může být i rozestavěný byt/nebytový prostor.

7) Srov. "Zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, kde je spoluvlastník budovy vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy..." (in Knappová M., Švestka J., Dvořák J. a kol., Občanské právo hmotné, díl první: obecná část, 4. vydání, Praha, ASPI, 2005). Srov. rovněž § 2 písm. h) zákona o vlastnictví bytů, který hovoří o jednotce jako o "vymezené části domu".

8) Dovedeno ad absurdum by tento výklad mohl vést k tomu, že v případě, že je v nájemní smlouvě předmět nájmu definován jako "bytová jednotka č. x v budově č. p. y", jedná se o nájem jednotky, nikoliv bytu (bytového prostoru), a nájem podléhá obecným ustanovením občanského zákoníku, protože se jedná o nájem kvazivěci nemovité, nikoliv bytu (bytových prostor). Takový výklad by samozřejmě neodpovídal vůli smluvních stran a především smyslu a účelu úpravy.

9) Je ovšem těžké mezi těmito dvěma předměty práva hledat faktický rozdíl. Jeden by bylo možné spatřovat v tom, že prostory představují pouze "prostor", zatímco součástí jednotek jsou i hmotné složky (součásti budovy, které nejsou společnými částmi domu - příčky apod., srov. rovněž poznámku 7). Tento výklad však pokulhává. Na jednu stranu zákon o vlastnictví bytů nikde neuvádí, že by součástí jednotky takové složky byly, na druhou stranu se považuje v praxi za samozřejmé, že v případě nájmu prostor se užívací právo vztahuje i na hmotné složky, které tyto prostory vymezují (vnitřní části obvodových stěn, příčky apod.). Rozdíl mezi jednotkou a bytem/nebytovým prostorem, který tato jednotka vymezuje, je tedy v teorii i praxi nezřetelný.

10) Ustanovení § 1 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

11) Ustanovení § 2 písm. b) zákona o vlastnictví bytů.

12) Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. ledna 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000, dle kterého je bytem "soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení".

13) Srov. též Liška, P./Lišková, V., Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, Komentář, 3. vydání, Praha, C. H. Beck 2005, str. 2: "vzhledem k tomu, že nebytový prostor představuje určitý prostor ve stavbě..."; srov. rovněž rozhodnutí Vrchního soudu v Praze citované v poznámce 29.

14) "Vymezený" rovněž znamená, že je vymezen ve všech směrech, tj. stropem, podlahou a obvodovými stěnami. Srov. rozhodnutí Krajského soudu v Praze č. j. 24 Co 493/2004-113, dle kterého se nejedná o nebytový prostor, pokud je takový prostor vymezen stěnami jen ze tří stran a v čelní straně je vymezen pouze sloupy a navazuje (bez obvodové stěny) na volný prostor (citováno dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 718/2005).

15) Srov. též definici stánku v zákoně o spotřebních daních [§ 123 písm. a) zákona č. 353/2003 Sb. v platném znění], podle které se stánkem rozumí "prostory ohraničené pevnou nebo přenosnou konstrukcí..."

16) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000: "Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby."

17) Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 11. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1942/2002.

18) V dané souvislosti může být toto ustanovení vykládáno i tak, že každý byt, který může být předmětem nájemní smlouvy, může být (za splnění dalších podmínek zákona o vlastnictví bytů) vymezen jako jednotka a naopak. Pro nebytové prostory pouze platí, že každý nebytový prostor, který je nebo může být vymezen jako jednotka, může být předmětem nájemního vztahu, avšak ne každý nebytový prostor, který je či může být předmětem nájmu, může být vymezen jako jednotka.

19) Srov. též Fiala J., Novotný M., Oehm J., Horák T., Zákon o vlastnictví bytů, komentář, 3. vydání, Praha, C. H. Beck, 2005, str. 18 až 19.

20) Takto definuje místnost např. § 48a odst. 8 zákona o dani z přidané hodnoty. Srov. rovněž rozhodnutí Krajského soudu v Praze č. j. 24 Co 493/2004-113: "místností je prostor vymezený obvodovými stěnami, podlahou a stropem" (citováno dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 718/2005).

21) Ustanovení § 1 písm. a) zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor sice výslovně v příkladném výčtu uvádí též garáže, těmi je však nutné vzhledem k návětí ("místnosti a soubory místností, především...") rozumět pouze garáže, které definici místnosti splňují.

22) Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. ledna 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000.

23) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. 11. 2007 sp. zn. 28 Cdo 1796/2007.

24) Navíc platí (viz § 125 odst. 2 stavebního zákona), že "Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena."

25) Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 29. 5. 1996 sp. zn. 11 Cmo 29/96.

26) Předmětem nájmu nemusí být pouze samostatný pozemek s vlastním parcelním číslem, ale i jeho část (tedy i parkovací stání), pokud je ve smlouvě dostatečně vymezena; srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 28. 2. 2006, sp. zn. 30 Cdo 3109/2005.

27) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 5. 2007 sp. zn. 28 Cdo 1080/2005.

28) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2007, sp. zn. 32 Odo 1263/2006.

29) Srov. též odůvodnění rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ve věci sp. zn. 3 Cdo 317/93 vztahující se k nebytovým prostorám: "vždy totiž jde o část prostoru v rámci určité budovy i stavby, kterou od ní nelze vůbec oddělit, takže nemůže jít ani o její součást ve smyslu § 120 odst. 1 ObčZ."

30) K tomu srov. rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ČR citovaný v poznámce 3.


Petr Dobeš
advokát, Praha

Související