Dle § 711 odst. 1 občanského zákoníku má pronajímatel právo dát nájemci výpověď z nájmu bytu jen ze zákonem taxativně stanovených výpovědních důvodů.

Do § 711 odst. 2 občanského zákoníku zákonodárce soustředil výpovědní důvody, pro které je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bytu nájemci bez přivolení soudu a v § 711a odst. 1 občanského zákoníku vymezil výpovědní důvody, pro které je přivolení soudu nezbytné, aby výpověď byla považována za platnou.

DŮVODY VÝPOVĚDI BEZ PŘIVOLENÍ SOUDU

Pronajímatel je oprávněn nájemci vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu z důvodů uvedených v § 711 odst. 2 občanského zákoníku, pokud:

- nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

- nájemce hrubě porušuje povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3;

- nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;

- nájemce neužívá byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;

- jde o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

HRUBÉ PORUŠOVÁNÍ POVINNOSTI

Novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "novela"), změnila obsahovou stránku výpovědních důvodů uvedených v § 711 odst. 2 občanského zákoníku jen v jednom případě, a to u hrubého porušování povinnosti vyplývající z nájmu bytu [viz § 711 odst. 2 písm. b)].1)

Za hrubé porušování povinnosti vyplývající z nájmu bytu se považuje zejména nezaplacení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Dále bylo do tohoto výpovědního důvodu výslovně vloženo oprávnění pronajímatele k vypovězení nájmu bytu za nedoplnění peněžních prostředků na účtu podle § 686a odst. 3 občanského zákoníku nájemcem ve stanovené lhůtě a nově se do tohoto výpovědního důvodu zahrnuje rovněž oprávnění pronajímatele vypovědět nájem bytu nájemci z důvodu nenahlášení změn v počtu osob užívajících byt.

NÁLEŽITOSTI VÝPOVĚDI

Výpověď pronajímatele musí být učiněna v písemné formě. Dále musí splňovat obecné náležitosti stanovené pro právní úkony v § 37 občanského zákoníku a musí rovněž obsahovat náležitosti vymezené v § 711 odst. 3 občanského zákoníku, tj. uvedení důvodu výpovědi, výpovědní lhůty, závazku pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu (náleží-li nájemci dle občanského zákoníku) a poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi u soudu.

Občanský zákoník hovoří v § 711 odst. 3 občanského zákoníku o povinnosti pronajímatele uvést do výpovědi z nájmu bytu závazek k zajištění bytové náhrady, což je matoucí. Následující § 712 odst. 1 totiž uvádí, co je podle občanského zákoníku chápáno pod pojmem bytová náhrada. Za bytovou náhradu je zde považován pouze náhradní byt a náhradní ubytování, nikoliv však již přístřeší. Přitom právě přístřeší je pronajímatel nájemci u výpovědních důvodů dle § 711 odst. 2 (s výjimkou jednoho případu) povinen zajistit (§ 712 odst. 5 občanského zákoníku). Při řešení otázky, zda je správné do písemné výpovědi uvádět povinnost zajistit přístřeší, je třeba vyjít z judikatury Nejvyššího soudu ČR, a sice z rozsudku ze dne 17. července 1997, sp. zn. 2 Cdon 568/97, ve kterém byl vysloven právní názor, že "přístřeší je bytovou náhradou svého druhu".2) Ve výpovědi z nájmu bytu by tedy bylo správné uvádět povinnost zajištění přístřeší.

Jelikož výpověď z nájmu bytu je hmotněprávním úkonem, je třeba ji řádně nájemci doručit. V tomto případě nepostačí fikce doručení předpokládaná u procesněprávních úkonů stanovená v § 45 a násl. zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších právních předpisů.

BYTOVÉ NÁHRADY

Novela pozměnila též právní úpravu týkající se bytových náhrad. Při jejím rozboru jsem dospěla k názoru, že v případě zániku nájmu bytu výpovědí pronajímatele bez přivolení soudu náleží nájemci pouze bytová náhrada svého druhu, a to přístřeší.

Podíváme-li se totiž na první větu § 712 odst. 5 občanského zákoníku, nelze si nevšimnout, že skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Následující věta, která hovoří o rodině s nezletilými dětmi ve vztahu ke skončení nájmu výpovědí pronajímatele, odkazuje totiž na dřívější ustanovení občanského zákoníku, které již v současné právní úpravě nelze dohledat, a tudíž ho nelze, dle mého názoru, aplikovat.3) Z toho usuzuji, že pronajímatel je ve všech případech výpovědi z nájmu bytu bez přivolení soudu, s výjimkou výpovědního důvodu uvedeného v § 711 odst. 2 písm. e),4) povinen poskytnout nájemci a členům jeho rodiny s ním bydlícím pouze přístřeší.5)

Zajímavá situace nastává při podání výpovědi z nájmu bytu nájemci u výpovědního důvodu uvedeného v § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku, kde se nyní postrádá jakákoliv forma bytové náhrady. Přitom v právní úpravě před novelou náležela nájemci bytová náhrada ve formě náhradního bytu, který byl dle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit (tzv. přiměřený náhradní byt). Soud v těchto případech mohl rozhodnout z důvodů zvláštního zřetele hodných, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než byt vyklizovaný. V porovnání s tím se jeví současný posun v právní úpravě bezpochyby jako značně strmý.

Nezajištění bytové náhrady u výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku lze teoreticky za určitých okolností posuzovat jako jednání v rozporu s dobrými mravy ze strany pronajímatele, neboť o umístění jakékoliv osoby do bytu zvláštního určení nebo bytu v domě zvláštního určení rozhoduje pronajímatel. Uvede-li žadatel (později nájemce) v žádosti o tento druh bytu zcela záměrně mylné údaje, aby docílil uzavření nájemní smlouvy, a následně se prokáže, že tyto údaje se nezakládají na skutečnosti, lze příslušné ustanovení aplikovat bez dalších pochybností. Pokud však nájemce uvede pravdivé údaje o své osobě a svém zdravotním stavu (např. že není zdravotně postiženou osobou), je s ním i přesto uzavřena nájemní smlouva a následně je tato nájemní smlouva pronajímatelem vypovězena, pak se domnívám, že by právní úprava měla obsahovat takové ustanovení, která by určovalo, že nájemci náleží přinejmenším bytová náhrada ve formě přístřeší, neboť se nájemce ničím neprovinil. Takové ustanovení však platný občanský zákoník neobsahuje.

Přestože komentář k zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších právních předpisů, odboru bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj ČR uvádí, že "lze mít za to, že se v případě výpovědí z nájmu bytu podle ustanovení § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku jedná o byty téměř vždy ve vlastnictví obce a stavěných se státní podporou, ponechává se na uvážení obce, zda a jakou bytovou náhradu (popř. přístřeší) obec v takovém případě poskytne".6) Jelikož však obce nejsou k takovému postupu právně zavázány, lze o poskytování bytových náhrad (případně přístřeší) s úspěchem pochybovat.

OBRANA NÁJEMCE - ŽALOBA NA URČENÍ NEPLATNOSTI VÝPOVĚDI

Obranou nájemce proti zániku nájmu bytu výpovědí pronajímatele bez přivolení soudu je ve smyslu § 711 odst. 3 občanského zákoníku právo podat u soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi doručené již nájemci.

Novela v tomto případě značně pozměnila dříve platnou právní úpravu, neboť nutí nájemce, chce-li zůstat v nájemním bytě a i nadále uspokojovat v tomto bytě svou bytovou potřebu, být aktivní. Jen z iniciativy nájemce může být zahájeno řízení o určení neplatnosti výpovědi. Nájemce si sám musí zajistit sepsání návrhu žaloby, uvést důvody, pro které by výpověď pronajímatele mohla být soudem prohlášena za neplatnou, zaplatit soudní poplatek vztahující se na daný typ řízení či si požádat o osvobození s uvedením důvodů, případně požádat soud o ustanovení zástupce k ochraně svých zájmů.

Žaloba musí být nájemcem podána k soudu nejpozději do šedesáti dnů od doručení výpovědi. Zákonná lhůta bude splněna, doručí-li nájemce žalobu na určení neplatnosti výpovědi alespoň poslední, šedesátý den na soud, bez ohledu, zda se jedná o soud příslušný či nikoliv.

V žalobě je nájemce v souladu s § 120 odst. 1 občanského soudního řádu povinen označit důkazy k prokázání svých tvrzení. Je tedy povinen nejen rozhodné skutečnosti, které by mohly mít vliv na konečné rozhodnutí ve věci, tvrdit, ale i tyto rozhodné skutečnosti k unesení svého důkazního břemene během soudního řízení prokázat.

Zákon v § 711 odst. 5 přiznává nájemci právo, v případě že podá u soudu ve lhůtě šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, využívat byt až do doby pravomocného rozhodnutí soudu.

NEPLATNOST VÝPOVĚDI PRO NEURČITOST ČI NESROZUMITELNOST?

Domnívám se, že pokud nájemce uvede opodstatněné důvody, může podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi i po uplynutí šedesátidenní lhůty.7) Nájemci postačí tvrdit, že je tato výpověď nesrozumitelná či neurčitá. Soud se v takovém případě již nebude zabývat důvodností výpovědi, zvoleným výpovědním důvodem a jeho prokázáním, neboť zákonná šedesátidenní lhůta již uplynula, ale pouze obecnými principy obsaženými v § 37 a násl. občanského zákoníku.

V tomto případě není nájemce zatížen důkazním břemenem, ale vystačí s pouhým tvrzením, neboť soud je povinen přezkoumat předmětný právní úkon z hlediska absolutní neplatnosti právního úkonu z úřední povinnosti sám.

Soud se také bude zabývat tím, zda výpověď obsahuje všechny náležitosti předepsané v § 711 odst. 3 občanského zákoníku. Zjistí-li po provedeném zkoumání, že výpověď trpí vadou, pro kterou se na ni pohlíží od samého počátku jako na absolutně neplatný právní úkon, prohlásí ji za neplatnou a podané žalobě nájemce vyhoví v plném rozsahu. Dojde-li však ke zjištění, že výpověď splňuje všechny požadavky, které na její obsah a formu kladou výše zmíněná ustanovení občanského zákoníku, pak žalobu na určení neplatnosti výpovědi zamítne kvůli její nedůvodnosti.

ŽALOBA NA URČENÍ BYTOVÉ NÁHRADY

Další obranou nájemce proti doručené písemné výpovědi by, podle mého názoru, mohla být žaloba na určení bytové náhrady. Tato žaloba by připadala v úvahu, pokud nájemce nesouhlasí s bytovou náhradou ve formě přístřeší uvedenou ve výpovědi nebo pokud mu bytová náhrada pronajímatelem nebyla vůbec přiznána.

Jelikož občanský zákoník na tuto formu žaloby nepamatuje, může ji nájemce podat prakticky kdykoliv před uplynutím promlčecí doby. K jejímu odůvodnění postačí, že jednání pronajímatele při zajištění formy bytové náhrady považuje ve smyslu § 3 odst. 1 občanského zákoníku za jednání v rozporu s dobrými mravy. Nájemce může např. tvrdit, že přestěhováním jeho osoby do přístřeší dojde ke zhoršení jeho zdravotního stavu nebo že s ohledem na nezletilé děti není možné bydlet v jedné místnosti atp.

Tuto variantu procesní obrany bych viděla jako oprávněnou např. u výpovědi z nájmu bytu v případě výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. e) občanského zákoníku, kdy zákon nepřiznává nájemci žádnou bytovou náhradu.

Změna v občanském zákoníku přinesla jiný pohled na zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele, neobešla se však bez zákonných nesrovnalostí, které mohou mít nepříznivý vliv na oba účastníky nájemního poměru. Je otázkou, zda tyto nesrovnalosti budou řešeny soudní judikaturou.


Poznámky:

1) Znění před novelou [viz § 711 odst. 2 písm. d)]: "jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce;"

2) Srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze 17. července 1997, sp. zn. 2 Cdon 568/97, in Balík, S. a kol.: Výpovědní důvody z nájmu bytu. 4. vydání. Praha: Linde, 2005. str. 136.

3) Občanský zákoník odkazuje na § 711 odst. 1 písm. c) a d), který podle dřívější právní úpravy obsahoval výpovědní důvod hrubého porušování dobrých mravů v domě a hrubého porušování povinnosti vyplývající z nájmu bytu. U těchto výpovědních důvodů mohl soud na návrh nájemce rozhodnout, pokud pro to existovaly důvody zvláštního zřetele hodné, že nájemce má právo na náhradní ubytování, případně na náhradní byt. Takto poskytnutá bytová náhrada se mohla nacházet i mimo obec, v níž byl vyklizovaný byt. Zákonodárce však zapomněl tuto část § 712 odst. 5 novelizovat.

4) Ustanovení § 711 odst. 2 písm. e): "jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba".

5) K tomu též Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006. str. 1270.

6) Srovnej Komentář k zákonu č. 107/2006 Sb., odboru bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj ČR, červenec 2006, str. 9, in www.mmr.cz ze dne 24. června 2007.

7) K tomu též Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006. str. 1254; nebo rozsudek Okresního soudu v Přerově ze dne 29. května 2007, sp. zn. 11C 117/2007.

Pavla Šimková
advokátní koncipientka, Lipník nad Bečvou

Související