Rozpory vznikají většinou v názorech na způsob užívání společné věci, na rozsah údržby a ohledně úhrady s tím spojených nákladů.

Podílové spoluvlastnictví je tradičně koncipováno jako spoluvlastnictví v ideálních spoluvlastnických podílech. Každý ze spoluvlastníků má podíl na společné věci jako celku.

Spoluvlastnictví samo o sobě, není-li dohodnuto jinak, nepřináší právo spoluvlastníka výlučně užívat určitým způsobem vymezenou část společné věci a nakládat s ní, nýbrž představuje jeho právo podílet se na užívání společné věci jako celku v míře odpovídající velikosti jeho podílu, a to buď faktickým užíváním nebo ve smyslu práva na peněžité plnění. Na straně druhé vyjadřuje podíl míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví.

VĚTŠINOVÉ ROZHODOVÁNÍ

O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Pouze při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Mylný je názor, na základě kterého se vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků k právnímu úkonu, jež se týká se hospodaření se společnou věcí. Většinový spoluvlastník nemá možnost domáhat se úspěšně nahrazení projevu vůle menšinového spoluvlastníka a ani k tomu není povinen. Naopak menšinový spoluvlastník není věcně legitimován k podání žaloby proti rozhodnutí většinového spoluvlastníka o hospodaření se společnou věcí. Výjimkou je rozhodnutí o důležité změně společné věci, k němuž sice rovněž stačí rozhodnutí většiny, ale přehlasovaní spoluvlastníci jsou oprávněni brojit proti rozhodnutí většiny soudní žalobou a domáhat se, aby o důležité změně společné věci rozhodl soud.

Hospodaření se společnou věcí zahrnuje správu, údržbu a provádění oprav společné věci včetně rozhodování o způsobu užívání (např. přenechání společné věci do nájmu, popř. rozhodnutí o užívání věci některým ze spoluvlastníků, nebo naopak o vyloučení některého ze spoluvlastníků z užívání společné věci).

Za hospodaření se společnou věcí se nepovažuje nakládání s vlastnickým právem ke společné věci nebo nakládání se spoluvlastnickými podíly. Rozhodnutím většiny nelze prodat společnou věc jako celek ani k ní zřídit věcné břemeno nebo ji zatížit zástavním právem. Právní úkon směřující k převodu vlastnického práva k věci jako celku nebo ke vzniku jiných věcných práv vyžaduje ke své platnosti projev vůle všech spoluvlastníků. Naopak k právnímu úkonu směřujícímu k převodu spoluvlastnického podílu, popř. k jeho zatížení věcným právem třetí osoby, se vyžaduje pouze projev vůle příslušného spoluvlastníka. Většinové rozhodnutí nemůže převodu nebo zatížení spoluvlastnického podílu zabránit, čímž není dotčeno zákonné předkupní právo spoluvlastníků (§ 140 občanského zákoníku).

VYLOUČENÍ SPOLUVLASTNÍKA Z UŽÍVÁNÍ SPOLEČNÉ VĚCI

Většina spoluvlastníků je oprávněna rozhodnout, že věc nebude užívat některý ze spoluvlastníků. V případě bytu je otázkou, zda spoluvlastníkovi vyloučenému z užívání bytu vzniká povinnost vyklidit byt až po zajištění bytové náhrady. Převažuje názor, že mezi spoluvlastníky nelze uzavřít platně nájemní smlouvu, neboť se v takových případech jedná o dohodu spoluvlastníků o způsobu užívání společné věci, která se právní úpravou nájemní smlouvy neřídí. Pak však nelze přímo aplikovat ani ustanovení občanského zákoníku o bytových náhradách, která jsou spjata se skončením nájemního vztahu. Připouští se však analogická aplikace zmíněných ustanovení, neboť vyklizovaný spoluvlastník užíval byt na základě neodvozeného práva, které zaniklo,1) čímž je dán rozdíl oproti případům, kdy vyklizovanému subjektu právo užívání platně nevzniklo a kdy lze omezit právo vlastnické na vyklizení jedině s odkazem na dobré mravy.

Rozhodnutí většinových spoluvlastníků o vyloučení spoluvlastníka z užívání společné věci nemusí doprovázet rozhodnutí o peněžité náhradě za toto vyloučení. Právo spoluvlastníka na náhradu je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu.2) Rozsah tohoto práva nemůže být modifikován proti vůli spoluvlastníka rozhodnutím většiny.

Právu spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu odpovídá povinnost spoluvlastníků užívajících společnou věc nad rozsah jejich spoluvlastnického podílu, poskytnout odpovídající náhradu.3) Podílovému spoluvlastníkovi, který užívá společnou věc nad rozsah svého spoluvlastnického podílu, vzniká bezdůvodné obohacení. O obohacení lze hovořit tehdy, dostalo-li se majetkové hodnoty tomu, komu bylo plněno, takže v jeho majetku došlo buď ke zvýšení aktiv, nebo ke snížení pasiv, případně se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo. Prospěch vzniká tomu, kdo vykonává právo užívat věc, aniž by za to platil úhradu.4) Takový uživatel není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání společné věci vrátit a je proto povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Pokud není výše stanovena, určí ji soud na základě finančního ocenění prospěchu, který obohacenému vznikl, tedy ve výši obvyklého nájemného, které by se v jiných případech platilo.

PRONÁJEM VĚCI

Jiná situace nastává, pokud spoluvlastníci rozhodnou většinou počítanou dle velikosti jejich podílů, že společná věc nebude pronajata nebo že bude přenechána třetí osobě k bezplatnému užívání. Všichni spoluvlastníci mají právo držet a užívat předmět spoluvlastnictví, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním v rozsahu odpovídajícím velikosti jejich podílů. Aby však toto právo mohli realizovat, stanoví zákon rozhodování většinou počítanou dle velikosti podílů.

Požadavku spoluvlastníka, aby věc byla pronajata, lze vyhovět pouze na základě většinového rozhodnutí.5) Není-li věc pronajata, popř. přenechá-li se bezplatně (smlouvou o výpůjčce) třetí osobě, nevzniká právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, ani jemu korespondující povinnost ostatních spoluvlastníků poskytnout odpovídající náhradu za to, že užívají věc nad rozsah svých spoluvlastnických podílů. Popisované rozhodnutí spoluvlastníků totiž nevede ke způsobu užívání věci na úkor některého ze spoluvlastníků, neboť důsledek přenechání věci k bezplatnému užívání dopadá rovnoměrně na všechny spoluvlastníky.

NÁKLADY NA ÚDRŽBU A OPRAVY

Rozhodnutí o tom, jaký náklad a v jaké výši se má vynaložit do společné věci, je také rozhodnutím o hospodaření se společnou věcí, k jehož přijetí postačí vůle většiny. Judikatura Nejvyššího soudu ČR však vyžaduje ke vzniku povinnosti menšinového spoluvlastníka přispět na náklady vynaložené dle rozhodnutí většiny, aby mu byl záměr vynaložit určité náklady předestřen a aby se k němu mohl vyjádřit, resp. měl možnost zvážit zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.6)

Pokud by se záměr menšinovému spoluvlastníkovi nepředestřel, je rozhodnutí o hospodaření se společnou věcí neplatné a menšinovému spoluvlastníkovi nevzniká povinnost přispět v míře odpovídající velikosti jeho podílu na vzniklé náklady, nýbrž dochází pouze k jeho bezdůvodnému obohacení. Při vynaložení nákladů na nutnou opravu nebo údržbu vzniká bezdůvodné obohacení za trvání spoluvlastnického vztahu vynaložením těchto nákladů. Pokud se však jedná o jiné náklady, vzniklo by bezdůvodné obohacení až při zániku spoluvlastnictví, a to ve výši zhodnocení podílu menšinového spoluvlastníka.

SPOLEČNÁ PRÁVA A ZÁVAZKY

Spoluvlastníci se sice podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v míře vyjádřené podílem, avšak navenek jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. To znamená, že kdokoliv ze spoluvlastníků je oprávněn žádat vůči dlužníkovi celé plnění a dlužník je povinen plnit tomu, kdo požádal první. Splní-li dlužník celý závazek jednomu ze spoluvlastníků, nemohou již od něho ostatní nic žádat. Vypořádání mezi spoluvlastníky pak závisí na velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Naopak v postavení dlužníků jsou spoluvlastníci rovněž povinni plnit společně a nerozdílně, takže se věřitel může obrátit na kteréhokoliv ze spoluvlastníků, aby poskytl celé plnění.

K podání žaloby o zaplacení dlužného nájemného je tudíž oprávněn kterýkoliv (i menšinový) spoluvlastník a souhlas ostatních spoluvlastníků se k jeho věcné legitimaci nevyžaduje.

Jiná situace vzniká při podání žaloby o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, kdy se nevymáhá společná pohledávka, nýbrž se činí právní úkon týkající se hospodaření se společnou věcí. Zde je k podání žaloby jedním ze spoluvlastníků třeba doložit většinové rozhodnutí učinit tento právní úkon.


Uvedený příspěvek si klade za cíl dotknout se stručně a přehledně nejvýznamnějších aspektů hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí. Je třeba si uvědomit, že právní úprava rozhodování a hospodaření se společnou věcí je velmi stručná a nezbývá, než se spolehnout na citovanou judikaturu.

Poznámky:

1) R 22/1999.

2) Rozsudek NS ČR, č. j. 2 Cdon 1313/97, Rc 19/2001.

3) Rozsudek NS ČR, č. j. 25 Cdo 2616/99.

4) Rozsudek NS ČR, č. j. 25 Cdo 845/99.

5) Rozsudek NS ČR, č. j. 25 Cdo 2608/2000, Rc 34/2003.

6) Rozsudek NS ČR, č. j. 22 Cdo 599/99.

Vít Pejšek
soudce, Okresní soud Pardubice

Související