Vzor s komentářem

Dohoda o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu

- Jedná se o smlouvu, jež není obchodním zákoníkem¹⁾ upravena jako smluvní typ, a je tudíž nutné považovat ji za smlouvu nepojmenovanou. Z toho důvodu je možné se v praxi setkat s různými označeními předmětné dohody, např. "Dohoda o převodu členství v bytovém družstvu", "Dohoda o převodu členského podílu v bytovém družstvu" apod. Vzhledem k terminologické nejednotnosti právních předpisů jsem použila v souladu se stávající soudní judikaturu označení "Dohoda o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu" (přičemž takové označení lze dovodit též z § 230 obchodního zákoníku), přestože ve skutečnosti jde spíše o převod členského podílu. Účel těchto dohod je však stejný - převod družstevního bytu a s ním spojených práv a povinností.

- Ačkoliv právní předpisy, zejména občanský zákoník,²⁾ používají pojem "družstevní byt" relativně běžně, žádný právní předpis jeho obsah nevymezuje. K obsahu tohoto pojmu, jakož i k přesnějšímu obsahu pojmu "bytové družstvo" se nejlépe dobereme za pomoci slovního vyjádření, kontextu zákona a v neposlední řadě na základě dnes již dosti početné soudní judikatury.

Podle Nejvyššího soudu ČR³⁾ je družstevním bytem byt, který družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům. Bytovým družstvem je potom každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů,⁴⁾ a to zejména tím, že svým členům pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo nebytové prostory. Je to nejen družstvo, jež má zajišťování bytových potřeb uvedeno ve svém předmětu podnikání (respektive činnosti), ale i takové družstvo, které bytové potřeby svých členů skutečně zajišťuje.

- Jak již bylo výše naznačeno, obsah dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu není v obchodním zákoníku upraven. Dle § 269 odst. 2 obchodního zákoníku musí být v každé nepojmenované smlouvě (contractus innominati) dostatečně účastníky určen předmět jejich závazků, jinak smlouva uzavřena není. Dále musí splňovat náležitosti kladené obecně na obsah právních úkonů, což in concreto znamená, že musí obsahovat údaje o převodci, nabyvateli i bytovém družstvu, určení práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, určení hodnoty družstevního podílu, stanovení úplatnosti či bezplatnosti převodu a dohodu o vzájemném vypořádání.⁵⁾

- První závažnější problém, na který lze narazit při uzavírání dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, je její forma. Dle konstantní judikatury není třeba, aby tato dohoda byla uzavřena v písemné formě,⁶⁾ avšak s ohledem na různící se právní názory,⁷⁾ jež vycházejí zřejmě ze znění § 231 odst. 1 obchodního zákoníku, v němž je stanoveno, že členství zaniká inter alia též písemnou dohodou,⁸⁾ lze písemnou formu tohoto právního úkonu jen doporučit.

- Nejzásadnějším ustanovením, jež upravuje podmínky účinnosti dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, je § 230 obchodního zákoníku, dle něhož (na rozdíl od obecné úpravy družstev) převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva.

- S ohledem na neexistenci publicity členů družstva⁹⁾ je více než vhodné, aby se nabyvatel členského podílu, ještě předtím, než přistoupí k uzavření dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, přesvědčil, zda je převodce vskutku členem předmětného družstva. Tuto možnost mu dává § 228 obchodního zákoníku, který stanoví, že pokud osvědčí právní zájem (např. prohlášením o zamýšleném nabytí členského podílu, smlouvou o smlouvě budoucí apod.), představenstvo družstva mu umožní do seznamu všech svých členů nahlédnout. Další možností je vydání potvrzení o členství představenstvem stávajícímu členu družstva-převodci.

- S výše uvedeným souvisí i nutnost zajistit, aby účastníky dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu byly všechny osoby, jež mají společné členství v družstvu. Na základě § 703 odst. 2 občanského zákoníku vzniká společné členství v bytovém družstvu výlučně jen mezi manžely. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR,¹⁰⁾ "pokud by dohodu o převodu členských práv a povinností uzavřel pouze jeden ze společných členů, je taková dohoda absolutně neplatná podle § 39 občanského zákoníku pro rozpor se zákonem, a to s ustanovením § 230 obchodního zákoníku. Zamýšlené důsledky v podobě zániku členství a s tím spojený zánik nájmu bytu podle ustanovení § 714 věty první občanského zákoníku dosavadního člena bytového družstva pak může vyvolat pouze platně uzavřená dohoda o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu." Netřeba jistě připomínat, že odkaz na subsidiární použití občanského zákoníku v případech, kdy se smlouva řídí zákoníkem obchodním,¹¹⁾ je obsažen v § 1 odst. 2 obchodního zákoníku.

- Dále bych se ráda pozastavila nad smluvním určením práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu. Půjde zejména o individuální práva a povinnosti vyplývající ze stanov bytového družstva vztahující se ke konkrétnímu bytu a dále o práva, která příslušejí každému členovi družstva a neváží se ke konkrétnímu bytu či nebytovému prostoru.¹²⁾ Nabyvatel by se měl s obsahem stanov bytového družstva předem seznámit, což jistě nebude činit větší problémy, neboť tento dokument je uložen ve sbírce listin obchodního rejstříku a každý má právo do něj nahlédnout, pořídit si kopii či výpis nebo požádat obchodní rejstřík o jeho úředně ověřený opis.

- Mezi nejčastější chyby vyskytující se v dohodách o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu patří ustanovení o tom, že převodce převádí na nabyvatele nájemní právo ke konkrétnímu bytu. Ve skutečnosti převádí inter alia pouze právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu, a to za podmínek uvedených ve stanovách bytového družstva. Na základě § 685 odst. 2 občanského zákoníku tak lze dospět k výkladu, že podmínky, za kterých se uzavírají smlouvy o nájmu družstevních bytů jsou obligatorní náležitostí stanov bytového družstva. Nabyvatel členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu tak nevstupuje do práv a povinností, které vyplývají z nájemní smlouvy uzavřené mezi převodcem a bytovým družstvem.¹³⁾ Dohoda o převodu členských práv a povinností, jež takové ustanovení obsahuje, je proto v této části neplatná podle § 39 občanského zákoníku pro rozpor se zákonem.

- Dohodu o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu lze uzavřít jako úplatnou či bezúplatnou. Tato skutečnost však musí být výslovně ve smlouvě vyjádřena z důvodu její určitosti. Jedná-li se o převod úplatný, je zřejmé, že cena členského podílu v bytovém družstvu není regulována žádným cenovým předpisem a převodce s nabyvatelem ji tedy sjednávají dohodou.

- Většina realitních kanceláří zprostředkovávajících převody členských práv a povinností zavedla praxi dvou dohod, z nichž dohoda o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu určuje, že jde o převod úplatný, avšak ohledně finančního vypořádání smluvní ceny za převod členských práv a povinností odkazuje na úpravu obsaženou ve zvláštní smlouvě. Příčinou této zavedené praxe je určitá ochrana nabyvatele, který má zájem na tom, "aby sousedé nevěděli, za kolik vlastně družstevní byt pořídil", neboť dohodu o převodu členských práv a povinností je třeba předložit družstvu za účelem nabytí její účinnosti dle § 230 obchodního zákoníku.

Z důvodů uvedených v článku "K některým úskalím převodu obchodního podílu II",¹⁴⁾ z nichž některé lze analogicky vztáhnout na dohodu o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, však vidím jako praktičtější (v případě výše uvedených obav) uzavřít smlouvu jedinou, jež bude obsahovat všechny potřebné náležitosti, a následně využít možnosti, kterou poskytuje § 230 obchodního zákoníku. Bytovému družstvu tedy nebude předložena samotná dohoda o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, nýbrž se mu pouze doručí písemné oznámení převodce o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele s takovým převodem.

Poznámky:

¹⁾ Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

²⁾ Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

³⁾ Např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 7. 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99.

⁴⁾ Legální definice pojmu "bytové družstvo" je obsažena v § 221 odst. 2 obchodního zákoníku.

⁵⁾ Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. února 2001, sp. zn. 29 Cdo 1402/99, publikovaný pod C 168/2001 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR vydávaném nakladatelstvím C. H. Beck.

⁶⁾ Viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. ledna 2001, sp. zn. 29 Cdo 225/2001, v němž je uvedeno, že "ústně uzavřená dohoda bude (při splnění náležitostí stanovených pro ni zákonem) platná, nebude však účinná až do oznámení jejího uzavření družstvu, pak účinnost takové dohody je vázána na její písemné oznámení družstvu způsobem popsaným v § 230 obchodního zákoníku."

⁷⁾ Eliáš/Bartošíková/Pokorná a kolektiv: Kurs obchodního práva - Právnické osoby jako podnikatelé. 5. vydání. C. H. Beck 2005, str. 490. Dle této publikace je písemná forma dohody o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu obligatorní, jinak je neplatná dle § 40 odst. 1 občanského zákoníku.

⁸⁾ Zde lze samozřejmě argumentovat, že znění § 231 odst. 1 obchodního zákoníku má na mysli písemnou dohodu o ukončení účasti člena družstva uzavřenou mezi členem družstva a družstvem, a tudíž se nejedná o dohodu o převodu členského podílu. Toto však není v zákoně explicite uvedeno a lze se domnívat, že pokud by se úmysl zákonodárce vztahoval pouze na dohodu o ukončení účasti člena družstva, bylo by tak v zákoně výslovně určeno, jako je tomu např. u společnosti s ručením omezeným - viz § 149a obchodního zákoníku.

⁹⁾ Na rozdíl např. od společníků společnosti s ručením omezeným, neboť ti se obligatorně zapisují do obchodního rejstříku.

¹⁰⁾ Nejnověji např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2220/2006.

¹¹⁾ Dle ustanovení § 261 odst. 3 písm. b) se obchodním zákoníkem řídí bez ohledu na povahu účastníků obchodní závazkové vztahy ze smluv o převodu členských práv a povinností.

¹²⁾ Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 10. 2006, sp. zn. 29 Odo 1378/2006.

¹³⁾ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. října 2005, sp. zn. 26 Cdo 2724/2004.

¹⁴⁾ Čech, P.: K některým úskalím převodu obchodního podílu II. Právní rádce č. 6/2007, str. 25.

Adéla Matějková
notářská koncipientka, Praha

dále jen "dohoda"

pan Jaroslav Pavlíček, r. č.

bytem Praha 5, Radlická 5 - svobodný

(dále jen "převodce")

a

manželé

pan Miroslav Novák, r. č.

paní Růžena Nováková, r. č.

oba bytem Praha 2, Vinohradská 2

(dále jen "nabyvatelé")

I.

Předmět smlouvy

1. Převodce prohlašuje, že je ke dni podpisu této smlouvy členem Bytového družstva Radlická se sídlem Praha 5, Radlická 5, IČ: 12345678, zapsaného u Městského soudu v Praze, oddíl Dr., vložka 1234, (dále jen "družstvo") a z toho titulu je nájemcem bytu č. 1 umístěného v 1. nadzemním podlaží domu č. p. 123 v ulici Radlická 5, Praha 5, o velikosti 2 + kk a podlahové ploše 55 m² (dále jen "byt"). Své členství v družstvu převodce doložil potvrzením o členství vystaveným družstvem dne 17. 7. 2007.

2. Převodce na základě této dohody převádí veškerá práva a povinnosti spojená s členstvím v družstvu, tj. celý svůj členský podíl, jakož i základní členský vklad, jež činí 5000 Kč, a nabyvatelé tato práva a povinnosti spojená s členstvím v družstvu přijímají. Právy a povinnostmi spojenými s členstvím v družstvu se rozumí zejména:

- práva a povinnosti vyplývající ze stanov družstva, zejména pak právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu za podmínek uvedených ve stanovách družstva,

- právo účastnit se na jednání a rozhodování členské schůze družstva, jakož i účastnit se veškeré činnosti družstva a požívat výhod, které družstvo členům poskytuje,

- práva a povinnosti vyplývající z usnesení orgánů družstva.

II.

Cena ze převod členských práv a povinností

1. Převod členských práv a povinností je prováděn úplatně za dohodnutou smluvní cenu převodu, která činí Kč 1.000.000,- (slovy: korun českých jedenmilion).

2. Celá dohodnutá cena za převod členských práv a povinností ve výši Kč 1.000.000,- (slovy: korun českých jedenmilion) již byla složena nabyvateli do notářské úschovy u notáře XY na číslo účtu 123456/1234 u Banky, a. s. Tato částka bude z notářské úschovy uvolněna ve prospěch převodce po předložení:

- této dohody podepsané převodcem a nabyvateli, s jejich úředně ověřenými podpisy, opatřené podpisem osoby oprávněné jménem družstva jednat, s uvedením napsané či natištěné obchodní firmy družstva, co důkazem o tom, že družstvo tuto dohodu přijalo, a zároveň

- předávacího protokolu k bytu č. 1 umístěného v 1. nadzemním podlaží domu č. p. 123 v ulici Radlická 5, Praha 5, o velikosti 2 + kk a podlahové ploše 55 m², podepsaného oběma smluvními stranami, přičemž úřední ověření podpisů se nežádá.

III.

Povinnosti smluvních stran

1. Převodce se zavazuje zejména:

- nejpozději do patnácti dnů od nabytí platnosti této smlouvy byt vyklidit a vyklizený jej předat včetně všech příslušných klíčů nabyvatelům ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení, přičemž o předání a převzetí bytu bude sepsán protokol, jehož součástí bude soupis stavu měřidel spotřeby energií,

- uhradit veškeré nedoplatky úhrad za média a služby spojené s užíváním bytu, které vznikly do dne předání bytu nabyvatelům,

- poskytnout nabyvatelům veškerou součinnost při ohlášení změny odběratele elektrické energie, plynu a vody.

- nejpozději do patnácti dnů ode dne předání bytu provést změnu v evidenci obyvatel u své osoby týkající se změny místa trvalého pobytu.

2. Nabyvatelé se zavazují zejména:

- vrátit převodci jakékoliv přeplatky na úhradách za média a služby související s užíváním bytu, které vznikly do dne předání bytu nabyvatelům, a to do patnácti dnů ode dne, kdy částky odpovídající přeplatkům byly připsány na jejich účet či jim byly vyplaceny v hotovosti,

- vyzvat převodce doporučeným dopisem zaslaným na adresu jeho nového bydliště Praha 4, Ohradní 4, k převzetí výše uvedených přeplatků či k úhradě dluhů, které vznikly do dne předání bytu nabyvatelům.

IV.

Ostatní ujednání

1. Převodce výslovně prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, které by v budoucnu mohly jakýmkoliv způsobem ohrozit či znemožnit užívání bytu, ani žádné skutečnosti, které by mohly ohrozit či znemožnit dispozici s bytem, resp. členskými právy a povinnostmi v družstvu.

2. Převodce výslovně prohlašuje, že:

- ke dni převodu členských práv a povinností nemá u družstva žádné nedoplatky na zálohách spojených s užíváním předmětného bytu a platbách spojených s členstvím převodce v družstvu, ani žádné penále z titulu opožděné úhrady těchto plateb družstvu,

- ke dni převodu členských práv a povinností splatil družstvu svůj členský podíl v plné výši.

3. Nabyvatelé výslovně prohlašují, že se seznámili se stanovami družstva, ke kterým přistupují a zavazují se je dodržovat.

4. Tato dohoda nabývá platnosti dnem jejího podpisu všemi účastníky.

5. Tato dohoda nabývá účinnosti ve vztahu k družstvu předložením této dohody družstvu.

6. Tato dohoda je vyhotovena ve třech stejnopisech, z nichž každá strana této dohody obdrží po jednom, třetí bude předložen družstvu a následně notáři za účelem vydání peněz z notářské úschovy.

V Praze dne .........................

........................
Jaroslav Pavlíček

převodce

Miroslav Novák ............................

Růžena Nováková ..........................

nabyvatelé