Přechod nájmu bytu je jedním ze způsobů vzniku nájemního vztahu. V případě, že nájemce bytu zemře nebo opustí trvale společnou domácnost, může nájem přejít na osoby, které s ním žily ve společné domácnosti.

Úprava přechodu nájmu bytu neplatí pro byty služební, pro byty zvláštního určení a pro byty v domech zvláštního určení.

BYTY NEDRUŽSTEVNÍ

Přechod nájmu nedružstevního bytu je upraven v § 706 odst. 1 obč. zákoníku. Podle tohoto ustanovení, jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (společnými nájemci) se stávají také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.

Toto ustanovení platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost.1)

Občanský zákoník tedy rozlišuje dvě skupiny osob, na které může nájem bytu přejít. První skupinu tvoří taxativně vyjmenovaní příbuzní nájemce, druhou skupinu osoby tzv. cizí, tj. všichni ostatní příbuzní nájemce a osoby bez příbuzenského poměru. Sled osob uvedených v § 706 odst. 1 není pro míru práv rozhodující. Je-li oprávněných více, vznikne při splnění stanovených podmínek společný nájem bytu všem oprávněným (§ 700 obč. zák.).

Pro všechny osoby platí podmínka, že žily s nájemcem trvale, bez předem určeného časového omezení ve společné domácnosti a dále, že nemají vlastní byt. Vlastním bytem se rozumí jak vlastnictví bytu, tak i právo užívání (nájem, společný nájem, právo z věcného břemene, právo založené nepojmenovanou smlouvou). Podmínka, že osoba nemá vlastní byt, musí být splněna ke dni smrti nájemce, nepostačí, že se tak stane později.2)

V případě první skupiny osob, tedy příbuzných nájemce, postačuje pouhé soužití ve společné domácnosti. Není nutné, aby náklady na své potřeby hradily společně s nájemcem, musí však jít o trvalé společné soužití v bytě nájemce. Doba, po kterou se tito příbuzní musejí nacházet ve společné domácnosti, není stanovena.

Musí být ale tak dlouhá, aby se zřetelem k dalším rozhodným okolnostem toho kterého konkrétního případu bylo možno učinit závěr, že mělo jít o spolužití v jednom bytě a tedy o příslušnost ke společné domácnosti zemřelého uživatele bytu. Nestačí tedy jen občasné návštěvy nebo přechodná nebo příležitostná pomoc v domácnosti.

Pro přechod nájmu bytu na osoby ve druhé skupině, tedy osoby cizí, jsou podmínky stanoveny přísněji. Zde se vyžaduje vedení společné domácnosti včetně společné úhrady nákladů na potřeby osob, které tuto společnou domácnost tvoří.3) Soužití s nájemcem ve společné domácnosti musí trvat alespoň po dobu tří let před dnem přechodu nájmu. V praxi převažuje názor, že musí jít o nepřetržité tříleté soužití. Další podmínkou je, že osoba nebo osoby, na které má nájem bytu přejít, pečovali o společnou domácnost nájemce nebo alternativně na něho byly odkázány výživou. Může jít o zákonnou vyživovací povinnosti nebo o faktickou odkázanost.

Podmínka soužití ve společné domácnosti je splněna i tehdy, jestliže z vážných důvodů se uživatel bytu zdržoval mimo domov, tedy např. pracoval v zahraničí, byl v léčebném zařízení, vykonával vojenskou základní službu apod. Při dnešním způsobu života, při možnosti pracovat v zahraničí, to bude velmi důležité.

Stejně tak je podmínka vedení společné domácnosti zachována, pokud se nájemce bytu z vážných důvodů zdržoval v době své smrti mimo svůj byt, např. zemřel v nemocnici. Zde je ovšem velmi důležité zdůraznit, že soužití ve společné domácnosti zdůvodněnou nepřítomností v bytě sice přerušeno není, ale taková dlouhodobá nepřítomnost v bytě vylučuje to, co zákon jako podmínku přechodu nájmu požaduje u jiných osob než přímých příbuzných, totiž péči o společnou domácnost.4)

Třetí podmínka, neexistence vlastního bytu, byla uvedena již výše.

Všechny podmínky musejí být splněny současně, jinak k přechodu práva nájmu bytu podle § 706 odst. 1 obč. zákoníku nedojde. Dokazování jejich splnění v případném soudním sporu tíží vždy toho, kdo tvrdí, že na něj nájem bytu přešel.5,6,7)

Přechod nájmu bytu představuje právní nástupnictví (sukcesi) svého druhu. Za splnění uvedených podmínek právo nájmu smrtí nájemce nezaniká, trvá dále, ale dochází ke změně v jednom z jeho subjektů, namísto dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu jiná osoba, tímto ustanovením určená. Zvláštní charakter tohoto nástupnictví je důsledkem povahy práva nájmu bytu coby práva obsahově členitého a vnitřně různorodého.

Jeho specifika se projevují v neposlední řadě v poměru k právnímu nástupnictví, jež zakládá dědění. Protože tomuto nástupnictví přechod nájmu bytu nekonkuruje (opak nelze z § 706 odst. 1 obč. zákoníku dovodit), peněžitá práva a povinnosti zemřelého nájemce (včetně povinnosti zaplatit nájemné za dobu do jeho smrti), se spravují obecným režimem dědění.8)

Na dědice zemřelého nájemce tak přechází např. povinnost zaplatit nájemné za dobu do smrti původního nájemce, povinnost poskytnout pronajímateli úhradu podle § 693 obč. zákoníku za odstranění závad a poškození v bytě, které způsobil nájemce, ale naopak i právo nájemce podle § 691 obč. zákoníku na náhradu účelně vynaložených nákladů vůči pronajímateli. Na osobu nebo osoby, na které přešlo právo nájmu, přecházejí jiná konkrétní práva a povinnosti předchozího nájemce, např. povinnost odstranit závady a poškození způsobené v bytě nájemcem, pokud do jeho smrti již nevznikly příslušné peněžité nároky.

Pro právní poměry osob podle § 706 odst. 1 obč. zákoníku je příznačné, že jsou i nadále určeny základními obsahovými složkami původního právního vztahu, jakými jsou jeho předmět (byt a jeho příslušenství), nájemné, jakož i určení doby, na kterou je nájem sjednán. Z hlediska obsahu tedy jde o stejný právní vztah, s tím, že na osoby uvedené v § 706 odst. 1 obč. zákoníku nepřecházejí všechna práva a povinnosti zemřelého nájemce, která vyplývala z nájemního vztahu.

Pokud byla nájemci dána výpověď nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. c) obč. zákoníku, a ten v průběhu soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu zemřel, nevstupují osoby, uvedené v § 706 odst. 1 obč. zákoníku, které se stávají nájemci bytu, do práv a povinností spojených s výpovědí k nájmu. Ze zákona lze tedy dovodit, že jediným účinkem nájemcovy smrti na právní postavení osob uvedených v § 706 odst. 1 obč. zákoníku je to, že tyto osoby se za splnění dalších zákonných podmínek stávají nájemci (společnými nájemci) bytu.9)

BYTY DRUŽSTEVNÍ

Přechod nájmu družstevního bytu je upraven v § 706 odst. 2 obč. zákoníku. Zde je uvedeno, že zemře-li nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

Nedojde-li v řízení o dědictví k dohodě dědiců podle § 482 obč. zákoníku, potvrdí soud nabytí dědictví těm, jejichž dědické právo bylo prokázáno (§ 483 obč. zák.) i ohledně členského podílu v bytovém družstvu podle dědických podílů (§ 484 věta první obč. zákoníku a § 175q odst. 1 obč. soudního řádu), pokud tento členský podíl nenáleží pozůstalému manželovi (§ 707 odst. 2 věta druhá obč. zák.).

Nejde-li o dědice, kterými jsou manžel a manželka (a na něž tedy může přejít společné členství v bytovém družstvu a společný nájem družstevního bytu), nebo nedohodnou-li se ve shora uvedeném případě dědicové, kdo z nich získá členský podíl v bytovém družstvu a kdo se stane nájemcem družstevního bytu (§ 706 odst. 2 obč. zák.), lze se žalobou domáhat, aby ji soud projednal a rozhodl o tomto sporu mezi dědici, kteří v řízení o dědictví získali členský podíl v bytovém družstvu, každý z nich podle svých dědických podílů.10)

SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU

Jestliže k bytu - ať již družstevnímu, nebo nedružstevnímu - vznikl společný nájem bytu manželů, úprava přechodu nájmu podle § 706 obč. zákoníku se neuplatňuje.

Zemře-li jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci nedružstevního bytu, stává se jediným nájemcem pozůstalý manžel. V případě družstevního bytu je třeba rozlišovat, zda bylo členství v bytovém družstvu s právem nájmu bytu získáno před, nebo za trvání manželství.

Jestliže bylo právo na družstevní byt získáno za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl. Jestliže zemřel manžel, který získal právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

Poznámky:

1) Stejné právní důsledky jako smrt uživatele bytu má trvalé opuštění společné domácnosti uživatelem bytu. Trvalé opuštění společné domácnosti posuzují soudy podle okolností konkrétního případu, přičemž pouhé opuštění bytu (odstěhování svršků, případně i odhlášení se z trvalého pobytu) nestačí bez dalšího pro závěr, že jde o trvalé opuštění společné domácnosti. Trvalé opuštění společné domácnosti lze obecně vymezit jako jednání vedené s úmyslem domácnost zrušit a již neobnovit. Trvalé opuštění společné domácnosti ve vztahu mezi manžely je takové jednání, kdy za trvání manželství jeden z manželů byt opustí, přičemž lze dovodit, že tak učinil s úsmyslem se již nevrátit a neobnovit manželské soužití (R 34/1982).

2) Mít vlastní byt ve smyslu § 179 odst. 1 obč. zák. ve znění účinném do 31. 12. 1991 (nyní § 706 odst. 1) znamená disponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoli jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet. Způsobilost založit trvalé bydlení je dána objektivními znaky tohoto právního titulu, nikoliv subjektivní vůlí toho, komu svědčí. Jestliže osoba uvedená v § 179 odst. 1 obč. zákoníku je v den smrti uživatele nositelem takového titulu (vlastnického, nájemního apod.), není podstatné, že bydlení na jeho základě zamýšlí v budoucnu ukončit. Závěru, že k přechodu práva nedojde, nepřekáží ani okolnost, že vlastní byt této osoby je situován v cizině (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 883/96 ze dne 30. 10. 1997). Slovy "mít vlastní byt" zákon postihuje nejen právo bydlení, jehož titulem je vlastnictví bytu (nemovitosti), nýbrž všechny právní důvody, od nichž se odvíjí takové právo bydlení, jež svým charakterem slouží k trvalému (nikoliv jen přechodnému) uspokojování bytové potřeby jeho nositele. Jestliže osoba uvedená v § 706 odst. 1 větě druhé obč. zák. disponuje některým z těchto titulů bydlení, pak přechodem nájmu v její prospěch nelze spravedlivě pronajímatele omezovat ve volném nájmu bytu (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1653/98 ze dne 27. 4. 2000). Shodné závěry formuloval Nejvyšší soud např. v rozsudku sp. zn. 2 Cdon 393/96 ze dne 26. 6. 1997 nebo v rozsudku sp. zn. 3 Cdon 59/96 ze dne 17. 12. 1998.

3) Soudy zpravidla vyžadují od osob této skupiny aktivní výkon některých domácích prací, zabezpečování chodu domácnosti zemřelého uživatele bytu, starost o osobní potřeby uživatele, jeho ošetřování v nemoci, vaření atd.

4) Křeček, S.: Nájemníci versus pronajímatelé, PROSPEKTRUM, Praha 1999, s.16.

5) V případě smrti nájemce ...přechod práva nájmu bytu nastává ze zákona, nikoliv až na základě rozhodnutí soudu, takže k témuž datu musejí být splněny obě podmínky vyplývající z citovaného ustanovení (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1961/98).

6) Pronajímatel, který tvrdí, že k přechodu nájmu nedošlo, může vůči uživateli bytu podat žalobu na vyklizení; osoba, která tvrdí, že na ni přešel nájem bytu, může vůči pronajímateli, který tento přechod nájmu neuznává, podat žalobu na určení, že je nájemcem bytu.

7) Povinnost tvrzení a povinnost důkazní jsou procesními povinnostmi, o kterých je soud povinen, je-li to třeba, účastníka řízení poučit (§ 5 obč. soudního řádu). To platí i tehdy, jestliže žalovaný uvádí, že na něj přešlo právo nájmu bytu, avšak netvrdí všechny rozhodné skutečnosti potřebné pro posouzení důvodnosti jeho procesní obrany. Tvrdí-li žalovaný v rámci této obrany, že nemá vlastní byt, je na žalobci, aby prokázal opak (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 732/1998 ze dne 21. 4. 1998).

8) Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 862/96 ze dne 26. 6. 1997.

9) K přechodu práv a povinností blíže viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 862/96 ze dne 26. 6. 1997 a sp. zn. 2 Cdon 1671/97 ze dne 28. 1. 1998.

10) Spor mezi dědici spočívá vlastně v tom, že každý ze společně oprávněných z tohoto zděděného majetkového práva se domáhá jeho výkonu a realizace takovým způsobem, který není podle kogentního ustanovení obč. zák. dovolen více subjektům. V rozhodnutí o tomto návrhu rozhodne soud i o vypořádání dílčích nároků na členský podíl v bytovém družstvu ohledně těch účastníků řízení, jimž celý členský podíl v družstvu nepřipadne a na něž nájem družstevního bytu nepřejde (ze stanoviska občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpjn 37/95 ze dne 23. 3. 1995). Rozsudek soudu by mohl znít např. takto: "Žalobci připadne dnem právní moci tohoto rozsudku celý členský podíl v bytovém družstvu ... po zůstaviteli ..., zemřelém dne ... Na žalobce přechází dnem právní moci tohoto rozsudku nájem družstevního bytu ... v druhém poschodí domu č. p. ... v ... Žalobce je povinen zaplatit žalovanému (žalovaným) na vypořádání jeho (jejich) dílčích nároků na členský podíl v družstvu ... Kč do 30 dnů od právní moci rozsudku."

ROMANA LUŽNÁ

advokátní koncipientka, Brno

Související